暴利不再 开发商加快转型

　　“去年大家谈的是怎么应对调控政策、怎么过冬、怎么把房子卖出去，今年变了，老朋友见面都议论除了卖房子，还应该做些什么。”广东一家知名房企的副总监对《华夏时报》记者说。

　　在本届博鳌论坛上，包括万科、星河湾、金地等多家大型房企负责人预判的口吻几乎一致

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• 万科Ａ
• 金地集团

　　“‘回暖’是局部的。”万科股份有限公司执行副总裁周卫军指出，前期大量积累刚性需求陆续入市、首次置业信贷环境改善是近期成交量增加的原因。

　　金地集团董事长黄俊灿也认为，楼市未出现“回暖”，而是“恢复正常”，价格不会出现类似于2009年的“反转式”大幅增长。

　　除了市场面的不明朗，来自行业自身的压力也是房企必须面对的挑战。今年上半年，房企交出的半年成绩单显示，房企营业额保持上涨，现金流得到改善，但部分企业利润出现下滑。

　　“对于地产企业来讲，从2009年到2011年，住宅均价增长速度在下降，建安成本在上升，地价未来也有可能是上升。”黄俊灿强调，房价是处在高位盘整的状态，“总体来看，未来的房企利润空间会下降，行业的毛利率往下走肯定是一个趋势。”

　　首创集团董事长刘晓光也认为，房企必须正视行业整体利润回归合理的挑战。

　　刘晓光分析，目前两类企业具有明显的优势，一类是形成规模效应的，增长速度很快的企业；二是在土地价值深度挖掘方面有独特方式的企业。在土地成本使行业利润下降的情况下，土地成本成为利润的核心指标之一。

　　从去年谈及应对“过冬”的办法，到今年主动探索新出路，房企正在加快转型。

　　“当今中国经济放慢了发展速度，地产业更遭遇了看不到尽头的严冬。”星河湾集团梁上燕在论坛上指出，在内外交困的情况下，企业未来的发展方向与差异化战略更值得深思。

　　面对内地市场的激烈竞争局面，星河湾开始向澳门地区拓展品牌项目，并打造高端酒类产品，该公司通过进行差异化战略分摊风险的目的不言而喻。

　　此外，在严厉的调控下，房企纷纷加大在商业地产、旅游地产和养老地产等领域的投资。

　　“我们从去年开始把搁置在一边的旅游地产和文化地产项目再度捡起，开始重新量度新模式的方方面面，作为战略投资的一部分，预计明年开始有新动作。”广东创元地产公司负责人表示。

　　刘晓光在会上称，过去房地产企业熟悉的大面积拿地、大笔融资、大规模生产住宅的模式需要转变。在政策压力下，房地产行业转型步伐加快，行业内部分化的趋势也比较明显，过去过于扁平化的行业结构开始得到改变。

　　刘晓光强调，走优化升级是行业的必经之路，“传统的地产投资模式无法再支撑新的浪潮，从战略层面来讲，要推动大城市圈的新生项目，一、二级联动的开发方式要坚持，要坚持综合性的发展，而并非单一的发展，要引入大量的产业服务机制和产业内容，全面整合包括经济、商业、民生、社会和人文等。”

　　绿地集团董事长张玉良则表示，企业最聪明的做法是适应环境，对于特大型企业而言，就要在稳定发展之外培育一些自己的主业。

　　“对于大中型企业而言，要在结构上实现调整转型，比如到不同类型城市开发不同类型产品。还要对产品进行研究，什么样的政策下做什么产品。比如目前限购情况下，凡是满足刚需的产品，几乎销售业绩都不错。此外，中国经济在转型、城市能力在提升，可以去创造一些商务、办公产品。”张玉良称。