房产税试点有望扩容 楼市出路仍在于增加供给

　　近日，在国务院督查组完成对16省(市)房地产调控督查后，对各地楼市调控的执行效果评价都较为积极，但也指出未来房价上涨的压力依然存在，需要继续严格执行楼市调控政策。有消息称，住建部已经着手从各个层面研究完善楼市调控新政，这其中既包括现有楼市调控政策的完善和改进，也包括研究储备新的楼市调控政策，房产税试点城市扩容就是新政之一。

　　试点城市或年内扩容

　　随着楼市新一轮调控政策即将出台的预期日益发酵，市场普遍关注的是，到底会有哪些新政可能出台？众多业内人士普遍认为，扩大房产税试点范围极有可能接棒限购政策成为房地产调控政策新的着力点。

　　早在2011年1月，重庆、上海就对部分个人住房征收房产税改革试点，重庆试点的征收对象为：个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房，其中高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。尽管在两地的试点进行中，房价未能应声而落，并且房产税征收太少成为市场批评和争议的焦点，但不少专家依旧认为房产税的正面效应能使今后几十年间房价的曲线斜率降低，发展更平稳、泡沫更少。

　　日前，全国30多个省市的地税官员开展为期6个月的房产税税基评估集训。业内专家认为，此举表明国家在为开展非经营性消费房产的存量部分恢复征税的试点提供技术储备，年内或新增房产税试点城市。

　　更有助于抑制投机性需求

　　相对于增量房而言，存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。“对存量房开征房产税，将使购房者在购买房屋时更加谨慎，将对投资、投机型购房者产生一定威慑作用。”全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，从宏观角度来看，限购是控制“买”，房产税是控制“卖”，“买”向“卖”的转变，增加房屋持有成本，不仅有效控制投资、投机性需求，还能真正使房地产交易更为良性，更加市场化。

　　中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇认为，要从根本上解决房价内在的快速上涨压力，除了加快保障性住房建设外，更要注意扩大商品房的有效供给。当市场格局逐步从卖方市场转向买方市场之际，商品房投资投机获利也必然减少，投机性需求的生存空间也就自然而然地基本消失。

　　难以直接降低房价

　　有专家认为，从重庆和上海的试点来看，房产税不是调节房价的有力手段。因为持有者可以通过提价的方式将税负转嫁出去，最终负担税收的仍将是购房自住者。而且，房产税税率设定的水平不可能太高。即使按照高限3%来征收，只要一年房价上涨超过10%，那么希望通过房产税提高住房持有者成本的愿望就不太可能得以实现。“个人住房房产税如要对商品房开征，应当普遍开征，但对每个人每年给予一定的免征额，这个免征额应该按金额确定，而不是按拥有住房的套数、面积等不可比的标准，对存量商品房和其他价格中已包含基础设施及公共服务价格的商品房实施减免税，这样才能保证个人住房房产税开征后不会带来新的不公平。”杨志勇说。

　　事实上，就目前我国的税收征管能力而言，在全国范围内全面推广房产税的时机还不成熟。现实的情况是，全面开征房产税还存在两个现实障碍：一个是法律层面上的障碍，需要对已有的法律、法规、地方政策做一个梳理和清理，防止出现“法律打架”的现象，从而影响征收的权威性；二是信息共享方面的障碍，目前各城市已经建立的房地产信息登记制度没有全部联网，导致限购、差别化信贷税收政策落不到实处，从而极大地消解了房地产市场调控力度。

　　出路：

　　扩大商品房有效供给

　　房地产调控的根本目标是要改善住房民生。一个正常发展的社会，应该是中等偏上收入水平的个人，就有能力购买适宜的商品房。稳定房价的意义就在于此。扩大商品房有效供给，将有助于稳定购房预期，从根本上解决恐慌性购房问题。“对存量房征税是增加房屋持有成本，能有效抑制投资、投机行为。但是，如果房地产供应量跟不上，卖方市场仍然占优，房产税则会转化为交易税，不仅没有达到应有的效果，也增加了刚需的负担。房地产信息只有公开化、透明化，房产税才能真正发挥其应有的作用，缓解供需矛盾。”中国房地产税改革专家组成员与顾问曲卫东表示。(刘文忠 冯经伟)

　　作者：刘文忠 冯经伟