品牌商争不过“包租婆” 森马、希努尔拉响租金警报

　　随着中报业绩逐渐浮出水面，今年上半年服装品牌上市公司业绩并不乐观。大众休闲品牌森马服饰（002563，收盘价23.77元）2012年上半年的净利润预计下滑35%~45%；高端男装希努尔（002485，收盘价9.51元）也下调了业绩预期，净利 润增长预计从20%~50%下调为0~20%。

　　业绩下滑的隐忧已经开始弥漫整个服装行业。《每日经济新闻》记者发现，从去年以来，优质商铺租金节节攀升，国内服装品牌运营能力已经受到了极大考验。业内甚至有一种说法，“商铺成本上涨将成为压垮服装品牌的最后一根稻草。”

　　这种担忧或许正逐渐变为现实。希努尔在解释业绩下调时称，公司营销网络终端扩张加快，店铺租赁、折旧、销售人员工资等费用增加；同时新增加的营销网络终端尚处于培育期。森马服饰也认为，公司库存压力较大，营销网络建设项目正处于投入期。

　　不难发现，终端商铺租金上涨的梦魇已经开始同时影响到两家上市公司的业绩，而这一租金警报将在全行业拉响。森马服饰一名内部人士向记者解释，去年以来的租金上涨压力已经开始影响到公司盈利。而希努尔一名证券工作人员也表示，租金上涨对于品牌的压力在逐年增加。

　　优质商铺去年租价涨逾三成 品牌商利润跑不赢租金增速

　　租金上涨的压力到底有多大？

　　根据中国购物中心产业资讯中心最新调研结果显示，2011年，全国106个城市的2812家购物中心，其中优质商铺租金在去年的上涨幅度超过了30%。

　　“这个数据并不夸张，”上海友谊百货招商部门一负责人向《每日经济新闻》记者表示，一线城市的中心商圈正在不断更新换代，随着国外高端品牌逐渐涌入国内一线城市，国内优质商铺更显稀缺。“目前，国内优质商铺仍旧是处于供不应求的状况。”

　　优质商铺仍呈供不应求之势

　　在“第二季度亚太区高端零售（商场）最高租金排名”的前十位中，有8个高端零售市场被中国的北京和上海包揽。其中北京王府井地区商场租金比去年同期增长100%，年中达到每年每平方英尺413美元，排名第一。

　　这个情况已经极为普遍。莱坊关于2011年上半年中国高端商场首层月租数据显示：上海高端商场租金高企，位列上海、北京、广州、深圳、天津、杭州、成都等七大城市之首，每平方米月租在1500元左右。

　　据DTZ戴德梁行此前发布的统计报告显示，2012年一季度，北京市购物中心租金保持稳中有升，部分核心区高端项目依旧一铺难求。报告中提到，东方广场依旧保持全市最高租金水平，首层租金范围保持在每月每平方米2600元至3500元 （约合日租金86.7元至116.7元）。

　　中国购物中心产业资讯中心研究员郭增利在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，国内优质商铺稀缺已经成为不争的事实。中国购物中心产业资讯中心最新调研结果显示，2812个购物中心中，仅有357家属于优质资源，极受各大品牌青睐。“也就是说国内仅有10%的商铺属于优质资源，零售企业面临的选择面非常窄，好的商铺往往是供不应求，造成了优质商铺租金水涨船高。”

　　“一般购物中心在去年的租金上涨幅度不低于20%，其中二、三线城市的涨幅更是高过了北上广深。”郭增利表示。

　　以武汉商铺情况为例，自2001年以来，该市商铺出售价格保持平均每年20%左右的增长速度，尤其是2010年比2009年更增长了38%。

　　“租赁成本上涨已经是全国范围内的问题。”郭增利认为，“当前三、四线城市价格已经出现了上涨态势，这不仅是受一、二线城市价格的波及，也在一定程度上受国内宏观环境的影响。”

　　与此同时，伴随着欧洲经济状况的恶化与美国经济前景的低迷，中国凭借其相对稳定的经济环境和日益提升的消费水平，越来越成为国际时尚品牌和奢侈品牌业务扩张的重点区域。国际品牌的密集入驻，使北京、上海等城市对于优质零售物业的需求持续上升，尤其是在核心商圈可供开旗舰店的区域。

