从新能源到地产皇明蔚来城模式“曲高和寡”

　　从新能源转向地产行业，皇明集团一把手黄鸣的理想，并没能照进现实。

　　当12年前万科的“苛刻”条件迫使黄鸣放弃与之合作，并发誓一定要做自己的新能源楼盘时，黄鸣便有了 “没有一流房地产企业的合作，那么就由自己来创造”的决定，于是就有了蔚来城。

　　然而，曾经的光热先驱者并未赢得地产项目的成功，“投资性房地产”非但没有给皇明贡献利润，还让皇明在房地产市场上的拓展饱受争议，公司旗下当前唯一的房地产项目德州蔚来城也正遭遇着冰雪之境。

　　尴尬的“亮灯率”

　　7月21日，周六，晚8:30左右，原本是亮灯率最高的时段，蔚来城却略显“荒凉”。

　　《每日经济新闻》记者大略数了一下，亮灯的住户仅约30户，这与皇明在2011年宣称的蔚来城一期已经“售罄”以及近来蔚来城售楼处的“一期基本售罄，唯余个别数套户型，二期也售出大半”的说法似有偏差。

　　另据公开资料显示，来“蔚来城”购房的大多是德州本地的老板，以及祖籍为德州如今在北京等一线城市工作的高端人士。

　　“本地的普通人买不起，外地人购买也就是为了周末来此度假。”当地的一位出租车司机告诉记者，蔚来城当前的人气并不旺。

　　当记者以外地购房者的身份来到蔚来城售楼处时，先后观看了建筑模型、相关节能型产品的介绍、样板间。在交流过程中，销售人员透露称，蔚来城一期出售的住宅有240套，当前还有约30套未售出。

　　在一期和二期高层住宅中间，还有两栋类似“联排别墅”的建筑。尽管上述销售人员称该户型几乎都已卖完，但记者发现，晚上“联排别墅”无一亮灯，且白天见到的多个房间并未进行内部装修，鲜有人入住的痕迹。

　　定价、物业配套成掣肘

　　事实上，销售不畅能从皇明公布的相关信息中有所窥探。此外，黄鸣最近也坦言，蔚来城销售遇冷是与当前的房地产调控有关。另据上述销售人员介绍，除了一期还有约30套未售出外，二期的销售也不理想。

　　在受访的当地人士看来，蔚来城的销售不畅与定价和周边配套有直接的关系。

　　截至2012年7月5日，德州住宅的成交均价4299.06元/平方米，非住宅成交均价5295.41元/平方米，这比蔚来城低出一大截。早在2009年蔚来城一期开售时，其6500元/平方米的报价大大高于周边住宅2500元/平方米的单价。

　　上述类似于联排别墅的项目，价格更是明显高于普通住宅，总价约为600万元至上千万元不等，车位的价格也超过20万/个，达到了一线城市的水平。

　　除了成本较高外，蔚来城周边的商业配套也不够完善。据悉，蔚来城在德州三八路东首、长河公园附近，这被德州市民认为此前是城郊结合部，算不上最佳地段。上述销售人员也说，周边的商业配套确实没做起来，距离最近的一个商业街也有3公里左右。

　　另据了解，蔚来城三期中涉及商业开发，在蔚来城的沙盘上已经有了三期的模型。记者在现场看到，“浙江建工”的工程队正在进行三期地基的施工。三期除了住宅外，还包括一个公寓式酒店及商业项目。

　　“旁边没有合适的商业项目，皇明就打算自己做。”上述销售人员透露。

　　节能概念“曲高和寡”

　　在黄鸣看来，蔚来城是其太阳能设备在房地产上应用的样本。“应用37项可再生科技成果、130种高科技产品”一直在蔚来城的销售中被重点提及。

　　蔚来城销售中心的相关人员对《每日经济新闻》记者介绍，蔚来城应用到了太阳能光伏光热系统、温屏节能玻璃，以及土壤源热泵中央空调系统等节能技术。

　　诸多新技术、新产品，进一步拉高了皇明开发蔚来城的成本。公开资料显示，“一期的综合拿地、建筑安装等成本约每平方米3500元，太阳能设备的成本也为4000元/平方米。”

　　不过，这里的住户并未感受如此多的节能体验。一位蔚来城一期的住户表示，该楼盘能看到的只有太阳能热水器、中央空调和直饮水。另有住户质疑，蔚来城并不像宣传的那样好。

　　尽管黄鸣声称蔚来城是全球第一个微排社区，但这里的许多产品和技术并非皇明所有。记者在蔚来城的展示中心了解到，防尘、隔音的门窗，其材料和技术来自德国。

　　模式复制或遇阻

　　黄鸣坚持打造蔚来城，是希望将该模式在全国范围内进行推广。

　　2011年下半年，黄鸣接受媒体采访时透露，下一个在德州以外的蔚来城将于3~4年内面世。“我们计划每个城市只开发一个蔚来城。”在他看来，一方面是蔚来城的盈利，更主要的目的是推广蔚来城的模式。

　　然而现实却是，在第三次IPO未成功的情况下，蔚来城模式也无法给皇明的发展提供足够的资金支持。节能建筑本身的定价趋高，这或将成为蔚来城模式复制推广的阻碍。

　　公开财务数据显示，2011年1～9月，皇明控股的主业光热产品、光电产品、温屏玻璃收入占比达到90%以上，而皇明控股旗下3家核心地产子公司悉数亏损。其中，皇明太阳能房地产有限公司在2010年度亏损778万元，2011年1~9月因费用成本支出原因，当期又亏损912万元。

　　类似于蔚来城这样的项目，资金需求量并不小。公开资料显示，蔚来城二期计划投资额即达5.1亿元，截至2011年9月末已完成投资9317万元，尚有超过4亿元资金需要筹措。

　　根据皇明旗下子公司的成立记录，皇明一度想在外地拓展地产业务。2009年7月，皇明成立了杭州蔚来置业有限公司，但该公司成立后一直未开展实际经营业务，无营业收入，目前已经注销。

　　更值得注意的是，皇明太阳能置业（北京）有限公司成立于2003年，成立之初曾拿到了北京北土城附近一个地块。《每日经济新闻》记者查阅相关资料发现，该公司当时成立的目标是“在所开发的建筑项目中，以太阳能光热和光电技术的应用为核心内容，在太阳能与建筑结构的一体化、高层建筑太阳能应用、建筑太阳能采暖和制冷等多方面进行积极的探索”，以“完成太阳能技术与建筑的完美结合”。这更像是最初的蔚来城。

　　但该公司尚未开展实际经营业务，无经营收入。截至2011年9月30日，该公司总资产2497万元，总负债16万元，当期营业收入为零，净利润为负。有业内人士分析，正是在北京的该项目未能进展，才有了现在的德州蔚来城。

　　“皇明想在外地复制蔚来城，难度不小。”中国家电营销委员会副理事长洪仕斌认为，“实际上项目不具备可复制性。”一是造价成本过高，如果没有政府补助，当地房地产商不可能冒此风险。二是这种看似节能环保的概念房地产，普通消费群体接受度也较难。