部分房企上半年净利急降 土地成本过高是主因

　　伴随部分城市房地产市场的转暖，近期中央政府三令五申地强调房地产调控决不放松，这样的表态无疑给房地产行业的前景又蒙上了一层阴影。就在市场前景不明朗的态势下，上市房企2012年上半年业绩报告开始陆续出炉，8月份也将迎来中报的密集发布期。

　　尽管目前多数上

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　　克尔瑞研究中心研究员李仙德向记者表示，上半年上市房企业绩下滑，主要表现在营业收入下降、营业成本高企和净利润下滑等几方面。

　　高价拿地的恶果

　　在营业收入下降方面，嘉凯城(000918.SZ)可谓是最典型的例子。根据公司于7月28日发布的今年1-6月的业绩报告显示，报告期内，公司实现营业总收入15.18亿元，与去年同期相比，大幅减少45.11%。此外，公司归属上市公司股东的净利润为-3.28亿元，与去年同期的728.95万元相比，大幅减少了4600.96%。如此高的净利润跌幅，让嘉凯城毫无悬念地坐上了房地产上市公司净利润跌幅榜的头把交椅。

　　数据显示，约有将近一半的上市房企业绩处于正向增长的态势。“这些企业主要是一些大型房企，他们具有一定的品牌优势，能在以价换量、加速销售的过程中取得一定的市场优势。”克尔瑞研究中心评论员朱一鸣表示。

　　从预告或快报的内容来看，尽管一些上市房企实现了业绩增长，但利润率却出现大幅下滑。

　　保利地产（600048.SH）半年报显示，今年1-6月，保利地产实现签约金额502.96亿元，同比增长27.47%。上半年营业收入为201.83亿元，与上年同期相比增加了32.86%，但归属于上市公司股东的净利润为24.6亿元，下滑了12.13%。此外，陆家嘴（600663.SH）发布的业绩报告也显示，公司上半年主营业务收入为13.48亿元，同比减少47.81%。而归属于上市公司股东的净利润为4.12亿元，与去年同期相比降幅高达53.8%。

　　李仙德认为，在限购、限贷等宏观调控政策影响下，今年上半年上市房企可结算的项目相对较少，从而导致营业收入下滑。但各项成本费用却有增无减，其中三费比重更是进一步提升，使得企业净利润下降。

　　知名房地产专家韩世同也表示，上半年房地产市场总体是以降价促销为主，在这种情况下，开发成本对销售利润形成了一定挤压。

　　而导致房企净利润大幅下降的最主要因素是土地成本。朱一鸣分析，由于今年上半年结算的项目多为2010年左右取得的土地，当时市场成交楼板价相对较高，这些项目于去年年末以及今年年初开始进入销售期，但受调控影响，其销售价格一直在低位徘徊，因此营业成本提高，销售收入不升反降，从而使得公司毛利下降，最终导致净利润下降。

　　“企业高价拿地，然后陷入宏观调控的重围当中，而开发项目又大部分位于限购区域，嘉凯城就是这类企业的典型代表。”朱一鸣说。

　　下半年去库存将加快

　　目前多数上市房企发布的仅仅是业绩预告，诸如现金流、资产负债率、存货等数据尚未正式公布，但从已公布的上半年的销售数据来看，在大型房企上半年的销售业绩表现良好的背后，销售增速放缓却是不争的事实。

　　据兰德咨询观察，在房企TOP10中，除中建地产和华润置地（01109.HK）的销售额加速增长外，其他8家均出现增速放缓的迹象。其中行业老大万科地产（000002.SZ）销售额增长率，由70.5%降到了12.4%。

　　资料显示，目前很多城市商品住房库存甚至达到或超过2008年至2009年间的高峰。业内人士认为，在现有的存货压力下，即使在即将到来的“金九银十”房地产传统销售旺季，开发商也要审慎运用提价手段。

　　克尔瑞研究中心也在报告中建议，房企应坚持以价换量的策略，把加快销售及去库存作为重点。由于三、四季度是房地产行业传统的销售旺季，企业的销售业绩将达到今年的高峰。考虑到内地的会计准则，存货去化的部分不会马上从“存货”中消除，而是要等到2012年四季度项目结算时才会体现出来，因此未来房企三季报中因销售因素带来的存货去化将非常有限，“但在2012年的年报中，我们可能会看到房地产企业存货占比的减少。”