产权市场瞄准二手房交易

　　本报记者 钟志敏

　　产权市场的创新业务在继续拓展。近日，北京产权交易所和重庆联合产权交易所都将业务瞄准二手房市场，旨在打造权威的房产信息交易平台。这个平台将免费发布本市二手房交易信息，并且由相关部门对交易信息进行筛选，不让虚假房源上网。和普通的房产信息网不同，这一平台还将具备结算功能。如在房产所有权转移之前，客户购房资金可以由平台保管，直到交易完成才完成支付，由此来确保双方的权益。

　　上周，金马甲发布公告，其高端商品交易平台的两款交易品种由于前期认购没有达到要求，交易终止，产权市场创新业务面临的压力加剧。特别是国务院对交易场所的清理整顿，在清理不规范的交易场所的同时，也进一步压缩了产权市场创新业务的发展空间。业内人士指出，随着传统业务加速萎缩，产权市场亟须拓展业务。但在整体宏观经济环境不佳和政策严控的背景下，如何选择合适的标的物进行业务创新，值得产权市场思考。

　　规范二手房交易

　　7月23日，由北京产权交易所、北京市房地产交易所、北京市保障房建设投资中心共同出资设立的存量房交易平台暨北京房地产交易市场有限公司成立。背靠三方丰厚的资金、资源优势，该平台的一个重要功能就是，整合买卖主体以及中介、银行等服务商资源，对存量房进行集成一站式、全流程的交易服务与规范管控。

　　北京产权交易所董事长熊焰表示，这个交易平台实质上是一个信息平台，它会将当前的存量房信息进行统一的甄别、采集和发布，杜绝房产租赁公司发布虚假房源信息、信息发布不全等影响二手房交易市场秩序的行为。

　　另外，这个平台还从源头开始，对交易中的网上签约、贷款申请、产权变更和资金交付等市场行为进行全流程的监控。“这个资金监管类似于网上购物的"支付宝"，买房人的购房款并不立即付给卖房人，而是由相关部门先临时监管，在所有手续办理完成，买房人拿到房产证后，房款再打给卖房人。”有关负责人曾这样对媒体描述这一平台的资金监管功能和方式。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，这一平台的最大意义，就是为二手房市场提供了一种信息有效性的保驾护航，以及交易合规性的保驾护航。

　　无独有偶，7月31日，重庆联合产权交易所董事长王学斯透露，联交所正在整合各方资源搭建房产交易平台。这个平台不仅可以保障发布信息的权威性，还可作为房产交易双方的中间人，以类似支付宝的方式，完成资金结算。

　　重庆的设想和北京的差不多，唯一不同的是，重庆联交所要自己来建立第三方支付平台来进行资金监管。

　　“目前我们正在申请第三方支付平台的牌照，但是在产权交易中，我们的系统已经开始试运行。”王学斯说，今年上半年市联交所出资1亿组建“重庆联付通网络结算科技有限责任公司”，专门从事第三方支付结算服务。显然，联交所的打算并非只是做二手房的“支付宝”，而是实现产权交易的线上结算。

　　业内人士表示，目前产权市场虽然实现了网上竞拍，但是像报名以及支付等，参拍者仍然要到现场，不能100%防止串标，而一旦实现互联网报名、支付，这些问题都可以解决。

　　加速行业洗牌

　　中国证券报记者发现，北京存量房交易平台是通过公司来运营的，重庆虽然没有正式成立相应的平台，但是根据公开资料透露的信息，重庆联交所作为股东是肯定的。而企业要生存就要追求经济效益，这必然会影响中介公司的利益，遭到他们的抵抗。

　　这种抵抗情绪，也存在于北京存量房交易平台海淀试点的运行过程中。在试点之初，平台很难说服中介参与。

　　对此，熊焰表示，新平台并不改变当前二手房交易的格局，不会取代中介。“新平台实质上是一个信息与网签平台。房屋是高度个性化的产品，完全脱离中介并不现实。”

　　然而业内人士表示，新平台的搭建将加速房地产中介的洗牌。

　　以前二手房交易时，因为一套房子可以委托给多家中介去卖，中介之间有时候竞争特别激烈，出于竞争的关系，难免会出现违规违法现象。其次，有些房东可能是会存在着一房两卖甚至一房多卖，不管是获得了全额资金，还是获得了一个定金，在信息透明之前，买主不知道房东会委托多少家卖，这也存在违规。此外，中介资金挪用情况也比较突出。

