德国：买房不如租房“爽”(

　　本报记者 张朝晖 黄继汇

　　法兰克福报道

　　欧债危机爆发以来，欧元区经济遭受重创。随着银行体系危机、经济衰退、就业市场低迷等问题接踵而至，欧元区处于一片凄风苦雨之中，大多数地区的房地产价格持续低迷。

　　不过在德国的采访中，中国证券报记者发现，现在南欧 以及亚洲国家的潜在买主们开始一掷千金“围猎”德国楼市，伴随着近两年德国楼市成交量的不断放大，德国楼市价格亦出现一定程度的涨幅。有些“先知先觉”的德国人也开始变租房为买房，过起了“房奴”的生活。

　　在1999年以后的十年中，德国房地产市场曾经历了“价格失落”的十年。目前，没有泡沫的德国房地产市场在欧洲表现得一枝独秀。

　　租房客受保护

　　“买房还是租房？”当我们将这一问题抛给很多年轻的德国人时，他们的选择多数会是后者。这是德国人普遍的心态。

　　“我没有钱买房。”作为一个地道的德国人，中国银行德国法兰克福分行的雇员朱丽非常直率地告诉我。没有丰厚的收入、喜欢旅游、要求一定的生活品味、人口的流动性以及德国楼市的不温不火，这些都是像朱丽一样的德国年轻人不买房的理由。

　　“我一个月的收入在4000欧元左右，其中一半以上要通过税收的形式上交财政，而法兰克福的房租大约在1000欧元，再考虑到日常开支，我哪有积蓄去购买房子。”

　　没钱买房，但是朱丽并未因此而焦虑。因为德国政府花了大气力建设、完善了房地产租赁市场。由于德国严格的租房法，注重保护房客的利益，租房的安全感并不亚于买房，数十年居住在一所出租房中的德国家庭不在少数。

　　统计数据显示，德国超过50% 的家庭是租房居住的，这一比例在年轻人中更高。造成这一结果的原因是，德国法律给予承租人近乎完美的保障，房屋承租人对房屋的各项权利属于受宪法保护的财产权。

　　根据德国法律的相关规定，一般情况下，房东在出租后的3年内不得将租金涨幅超过20% 。即使有正当的理由想提高租金，也必须经过房客的同意。如果房客不同意，房东只能提起诉讼，而不能自己强行提高租金。

　　Anjia Immobilien & Consulting总经理Lin Dattner接受中国证券报记者采访时表示，在德国，房屋租金变动的最重要基础是由市或乡镇制定并获得房客和房东 (或房东的利益代表人) 一致认可的“租金列表”，其依据是通过抽样调查或联邦统计局计算出的德国家庭生活费用指数。“租金列表”还须每隔2年根据实际情况加以调整。

　　如果房东在下一年的租约中将租金加价过大，租房人可以拒绝支付房费，并到法院去控告房主。另外，房东若要解除租房合同，承租人可提出异议。房东非经过诉讼途径，不得强迫房客搬出。可以说，德国法律明显偏向房客，使房东涨价难、解约难。

　　平稳的十年

　　德国人买房意愿普遍不强，造成了德国楼市经历了失落的十年。

　　从1999年开始的十年时间，德国房价平均每年上涨1％，而物价总体水平每年平均上涨2％；扣除物价因素，德国房价实际上在以每年1％的速度缩水。目前，德国普通住宅每平方米均价在1000-2000欧元之间，即便在首都柏林，普通住宅每平方米均价也仅约1700欧元。

　　德国有8200万人口，而住房总数约4000万套，基本满足了每个家庭一套住房。此外德国人口出生率连年下降，预计到2050年德国人口将比目前减少10％，80岁以上老龄人群也将大大增加，这都为德国房地产市场的未来发展蒙上了阴影。

　　德国政府鼓励自主性的购房需求，鼓励房主长期持有房地产，对于个人购房，超过10年将房地产进行交易可以免除征税，如果在十年内，政府会将所得盈利部分的一半以上用于交税，如果再考虑到通货膨胀因素，投资人往往得不偿失，所以在德国千万不要打炒房的主意。

　　今年已经41岁的Christophpiontek已是一家新能源公司中层经理，收入不菲，但他一家四口仍租住着法兰克福市区的房子。他表示：“长期来看德国房价上涨潜力有限，德国房屋已供需平衡，人口老龄化、人口减少等因素更降低了对住房的需求。”

　　另外，德国的储蓄房贷和商业房贷都实行固定利率制，基本消除了金融市场动荡对房价的影响。Christophpiontek表示，德国宪法明确规定德国是一个高福利国家，与医疗、教育等一样，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。这也是德国所有房地产政策的核心出发点。因此，各级政府都不敢通过抬高地价和房价来增加税收。

　　避险资金云集

　　欧债危机的深化，却让德国楼市成为全球避险资金的安全避风港。

　　现在南欧国家的避险资金已经盯上了德国的房地产市场，希腊、西班牙到德国买房的人士在不断增加，有些富豪们甚至一掷千金，一下将整栋物业收入囊中。

　　一位到德国购房的希腊夫妇告诉记者，一般德国都通过房地产资讯机构来购买房产，并会对德国的房地产企业进行充分的评估，包括银行对开发商的授信情况，开发商的资质，资金规模，各方面调查的非常细致。

　　“德国买房非常安全。即使开发商资金链出了问题，也不会造成购房人的损失，一方面银行债权人会将房产接收过来，通过另请其他的开发商来完成项目；另一方面，德国对于购房人的交付资金也是分7步在房屋建设的不同步骤来缴款。”

　　德国楼市基本没有泡沫，确实吸引了海外避险资金的重点关注。据业内人士称，去年以来，大笔资金开始进入德国的房地产市场，其中不仅包括了南欧国家的避险资金，部分亚洲国家的客户也开始愈发青睐德国楼市。

　　一位在德国购买了住房的华裔客户告诉记者，虽然无法因为购房而获得德国的居住权，但是买房可以通过房租来实现收入，如果每年的房屋收入基本上可以实现8%以上的收益率，这和其它金融市场的投资项目收益相比，购买房地产可能更为合适。

　　另外，现在很多大企业也开始看好德国的房地产市场，认为这是一片估值洼地。在海外资金围猎德国楼市的时候，一些先知先觉的德国人也开始购买房产。在欧债危机下，欧洲央行施行的低利率政策，使得房地产按揭贷款的利率仅仅在2%左右，这开始让德国人之前以“租房”为主的住房心理状态正在悄然发生着变化。

　　一位在德国金融机构工作的经济学家私下对中国证券报记者表示，从这两年看，德国经济基本面良好，成为欧盟成立以来最大的受益国。而加之德国政府很好地管理着德国房地产价格，他相信投资德国楼市一定会取得不错的收益。

　　不过，“Heute ist die beste Zeit”他幽默地对记者补充道。（德国俚语，意为把握当下，未来谁又知道呢？）

　　德国法兰克福的金融中心附近正在开发新地产项目 本报记者 黄继汇 摄