万科上半年现金猛增近四成 销售均价降10%

　　万科上半年现金猛增近四成 销售均价降10%

　　每经记者 胡廷鸿 发自深圳

　　房企中报陆续披露，上半年楼市“寒冬”的影响开始逐渐显现。

　　昨日（8月6日）晚间，万科公布半年报，上半年万科实现营业收入307.2亿元，净利润37.3亿元，同比分别增长53.7%和25.1%。1

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　　此外，为实践郁亮的“楼市寒冬论”，上半年万科积极储粮过冬，截至6月底，万科持有现金470.1亿元，较年初提高了37%。这意味着，在当前楼市调控政策依然持续，前景不甚明朗的市场环境之下，万科房地产去杠杆化的动作表现尤为突出。

　　中报销售业绩“量增价跌”

　　上半年楼市惨淡，成为自调控以来房地产行业最艰难的时刻，在此之下，行业龙头万科上半年努力坚持高周转政策，加快去杠杆化速度。

　　在以价换量的策略之下，万科上半年销售出现“量增价跌”。中报显示，万科上半年实现销售面积602.5万平方米，同比微涨6.5%。万科上半年实现销售金额625.4亿元，同比下降4.7%。在销售均价方面，上半年万科的销售均价为10380元，较去年同期下降10.6%。

　　相比之下，2011年上半年万科实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元。

　　实际上，从万科上半年的业绩表现看，万科的整体销售额无疑出现微幅下降趋势。在上周刚公布的7月销售业绩中，万科实现销售金额103.9亿元，环比下降了22%。而截至7月累计销售金额729.3亿元，同比下降1.6%。

　　对此，万科董秘谭华杰表示，这反映了住房价格调整的影响，但更主要的原因还是销售结构的变化。与此同时，公司的结算均价也有所降低。

　　但与其他房企表现不同的是，上半年在行业的一片“哀叹”声中，多家房企业绩预报显示亏损或利润下降。而行业龙头万科净利润等指标则大大好于去年同期。

　　公告显示，今年上半年万科实现营业收入307.2亿元，净利润37.3亿元，同比分别增长53.7%和25.1%。而2011上半年，万科实现营业收入199.89亿元，归属于母公司所有者净利润29.78亿元。

　　上半年万科全面摊薄的净资产收益率为6.76%，比去年同期的6.44%提高0.32个百分点。相比之下，今年上半年万科结算均价和毛利率则有所下降。

　　除此之外，截至6月底，万科已售未结资源规模达到1392万平方米，对应合同金额达到1464亿元。

　　万科方面则称，根据目前的推盘计划，下半年销售高于上半年、全年销售超越去年应无疑问。

　　对此，谭华杰表示，今年万科的新推盘资源主要集中在下半年特别是在四季度，9月份之后预计推盘会有明显增加，只要市场环境不发生太大的不利变化，全年销售超越去年是大概率事件。

　　负债率下降 去杠杆化明显

　　值得注意的是，去年万科总裁郁亮先后在不同场合表示 “楼市寒冬”来临，并提出“现金为王”等过冬之策。

　　而3月，万科董秘谭华杰在接受《每日经济新闻》记者采访时也表示，整个行业去杠杆化将成为趋势。

　　今年上半年万科持有的现金进一步增加。截至6月底，万科持有货币现金470.1亿元，较年初提高了37%。

　　另一方面，在楼市前景不甚明朗的情况之下，万科加速去杠杆化的意图十分明显，负债率呈现明显下降趋势。

　　万科公告称，由于已售未结资源规模进一步提升，预收账款增加，万科上半年资产负债率达到78.9%。如果剔除预售账款，万科真实负债占总资产的比例只有39.3%，较去年年末下降0.3个百分点，明显低于A股房地产上市公司一季报的整体水平49%。

　　在衡量企业偿债能力的净负债率指标上，万科上半年的净负债率为22.8%，较年初的23.8%进一步下降。截至6月底，万科短期借款和一年内到期长期借款的总和203.1亿元。

　　万科认为，在房地产行业整体融资环境尚未有根本改善的情况下，充裕的资金既是确保经营安全的保障，也为公司把握土地市场上可能出现的机会提供了良好的条件。

　　在第二季度开始万科拿地零突破之后，万科上半年新增开发项目13个，对应万科权益规划建筑面积约174万平方米。

　　而随着楼市成交量回升，近期万科的拿地动作相比上半年已经有所加大。万科7月销售月报显示，在刚刚过去的7月分别在上海、宁波、南昌、青岛、天津、西安新增6个项目，对应万科权益的建筑面积约84万平方米，需支付地价款30.2亿元。

　　对于下半年，谭华杰表示，公司既会关注土地市场的机会，也会坚持严格的项目投资标准，不会把项目的盈利预期建立在房价大幅上涨的假设前提上。