降息不影响刚性提前还贷 三类房奴不适合提前还

　　今年6月份以来，人民银行两次降息。通常理解，降息意味着房贷成本降低，提前还款似乎没有必要。然而，市民赵先生却不这么想：降息同时意味着理财产品收益率下跌，理财收益并不一定比贷款利息支出高，手上有钱不如提前还款。这究竟可不可行呢？赵先生希望听听《第1金融街

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　　读者来电

　　卖房提前还贷划算不划算

　　赵先生在南京一家事业单位工作，年收入约15万元，另外每年公积金有4万多元，其爱人在媒体工作，年收入约10万元，年缴公积金约1.5万元。小两口的家庭月开销6000元上下，生活无忧。

　　自从去年10月份他们购买了保利香槟国际一套148平方米的房子后，生活发生了变化。根据当时的房贷政策，该套房子首付五成，贷款130万元，执行基准利率，月供接近1万元。如此一来，赵先生和爱人的生活质量明显下降，“买东西出去玩都要算账”。

　　“我们俩都是享受型的，算来算去都觉得贷款130万30年的利息太多了，很不划算。”赵先生告诉现代快报记者，这样的生活坚持了8个月之后，他们在今年6月份决定把家庭居住的阅城国际的房子以183万元净得价卖掉。目前他们的计划是：从这183万元中预留30万元的装修款，15万元的车位费，以及20万元的换车费用，其他的钱全部用来提前还房贷。

　　可是，在他们向银行提出这个想法时，工作人员告诉他们：“根据行里规定，你们先要向房贷账户打进20万元，然后提出提前还贷申请，大概一个月的流程。另外，如果还贷不足半年，还要支付2%的违约金。”

　　这让精打细算的赵先生犹豫了：“这样一来，我不仅要损失这20万元一个月的理财收入，还要多还一个月的房贷利息。”为此，他打进金融帮办热线84783629，一方面想了解房贷提前还款的政策，另一方面也希望听听理财专家的建议。

　　理财分析

　　降息不影响刚性提前还贷

　　中国光大银行南京中山北路支行理财经理郭泰分析认为，从赵先生家庭目标看，为了不让生活水平下降，提前还贷是刚性需求，降息之下同样可行。需要考虑的是，如何将卖掉现房后获得的183万元现金实现资产收益最大化。

　　首先，根据贷款行规定，必须打入房贷账户20万元，对于这笔钱赵先生可以存7天通知存款提高活期收益。

　　其次，装修费30万元，车位费15万元和换车费20万元作为不定期消费，可以考虑购买流动性较好的货币基金。建议赵先生和爱人适当办理信用卡，利用信用卡的透支功能，短期拆借资金，但需注意信用卡免息期的相关规定，足额还款。

　　最后，考虑到赵先生已经还贷8个月，现提出提前还贷，不需要支付违约金，可以用余下的118万元(含打入房贷账户的20万元)购买银行发行的一个月理财。以购买光大银行一款期限42天、100万起售、预期年化收益4.7%的产品为例，算下来也有约6500元的收益。

　　特别提醒

　　三类客户不建议提前还贷

　　建设银行中山支行一位理财经理表示，有三类房贷客户不适合提前还贷：第一类是还贷时间很长的贷款人，经过计算，提前还贷的最佳时间点在贷款周期的前1/3时段内，因为后期还款更多的是偿还本金，节约的利息有限；第二类是贷款人此前享受房贷优惠利率的，比如七折、七五折、八折优惠利率，在目前房贷市场已经很难享受到，不必急于一次性提前还款；第三类是资金相对紧缺的客户，也不需要将仅有的现金流提前还贷。

　　此外，据记者了解，各家银行针对房贷客户提前还款都设置有门槛，贷款人还要考虑违约风险。比如，有的银行要求贷款人必须在还款一年以后才能申请提前还款，否则就要承担总贷款额的2%-3%的违约金；有的银行还要求每次提前还款的金额要在10万元以上。