　　虽然租金已经连年上涨，高纬环球研究报告仍预计，“在北京和上海的核心商圈，零售商对于顶级零售区域的竞争日益激烈。尽管市场有较大的新增供应量即将入市，短期内租金涨幅不会太猛，但我们相信中期而言，北京和上海顶级商圈的租金仍有增长潜力。”

　　粗放式盈利模式无法应对

　　在商铺租金不断上涨的压力下，品牌商被迫撤离一线商圈的故事正在不断上演。

　　由于租金飞涨，2011年年底，太平洋百货在北京的两家门店被迫关门；耐克在上海仅有的两家直营店之一的南京路门店也因为物业原因被迫关门，最终无奈退出上海核心商圈；由于租金高涨利润难以跟上，美邦服饰位于淮海路核心商圈的旗舰店也被迫关闭……

　　“这还仅仅只是个开始。”天虹百货一名副总对《每日经济新闻》记者表示，优质商圈的租金上涨空间仍旧很大，但是零售企业的承压能力已经快接近极限。随着租赁合同纷纷到期，零售企业往城市周边商圈退守已经成为大趋势。

　　对于有实力的零售企业来说，能够占据城市中心地段旺铺的时代也将告终。广州友谊（000987，收盘价12.11元）年报显示，其租赁费用率上升，导致去年整体费用率达到9.61%，较2010年上升1.23个百分点。其中，租赁费用较2010年同期高2.09%，原因是2010年四季度新开业的环市东男士馆、国金店以及2011年12月新开业的佛山店导致租赁费大幅增加。年报显示，广州友谊在报告期间费用的合计增速高达42.5%，远高于收入的增速，蚕食了利润。

　　利润跑不赢商铺租金上涨已成为业内的大趋势。郭增利向记者表示，一方面租金上涨，另一方面零售商还要面对同行的激烈竞争，不敢轻易把上涨的租金转嫁给消费者，这样的结果就是压缩自己的利润空间。如今面对门店租金大幅上涨，零售商除了选择亏本经营之外只能关店，重新选址开张。但如今优质终端资源稀缺，重新选址开张的前景并不被看好。

　　数年前月租金往往还以千元计，现在动辄就以万计甚至十万元计，日益上涨的成本正逐步吞噬店铺经营的利润，闹市店越来越成为赔钱赚吆喝的“形象工程”。

　　天虹百货前述副总向记者表示，按照现在商铺租金现在这个增速，能够在优质商圈存活下来的企业仅剩下银行和高端品牌了。因为高端品牌的生意经是面对20%的消费群体，赚取80%的附加值。而一般的品牌却恰恰相反，高涨的租金对于品牌运营能力要求极高，按照以往的粗放式盈利模式已经无法应对。

　　不可承受租金之重 部分上市公司向自购物业转型

　　“警报”已经拉响，面对节节攀升的租金价格，服装上市公司的费用压力不断加大。面对难以扭转的租金上涨趋势，众多服装上市公司一方面开始苦练内功，提高单店盈利；另一方面也纷纷开始布局商业地产。

　　粗放式增长转向精细化管理

　　随着租金不断吞噬上市公司利润，此前品牌商一直采用的大规模扩张模式已经难以为继。以美邦服饰 （002269，收盘价20.92元）为例，在2009年以后曾一度保持着20%~30%的外延扩张速度，然而从去年至今，公司也开始了自身的转型之路。

　　国海证券数据显示，美邦2011年末门店总数为4793家，其中直营店1130家，加盟店3663家。2011年公司门店净增加1134家，增速为30.99%。

　　华创证券分析师区志航分析认为，美邦如今需要从数量转向质量，注重精细化管理，门店规模再保持20%以上的高增长显然具有不可持续性，因此未来渠道外延扩张可能放缓至5%~10%。

　　作为美邦的竞争对手和同行，森马服饰也开始了向精细化的转型。随着国际品牌加入了国内服装行业的竞争，租金价格水涨船高，而国际品牌由于其精细化管理，使之能够承受租金的上涨。相比之下，国内服装上市公司仍有极大的改善空间。群益证券分析师刘荟分析认为，国际品牌经过较长时间的历史沉淀，其门店管理的标准化程度明显高于中国，目前ZARA等国际品牌的平效已经达到5万元，而就中国目前的情况看，美邦平均在2万元，森马在1.3万元，仍有相当大的差距。

