刘远举：楼市调控还需加强政策兼容性

　　刘远举

　　去年国务院两轮调控政策后，虽然抑制了楼市价格过快上涨，但是部分区域依然保持上涨。今年1月，国务院出台了新8条政策，这是近年来最严厉的房地产调控政策，涉及政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面，其中限购范围扩大、二套房房贷首付比例提至60%，以及二手房交易营业税全额征收，对楼市影响极大。

　　但半年多过去，情况并不乐观。根据日前国家统计局公布的数据显示，6月份全国70个大中城市新建住宅销售价格环比涨幅继续趋缓，但同比涨幅下降的只有三个，多数城市房价仍在上涨，其中二、三线城市涨幅已经超过北京、上海等一线城市，成为领涨全国房价的“主力军”。这些情况都说明调控还没有完全达到预期目标。

　　这首先在于调控目标的偏差。温家宝总理说过，管理通胀预期比管理通胀更重要。房地产作为资产有着不同于一般消费品的价格走势特征，投资者追涨杀跌的行为特征也会出现在刚需者的身上，所以，房价上涨预期对于控制房价也是非常重要的。虽然国务院的态度由“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”，变为更加强硬的“促进房价合理回归”，但此前各省市公布的调控目标却并非如此，如上海目标是价格涨幅低于GDP和人均收入增长；广州的标准是价格涨幅低于全市生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。地方政府半推半就的态度非但未明确降价目标，反而极易强化房价上涨预期。在投资渠道单一的情况下，二、三线未限购城市在本地投资需求和一线限购城市的转移投资需求的双重压力下房价上涨。同时，二、三线城市房价的继续上涨也影响着刚需购房者和房地产商、二手房卖家的预期，进而影响全国整体的调控效果。

　　在投资者和刚需购房者对房价仍有涨价预期之下，调控目标显然难以达成。在保增长和地方政府的财政压力下，已有30多个城市相继反向地预调、微调，激活房地产市场，释放刚需，带动土地市场，拉动地方经济，碰撞、试探中央的调控底线。据相关专家分析，房地产调控已经事实松动，降息，地方政府的预调、微调，银行间流动性持续好转，将使楼市资金面和政策面好转，房价下跌的可能性接近于零。

　　回顾之前的种种调控政策就会发现，各种政策之间的制度不兼容是调控难以奏效的根本原因。

　　首先是土地一级市场和二级市场的不兼容，土地在一级市场是一种垄断品，在二级市场却是投资品、商品，土地在计划经济式的垄断和投资品之间的转化导致的不兼容，不但成为房价高企的初始原因，也成为了地方政府弱化、松动调控政策的初始动因。其次，发展经济的强烈需求和私人产权保护之间的不兼容，在私人投资受抑制的情况下，地方政府受经济发展考核、保增长压力，就必然过于依赖财政投入、兴建各种工程拉动地方经济增长。地方对财政投入的需求则会遭遇分税制下中央和地方政府的权责不兼容：地方政府承担了过多的发展压力有着过多的投资需求，而在现有的分税制体制下，地方政府只能从税收中分得不到20%的收益，土地财政因此成为地方政府的主要投资资金来源。于是，一方面要压制房价，另一方面，要刺激经济发展、保增长，不敢降低涨房价的预期。这种相互抵触的政策之间的不兼容，打乱了市场本身的秩序，使得直接对个体限购成为仅有的手段。

　　限购政策这种直接对结果进行调整的严格的经济政策，需要中央政府的强大执行力。此前包括地方政府的各种松动，调控城市数量未达成目标，都显示出地方政府对政策的种种试探于是乎，一方面中央调控目的难以全部达成，而另一方面，各地区居民则在高房价下怨声载道。

　　在现代全球经济中，调控已然成为各国政府刺激经济、抚平波动的手段，但经济调控背后，必然是各种相互兼容的政治制度，条理清晰的权力结构，相互兼容的政策，明确的行政逻辑，如果缺失这种兼容，调控就会在不兼容的目标、制度、政策中消解，很难起到预期中的作用。

　　作者系财经评论员