　　“但是现在通过平台可以设立一个资金监管账户，这个账户是官方来监管，这个钱不是握在房东手里面的，也没有握在中介手里面，这样可以减少所谓的资金挪用甚至是资金盗用的情况。同时，它是一个平台，这个平台交易还是需要由中介来完成，以前你可以把房子委托给很多中介，现在只能委托给一家，这有利于中介行业的优胜劣汰，有利于提高大中介的市场份额，小中介反倒是不那么容易生存了。” 杨红旭表示。

　　在触及行业利益的同时，对平台的质疑声也开始出现。

　　“房源实情发布、网上签约、资金全程监管，这些年规范性的政策也出了不少。”按照一位中介公司管理人员的观点，市场并不需要一个额外交易平台。有房产经纪公司负责人表示，北京成立存量房交易平台是由公司在运营。政府管企业可以，企业管企业，为什么？法律依据在哪里？

　　产权市场创新压力加剧

　　一位产权业内人士告诉记者，此次北京和重庆的产权交易所先后将业务瞄向二手房市场，一方面是看到市场的巨大潜力。近年来中国二手房市场发展特别快，像北京、上海二手房的交易量已经超过了新房的交易量；另一方面是产权市场在处置房产交易方面具有一定的经验，比较容易操作，且不会触碰清理整顿的红线。

　　“此次北京和重庆产权交易所搭建存量房交易平台能否取得实质效果，最关键的是在盈利模式的设计上，既能让中介机构获得额外的利益，又能够实现自身的盈利。否则，平台的作用要大打折扣。”该人士表示。而据记者了解，目前北京和重庆在平台的盈利模式上还在探讨中，具体细则出台还需一段时间。但原则已经确定，就是具体交易通过中介进行。

　　随着产权市场传统业务的加剧萎缩，拓展创新业务成为生存之道，但国务院清理整顿交易场所却压缩了产权市场创新业务的发展空间。

　　7月27日，金马甲发布公告，截至7月26日，“天桥沟”野山参实际认购总量未达到其发售总额的30%(即60000组)。依据《“天桥沟”野山参交易细则》的相关规定，此次发售失败，退款事宜随之启动。

　　据了解，此次“天桥沟”野山参的发售还是受到部分投资者的欢迎和认可，最终的认购份额与最低发行额相差不大。因此，在宣布野山参交易终止的同时，发行人以及交易商、交易平台也提到有可能对原来的野山参交易平台进行调整后，重新发售。

　　与金马甲此前发行的国窖1573相比，野山参在发行过程中更受关注，且不乏质疑和对比。特别是首次发行的国窖1573上线交易后，交易一直不够活跃，有小幅度上涨后即开始下跌，甚至一度跌破发行价。因此，不少投资者担忧盘子更大的野山参的流通性。高达28亿的发行规模也令投资者望而却步，非游资可以轻易撬动。此外，投资者对野山参本身价格的普及不够、兑现时间太长也是影响投资者认购的原因之一。

　　辽宁碧水林业作为发售方、中国林业产权交易所有限公司作为交易商以及交易平台金马甲认为，主要是“天桥沟”野山参交易产品设计与市场需求存在一定偏差，并且产品发行受目前国内经济形势、政策环境影响。这里的政策更多地指去年的38号文以及近期发布的国办发〔2012〕37号文。金马甲相关负责人认为，“全国清理整顿交易所的行动，束缚了产权交易所创新空间，在交易制度上太过于保守。”特别是此次清理整顿行动中明确规定，各类产权交易所不能采取做市商制度，只能是T+5等，这些规定都束缚了产权交易所产品交易的活跃度。

　　值得关注的是，除了野山参发行失败外，金马甲平台发行的另一款产品——法国CAZES酒庄收藏级葡萄酒iCazes时光年份酒套装产品也在7月的最后一天宣布失败。面对两款产品的失利，金马甲认为并非因为清理整顿市场导致投资者的投资热情降低，未来还应该在交易标的选择、交易制度设计方面寻求突破。

　　业内人士指出，随着传统业务加速萎缩，产权市场亟须拓展业务。但在整体宏观经济环境不佳和政策严控的背景下，如何选择合适的标的物进行业务创新，值得产权市场思考。