　　群益证券指出，森马服饰2012年工作重点将放在门店精细化管理上，店铺增速放缓，门店面积增速在15%~20%。森马服饰在接受 《每日经济新闻》记者采访时也表示，今年下半年开始将严格控制门店扩张、市场营销等方面的费用开支，精简机构人员，同时有效推动加盟商渠道库存消化。

　　朗姿股份（002612，收盘价33.83元）一名证券相关工作人员告诉记者，从去年底到今年4月，公司保持着较快的开店速度，门店总数已达20余家。

　　中国连锁经营协会会长郭戈平此前接受记者采访时也表示，“房租成本大幅上涨，已经成为零售企业布设网点最大的门槛，同时其他经营成本也随之不断攀升，很多企业还面临门店的更新改造，零售业的微薄利润正受到蚕食。”

　　基于此，业内人士多数均认为，未来零售业的发展将从现在的数量规模扩张向质量效益转型。

　　零售企业向自购物业转型

　　自2004年以来，大部分服装企业开始步入扩张轨道，然而从去年开始，不少服装上市公司的门店租赁合同逐步到期。

　　“现在房租价格涨得非常疯狂。”美邦服饰一名代理商向《每日经济新闻》记者表示，去年开始续租价已经上涨了2倍以上。续租成本高涨，一旦服装品牌盈利下滑，就面临关店的危机。

　　据中国连锁经营协会推出的 《2011连锁零售企业主要业态门店基准情况表》显示，百货的毛利率为14%。然而，这个数字在前两年一直为20%左右。商业地产未来5年内仍将处于高速发展期，租金价格将持续上涨。因此，高租金带来的问题将持续困扰零售企业。“租赁价格水涨船高，许多靠商业物业租赁为主的零售企业利润受到挤压，不得不考虑转型。”一位业内人士向记者表示，选择加大自持物业比例成为下一阶段的战略重点。

　　记者从多个上市公司了解到，为了抵御租金上涨带来的压力，上市公司纷纷开启了自购物业战略的转型之路。

　　七匹狼（002029，收盘价25.17元）近期公告称，公司拟增发非公开股票，募集大约18亿元资金，全部用于投资建设“营销网络优化项目”。《每日经济新闻》记者了解到，七匹狼在2007年至2011年间，曾在全国各地购买了29处商铺。

　　除了七匹狼之外，美邦也开始购入自有物业。美邦服饰2009年第三季度的财报披露，其净利润下降了14%，最重要的原因在于对店铺的投入。据悉，2009年前8个月，美邦服饰就已购入超过39处商铺。

　　由于租金上涨，轻资产向重资产转型已成为必然。“服装上市公司之所以走上了持有型物业的道路，主要原因在于本不丰厚的利润被不断上涨的租金所吞噬，由此触发了其打通上下游的想法。”中房信分析师薛建雄认为。

　　·连线公司

　　希努尔（002485，收盘价9.51元）

　　高中档男装品牌，2011年12月31日，公司拥有直营店和加盟店592家，其中直营店47家，加盟店545家。希努尔在二、三线城市核心商圈全面开花。2012年希努尔预计开店150家左右，其中直营店占比在70%以上。

　　2011年，希努尔购买20家店铺。2011年销售费用率上升2.04%。现有的直营店以公司自有物业为主，今年直营店计划不少于100家，也以自有物业为主，其中包括募投旗舰店10家，处于二、三线城市的核心商圈。

　　希努尔证券部工作人员介绍，“租金上涨对于公司有一定程度的影响。”近年公司渠道扩张速度加快，在很大程度上增加了公司的压力。

　　点评：希努尔表示近年公司渠道扩张速度加快租金对业绩影响大，6月5日，希努尔将半年业绩增速由20%~50%下调至0~20%。

　　森马服饰（002563，收盘价23.77元）

　　大众休闲服饰品牌。截至2011年底，公司店铺数量达到7000余家，其中直营店占比7%~8%，约500家；加盟店约6500家。主要布局一、二线城市，同时向三、四线城市渠道下沉。

