北京商业地产向郊区扩散 优质地块成争夺焦点

截至7月11日的统计表明，北京今年年内将有49个商业项目入市，其中35个项目位于五环以外，北京五环外及周边的郊县已经成为商业地产争抢的焦点。

　　自房地产宏观调控实施以来，限购限贷等政策导致商品房的销售下降，房地产开发商的日子并不好过。商品房属于宏观调控政策比 较集中的行业，相对而言，商业地产不是当前宏观调控的重点，因而成为开发商躲避政策风险的避风港。目前，随着北京城区商业地产逐渐饱和，已经出现商业地产向郊区发展的倾向。

　　北京商业地产向郊区倾斜

　　“2010年，我们进入燕郊开发商业地产的时候，基本上是独家经营，现在周围突然增加了多个商业地产项目。”北京阳光鑫隆集团商业地产项目部谢清竹告诉中国商报记者。

　　不仅燕郊如此，大兴、通州、房山、昌平、顺义的商业地产开发也都方兴未艾，北京的商业地块出现了郊区化的趋势。

　　“相比较住宅地产而言，商业地产没有这么多的限制，一些开发商开始小规模投资商业地产。”谢清竹认为。

　　在中国商业地产中，万达是标杆性的公司。万达闷声发财，在悄无声息中获得巨大成功，这刺激着越来越多的开发商开始试水商业地产。

　　“万达公司成为开发商争相效仿的对象，谁都想参与其中。而在此之前，万科等大型房地产开发商已经开始涉足这一领域。”谢清竹说。

　　2012年以来，房地产开发商跃跃欲试，商业地块成交量增多，转投商业地产的趋势愈发明显。

　　截至2012年7月11日的统计，北京今年年内有49个商业项目入市，其中35个项目位于五环以外，北京五环外及周边的郊县已经成为商业地产争抢的焦点。

　　商业地产引发投资关注

　　谢清竹在近郊的商业地产项目以中低端为主，燕郊项目每套售价60万元。在他的项目中，拆迁户成为了购买的主力。

　　“拆迁户很少会投资信托、基金，也没有其他更好的投资渠道，在家门口买一个商铺，是比较稳妥的生意。”谢清竹透漏。

　　与拆迁户的考虑不同的是，一些担心资产贬值和缩水的人也相中了商业地产。尤其是近期央行降息之后，资产贬值的担忧便开始发酵。“为了实现资产保值，投资商业地产的人增多了。”谢清竹认为。

　　中国住宅地产发展多年，商品房的价格已经多次翻番，再加上严厉的房地产限购政策，使投资商品房的风险增加。而商业地产却没有出现大幅度的增长，其价值长期被低估，这吸引着投资者的目光。

　　“我们在燕郊的商业地产项目每平方米售价1.9万元，周边有些商品房的价格都高于此。”谢清竹说。商品房和商业地产价格倒挂，使得投资商业地产比购买商品房还划算。

　　“当前，投资商业地产具有双重优势：在价格上，商业地产处于价格低谷期，尚没有出现价格泡沫，处于比较健康的市场状态。从经济政策看，消费正成为拉动中国经济发展的强大力量，商业地产未来会有很好的发展空间。”亚豪机构市场总监郭毅告诉中国商报记者。

　　商业地产具备价格、政策的优势，成为近期商业地产交量上升的主要原因。而伴随着成交量的上升，北京的商业地产持续升温。

　　“楼市是一个整体，随着商品房市场的回暖，投资者投资商业地产的意愿也在增强。”链家地产市场部常清认为。数据显示，6月北京商业地产成交4540套，环比上涨61%，同比上涨80%。

　　除了国内投资者，国外一些机构也相中了商业地产。凯德收购了保利位于大兴区的一个商用地块，正是看好中国商业地产的长远发展。

　　地块成为争夺焦点

　　一个商业地产项目要进入良性运营，一般都有一个较长的养商期。从北京近郊来看，商品房开发量比较大，周边居住人口消费能力较高，养商期也在缩短。大兴、房山等地2009年开发的商业地产，现在已经基本度过了养商期。

　　如果地段好，也可以缩短养商时间。因此，地块的争夺成为商业地产的核心。由于城市发展不均衡，商业地块出现的地区也不平衡。“商业地产优质地块出现后，肯定会受到争夺，而且以后出现的机会越来越少。北京郊区商业地产的优质地块较少，预计今年下半年可能会有好的商业地块。”常清认为。

　　在北京近郊区域，商业地产发展也是冷热不均。北京的亦庄、望京等已经形成成熟的社区，受到开发商的追捧。通州、丰台等地虽然有商业地产的规划，但何时能落实，还没有确定。

　　商业地块的地理位置作用更加突出，争夺也变得更加激烈。“想要获得优质的商业地产项目，就需要从上游提前介入。”谢清竹认为。

　　不同的商业业态对不同的商业地产要求不一样，餐饮、商超各不同。地块的位置确定之后，才可以明确周边居住人群的消费能力，从而制定合适的地产产品类别。

　　资金和人才考验开发商

　　北京近郊商业地产开始升温，但从目前来看，仍然面临着多重考验。

　　商业地产是比较专业的领域，涉及的环节比较多，其中资金链是商业地产后期开发中最关键的环节。与投资商品房的开发模式不同，投资商业地产前期沉淀的资金比较多，而回笼资金比较难，要做好资金准备，确保现金流的顺畅格外重要。

　　“以住宅开发为主的公司，基本都是高负债率。而如何应对前期大规模资金的沉淀，则需要商业地产开发企业重新梳理资金链和融资模式。”郭毅认为。

　　确保资金链顺畅，才能谈后期的经营和管理工作。

　　“做商业地产，最重要的是用什么方式去变现。只有尽快把资金压力抛给社会，才能考虑如何做好后期经营。”谢清竹直言不讳。谢清竹告诉中国商报记者，他曾经1亿元接手一个项目，资金压力巨大，最后将项目40年的经营权变现为2亿多元，才敢考虑后期的经营。

　　而经营工作最重要的是经营团队。商业地产成为新兴投资行业，在中国还处于起步阶段，商业地产人才缺乏，已成为行业的瓶颈。

　　“我们有一个2万平方米的项目，正常的招聘渠道3个月都没有合适的人，最后只能从其他企业挖一个招商经理过来。”谢清竹透漏。

　　万达是培养中国商业地产人才的“黄埔军校”，因为很多商业地产的项目都有万达的“前员工”参与。因此，万达商业地产人才流失率非常高。

　　“前几年很多地方出现了"商改住"，大多是资金或者人才环节出了问题，被迫改为商品房。现在，不允许开发商中途"商改住"，一旦某个环节出现问题，很容易出现烂尾商业地产，或者消费能力很差的商业地产。”郭毅认为，除了优质地块外，资金和人才仍是商业地产的掣肘。 (来源：中国商报)