保障房信托高收益背后藏猫腻

　　见习记者 刘雁

　　伴随着保障房建设的浪潮，与之相关的信托产品亦开始走俏。据展恒理财研究中心统计，今年上半年共发行41款保障房信托产品，同比增长近50%，在上半年房地产信托发行陷入僵局的形势下，保障房信托产品的表现亮眼。据统计，该类产品的平均预期年收益率为8.8%，而地方政府限定保障房的利润为总投资额的3%~5%，这类产品如何能录得如此高的收益率？

　　数量呈攀升之势

　　展恒理财统计结果显示，今年上半年共发行41款保障房信托产品，总发行规模达到79.59亿元，平均融资规模1.94亿元。而在去年同期，该类产品仅发行28款，发行规模为71.79亿元，平均融资规模2.56亿元。

　　“这一组数据说明目前信托公司青睐保障房信托产品的发行，发行产品较多导致总发行规模上升，而平均收益率下降。”展恒理财分析师刘现才指出。

　　从预期收益率看，今年上半年该类信托产品平均预期年收益率为8.8%，较去年9.02%的水平有所回落。尽管预期收益率有所下滑，但并不妨碍信托公司已经提速的发行节奏。

　　7月，中投信托发行了一款名为“云城保障房建设基金（1期）”的集合信托计划，发行规模为2亿~7亿元，预期年收益率最高可达12%。根据产品说明，中投信托作为有限合伙人以信托资金进行出资，与作为普通合伙人的基金管理公司共同设立基金，通过股权及债权的方式投资于昆明城海公司“融城金阶”项目。

　　事实上，这距离中投信托上一次发行该类产品时间并不长。6月11日，中投信托刚刚发行了“长兴新丰花园经济适用房项目集合资金信托计划”，计划募资2亿元，预期年收益率最高可至10.5%。

　　一位信托公司管理人士告诉证券时报记者，“由于这类产品的收益率较高，目前市场反应还可以。这类产品一般都有政府的付款承诺，安全性较高，投资者比较偏好。”

　　上述管理人士亦指出，保障房建设类项目是近三年国家的规划纲要之一，该类项目对资金的需求量较大，因此保障房性住房类信托项目预期呈现较为活跃的状态。

　　展恒理财的报告指出，由于2012年全国计划新开工建设700万套以上保障房，而实际在建工程量至少1700多万套，资金需求可能仍会与去年1.3万亿元的总量持平甚至更多，信托公司参与保障房建设的活跃度正逐渐增加。

　　高收益背后藏猫腻

　　保障房信托产品受到追捧的背后是其较高的收益率，但保障房的本质决定了这类信托产品的利润空间并不高。记者注意到，不少保障房信托产品都捆绑了其他商业项目。

　　多位信托公司的业务人士证实了上述观点，“由于地方政府限定保障房的利润为总投资额的3%~5%，如果投资标的单单是保障房建设本身，该类信托产品的年化收益率不可能接近或超过10%。”

　　据记者了解，由于保障房建设与地方政府政绩挂钩，一些信托公司为了与地方政府“套近乎”，不惜舍利发行低收益率的保障房信托产品。

　　一位大型信托公司的业务人士直言，“发行纯粹的保障房信托产品很大程度上是为了维护政府关系，这类项目利润并不大，在信托圈属于非主流。”

　　其实，保障房信托产品中裹挟着大量与商业开发打包的信托计划。另一位信托公司管理人士指出，去年市面上尚存部分只投保障房的信托产品，但资金量并不大，毕竟信托公司要赚钱。

　　“目前发行的保障房信托产品标的并不完全是保障房，而是与商业开发捆绑，因为单纯做保障房并没有多大的利润空间，连银行资金都不愿意介入，更何况对收益率要求颇高的信托公司。”用益信托首席分析师李旸指出。

　　与普通的房地产信托产品相比，目前保障房类的产品数量仍然偏少，但其增长态势却很明显。据用益信托统计，今年上半年房地产信托产品共成立287款，融资超过700亿元，同期保障房类规模为79.59亿元，其占比远远超过去年同期水平。

　　据展恒理财介绍，目前政府在保障房建设方面多采取滚动融资的方式，即政府出资建好一期后，利用建好的一期作抵押筹集资金建设下一期。然而，该类信托产品在信披方面却鲜有提及除保障房以外的其他投资。

　　因而，刘现才建议，投资者在选择此类产品时需要从信托发行平台、项目地理位置及还款方式或还款来源、项目担保或回购方所在地区及财务信用等级三方面具体分析每款产品。

　　作者：刘雁