　　由于过大的店铺基数，森马服饰直营店的数目还是偏少。目前公司已支出募集资金8.45亿元购买13处自有物业，大多数位于城市次商圈。

　　森马服饰证券部工作人员坦陈，“公司业绩的下调受租金上涨的影响较大。”

　　点评：券商分析师表示，店面数量多，且自有店面少，租金上涨对公司影响业绩较大。

　　百圆裤业（002640，收盘价9.63元）

　　以裤装起家的百圆裤业，截至2011年12月31日，门店1696家，其中加盟店1582家，直营店114家。主要布局国内三、四线城市，目前正在向二线城市发展。此前战略加盟店项目中，百圆裤业承诺购买商铺返租加盟商。这一项目目前正在进行中，购入的物业并未正式投入使用。

　　公司部证券工作人员透露，“由于公司主要布局三、四线城市，公司受租金上涨的影响不大。”

　　点评：根据公司透露，目前百圆裤业在三、四线城市签订的租赁合同时间都较长，一方面为保证房源稳定性，另一方面为了防止房东随意加价，所以在百圆裤业暂时未受到租金上涨较大的冲击。

　　不过也有分析师认为，由于百圆裤业属于新上市公司，而且目前没有一家自由门店，外延扩张的租金成本要高于其他较早上市的服装品牌。

　　探路者（300005，收盘价19.31元）

　　户外用品领军品牌。截至2011年底，探路者店铺达1041家，其中直营店144家，加盟店897家，公司使用募集资金完成77家店铺的建设。公司店面都分布在城市的一、二线商圈。在核心城市和一线城市的渗透率分别为52.7%和9.7%，二线城市的覆盖率和渗透率为51%和2%。

　　公司证券部工作人员表示，“虽然近年来商业店铺租金上涨，但由于公司店铺数量较少，且以店中店为主，采取联营方式，租金上涨对业绩无显著影响。”

　　点评：探路者表示，2011年探路者营业利润同比增长89.93%，销售费用同比增长27.91%。加盟业务收入占2011年总司总收入的72.68%，直营业务收入只占14.67%。直营店铺基数较小，高利润消化了商铺租金的上涨。

　　搜于特（002503，收盘价24.32元）

　　大众休闲服饰品牌。截至2011年12月31日，公司共有专卖店1521家，比上一年增加355家，其中直营店铺129家，加盟店铺1392家，直营店以租赁为主。目前，搜于特自有店铺仅为10家。作为三、四线服装品牌，公司也将自身的商铺选在了三、四线城市核心圈，且暂无进军一、二线城市的计划。未来搜于特的店面扩张速度下降，新店铺扩张以加盟店为主。

　　公司证券代表在接受采访时表示，“直营店铺基数小，受到租金上涨影响较小。”

　　点评：由于直营店与同类的森马服饰和美邦服饰相比占比较小，且现有加盟店签约时间较早，搜于特受近年租金上涨的影响相对较小。

　　乔治白（002687，收盘价21.19元）

　　公司专注于职业装定制。截至2011年12月31日，有直营店48家，加盟店156家。主要布局国内一、二线城市的中高端商圈。此次公司募集资金用以营销网络建设项目，将会新建12个营销中心以及7家直营形象店。在自营店中将会逐渐加大自购物业的比重。

　　公司证券工作人员表示，“我们都是走中高端销售渠道，租金上涨肯定会受到一定影响。”

　　点评：根据公司介绍，乔治白的业务板块中定制职业装比重较大，与一般依靠零售终端获利的品牌不同，所以门店数量的基数较小，主要以体验店为主。所以在此轮租金上涨中，受到冲击相对较小。

　　步森股份（002569，收盘价12.33元）

　　中高端男装品牌。截至2011年12月31日，全国店铺总数达到900多家，其中直营店45家，加盟店超过855家。主要布局三、四线城市，目前正逐步向二线城市进军。主要布局高端商圈，租金较高。目前正新建26家直营店，其中6家门店为自购物业。

　　公司证代向记者透露：“受到大环境的影响，服装零售企业已经开始受到租金上涨的影响，但公司的租赁合同时间较长。”

　　点评：尽管步森股份自营店都为二、三线城市中高端商铺，但由于公司始终将直营店的比例控制在门店数量10%以内，整体基数较小，受到的冲击也较弱。