马光远：房价暴涨历史已结束 调控肯定会退出

著名财经评论员 马光远

　　我认为，房地产市场的本质是政府的融资工具。如果没有房地产调控，房价会不会像今天这样？我认为，如果不调控，房价最多也就现在这么高。但是，为什么还要调控呢？调控引起的效率是多元的。一旦调控的话，我们就认为房价肯定还是往上涨，这就是为什么调控不见效的原因。

　　政府为什么要用调控而不用制度性举措，一旦用制度性的举措的话，这个房价就老实了，房地产就健康了。我认为政府是不愿意看到房地产市场健康的。如果健康了，土地要卖一个高价是不容易的，要在楼市里套很多钱也是不容易的。如果房价上涨，政府还会调控，但是调控会不会成功？如果政府认为越调越高是成功，那肯定是不成功的。如果认为房地产形成了一个稳定制度预期的话，那从来没有成功。很多人说房地产预测的旺季开始了，有些人说十年前怎么样，现在又怎么样。经济学的基本原理没搞清楚，怎么预测房价。我们谈价格都是在特定的环境下谈一个价格。吹的那么牛，前几年为什么不去囤地？任志强(任志强新闻,任志强说吧)那么牛，北京很少拿到地，这就证明他根本没有看对形势。

　　中国房价这四个字，本身就是一个谬论。各个城市背后逻辑都是不一样的，支撑北京、上海房价上涨因素也不一样，特别是二三线房价上涨的因素是不一样的。所以，中国房价有没有这个价格？没有这个价格。我到每一个地方去，每个地方人说房价怎么样？我说真不知道。中国房价表现的逻辑不一样，未来会怎么样？这两年我一直坚持认为，不管房地产调控怎么样，不管坚持不坚持，动摇不动摇，这都不重要。重要的是房价暴涨的历史已经结束了。

　　当然，房地产的黄金期还没有结束。到现在为止，住房更新的需求，包括首套房的需求，供需本身到现在为止，有些城市平衡了，但总量还没有平衡。那么，说它黄金期已经过了，已经不赚钱了，这不符合现实。这种思维本身不符合房地产市场的基本情况。当然，未来看到任何一个地方的房价，都不会像前十年看到的一样，一边倒向上涨。我们前十年看到的是不管你的房子做得怎么样，不管你的房地产公司品质怎么样，竞争力怎么样，都是可以赚钱的，这样的行业本身是不健康的。

　　我认为，房地产真正健康发展的十年已经到来了。2012年就是一个起点。这个起点意味着未来房地产行业的竞争，我们会看到，这种竞争带来的价格优势。未来真正决定产业发展的，决定房价的仍然最终是经济规律。真正参与博弈的跟购房者没有关系。

　　未来究竟怎么样调？我认为，房地产调控肯定是会退出的。退出可能有两种：第一，为了救经济可能退出；第二，房地产本身已经健康，不用吃药。中国所有的产业，我没有看到任何一个产业像房地产一样，每年都在吃药。