通州地王住宅项目3年难入市 27亿叫卖商业部分

　　每日经济新闻记者 尚希 发自北京

　　如果用一个词来形容通州的这一地王项目，也许可用“生不逢时”。

　　2009年9月10日，179轮的激烈竞价，292%的溢价率，位于通州区新华大街的商业金融、办公项目地块，最终被绿城及葛洲坝地产以12.42亿元收入囊中，成就了2009年当年 溢价率最高的地王。

　　那时的通州，在通州新城发展规划的光环下，房价一夜飙升破3万元/平方米，业内甚至将2009年的北京楼市戏称为“通州年”。

　　但似乎只是一夜之间，这股在通州市场迅速掀起的涨潮，迅速回落，领涨变为领跌。潮水退去后，“被拍死在沙滩上”的，除了那些一年前冲进通州的投资客们，还有那盛世中诞生的地王。

　　住宅部分开盘时间未定

　　北京通州区新华大街与新华北路交叉的十字路口，其东北角便是葛洲坝绿城京杭广场。

　　此前围绕着项目外环的广告牌已经被替换，项目北侧两根两层楼高的立柱彰显了昔日地王的霸气。《每日经济新闻》记者在现场发现，该项目已经开工，但工期还很长，正处于挖坑打地基阶段。

　　公开资料显示，该项目建设用地面积近4万平方米，总建筑面积约28万平方米，产品类型涵盖大型购物广场、精装住宅、星级酒店及服务式公寓、5A级写字楼，项目定位为通州国际新城的地标性城市综合体，同样也涵盖了通州区首家国际品牌的5星级酒店希尔顿酒店。

　　但拿地已近三年，距离奠基也有一年多时间，京杭广场似乎仍在等待。

　　事实上，该项目公布的开盘信息有些是2012年下半年，有些是2011年12月。对此，记者采访了该项目销售人员，对方否认了网络上显示的开盘日期，“目前住宅的开盘还没有定，估计要等到明年。”

　　在绿城集团的官网上，记者并未找到有关京杭广场的项目信息。在葛洲坝集团的网站上，有一条关于京杭广场奠基的新闻，文中提到，2010年12月30日，该项目举行了奠基仪式。

　　相比于迟迟未有消息的住宅部分，7月18日，京杭广场传出消息，8万平方米的商业部分开始整售，目前公开报价是27亿元。

　　“单价还是相当高的。”亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，此前保利春天的12.2万平方米商业总售出金额为23.43亿元，“可以看出开发商对这一项目的信心，但现在将商业部分整体出售，也不排除为了充裕资金链。现在自持商业物业的项目比较多，通过住宅销售实现开发利润，通过后续经营实现长期的现金流。”

　　入市能否回本？

　　住宅部分的开盘时间一推再推，该楼盘销售人员的解释是：市场不好。

　　自2009年房价被透支以来，通州的房价在限购令袭来后，跌回原点，即便如今市场再次传来复苏信号，通州房地产市场仍然缺乏上涨的动力。

　　这让在巅峰时刻诞生的通州地王，多了几分尴尬与不安。

　　此外，目前京杭广场的“高端路线”已经确定，其住宅项目也很难再走“平民路线”。因此，在已经透支足够上涨动力的通州，高价楼盘究竟还能否生存下去？

　　两个距离京杭广场最近的楼盘是“北京ONE”及“富力金禧花园”，前者的销售价格为25000元/平方米，后者的签约均价在17000元/平方米左右。由此看出，通州楼市已经全面进入以价换量阶段，相比其他区域当前市场的回暖形势，通州的楼盘还是在“原地踏步”。

　　京杭广场的销售人员告诉《每日经济新闻》记者，京杭广场住宅部分主要为180~260平方米的三居室和四居室。售价未定，由于开盘还有大半年，如何定价也无法告知。

　　在一份《北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告》中，对该项目有这样的评价：该项目由于综合成本较高，入市后必然处于通州区域内单价和总价的顶端，虽与区域内其他项目无明显的竞争关系，但是鉴于目前通州尚无标志性城市综合体项目，区域市场认知度较低，人气有待聚集，同时综合考量开发周期、资金回笼等诸多因素，建议本项目住宅单价在2.5万~3万元/平方米左右，酒店式公寓单价在2.4万~2.7万元/平方米左右。

　　但从目前的市场状况来看，通州区房屋的销售均价已经回落到2万元/平方米以下。据链家地产市场研究部统计数据显示，6月至今通州区成交均价为14172元/平方米，环比5月下降了2.7%，90~120平方米房屋单价较低。通州区域价格从3月份以来维持在14000~15000元/平方米左右。

　　对此，郭毅告诉记者，其实这一项目的拿地成本并不高，根据拿地金额核算，其楼面价大约在6961元/平方米。“如果做纯住宅项目，目前市场还可以承载。”但对于迟迟未能入市的原因，郭毅分析认为，作为开发商，绿城一直对产品精益求精，较长的开发周期也可能是在产品方面下了很多的工夫。

　　绿城资金量受困？

　　绿城很可能把通州当成了另一个“浦东”。

　　拿地之初，近300%的溢价率，曾让绿城陷入了“是否太过激进”的讨论中。但绿城集团副董事长罗钊明表示，进军通州，并非心血来潮。

　　“早在2005年通州国际新城的规划便通过国务院批复，而且区域内长期以住宅用地为土地市场主流，综合型或商业地块极其匮乏，城市综合体项目就更加凤毛麟角。依据判断，果断进场。京杭广场正是为弥补这一区域空白应运而生。”罗钊明说。

　　据了解，此前绿城在北京的项目并不多，京杭广场这个项目尚未入市，便受到业内高度关注。

　　究竟是否因为“缺钱”而导致拿地后陷入较长时间的开发周期，有业内人士向记者表示，目前绿城面临较大的资金压力，不排除这方面的因素。而且先将如此大体量的商业部分整体出售，也可能是为了回笼资金。

　　对于这27亿元整售的商业部分，该销售中心工作人员介绍，目前整售已经开始，如果能给他们介绍客户，可以获得300万元的奖金。

　　“商业整售一般体量较大，销售渠道可能不是很广，就需要通过很多分销或大型的商业销售中介来帮忙完成。”郭毅告诉记者。

　　对此，绿城北京相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，项目今年主推的就是商业部分，住宅部分预计会在明年推出。“这是出于整体战略的考虑。”另据了解，在该项目的合作开发上，绿城与葛洲坝集团分别持有49%、51%的股份。

　　通州地王资料

　　位置：新华大街与新华北路交叉口建设用地：近4万平方米总建筑面积：约28万平方米成交价：12.42亿元溢价率：292%

　　作者：于荣华 郭亚飞