福星股份“城中村”模式软肋

　　同是二线地产龙头，“云天星球”的模式各有不同。云南城投重在协助政府做一级土地市场开发整理收取“加工费”；贵州中天城投侧重二级房地产市场开发，辅以一级土地市场自给自足；而福星股份则是武汉城中村改造专业户。三者的共同特点是，高度依赖当地政府和土地政策，

相关公司股票走势

• 福星股份
• 云南城投
• 中天城投

　　福星股份并不是纯粹的地产公司，它包括金属制品和房地产双主业。传统金属制品对业绩贡献逐年减少。2011年，福星股份房地产业务收入28.68亿，占比60.73%；金属制品收入18.54亿，占比39.27%。而从毛利率上看，房地产毛利率43.3%，金属制品14.28%，前者毛利率是后者的三倍。

　　福星股份的城中村改造模式，最大的难点在于拆迁难度大，拆迁成本越来越高。城中村改造模式特点是土地储备锁定性强，周转慢，垫款多，易触发社会问题。据我所了解，沿海多家房地产商并不太愿意与此沾边。

　　一般而言，地产公司从招拍挂到预收款再到最后结算，其会计项目演变过程是：现金——无形资产（获取土地使用权）——存货（进入开发阶段，具体细分为在产品、产成品、库存商品、开发成本、开发产品）——预收账款（预售房屋）——营业收入（最终交房，结转为收入）。

　　福星股份的“城中村”模式问题的存在两个薄弱环节。一是现金——无形资产演变过程极慢。也就是说在拆迁环节，速度远慢于同行。福星股份总资产周转率为0.2543，低于136家地产公司0.2836的平均水平。

　　从进度看，3年前，武汉市计划二环内实施56个城中村改造，目前仅完成了一半不到。而福星股份当初锁定了10个城中村改造，但目前进度计划低于预期。

　　而另一个环节是，由于“城中村”改造拆迁、安置需要交纳补偿价款，福星股份存在大量的预付账款，资金压力高于普通地产商。2011年末，其预付账款81.26亿，较期初增加173.02%。从盈利能力看，福星股份2011年毛利率31.72%，也低于39.93%的行业平均水平。也就是说“城中村”模式盈利模式并不突出。

　　不过，福星股份自2008年起一直被认证为湖北省高新技术企业，是上市地产公司中唯一一家。“城中村”模式到底有何过人之处？

　　根据现行《高新技术企业认定管理办法》等规定，高新技术企业的认定标准要求高新技术产品(服务)收入占企业当年总收入的60%以上。而福星股份房地产业务收入占比60.73%、金属制品收入占比39.27%。

　　此外，申报企业最近一年销售收入须在2亿以上的，其近三个会计年度的总研发费用占总销售收入的比例不得低于3%。

　　根据历年财报，福星股份2009年至2011年研发支出分别为1138.22万、1263.37万、1305.61万，合计3707.21万。而其2009年至2011年营业收入分别为409732.96万、562551.05万、476058.39万，合计1448342.4万。近三年研发费用占总销售收入比只有0.256%，远远低于3%指标。

　　结论是，“城中村”第一股福星股份不过是伪高新，真“拆迁办”。