求解后土地经济“药方”

　　今年以来，各地土地出让金大幅下滑，除了房地产公司日子难过以外，地方政府也倍感寒意……这一切都缘于地方政府长期以来对土地财政的依赖，也意味着中国经济体系当中以往最热的一块开始骤然冷了下来。我们不得不思考的一个问题是，停下来容易，但未来究竟怎么办？

　　土地财政走到了尽头

　　现行的土地财政模式，客观上解决了土地不能流转和城市改造建设资金匮乏的问题。过去的三十年里，土地财政累积的种种弊端，尚可用光鲜亮丽的GDP数字来粉饰。现在，这种发展模式的弊端一一浮出水面，在沿海以及内地少数房地产热所席卷的地方，许多地方的城市化遭遇到了明显的瓶颈。

　　平面扩张的土地财政，使得大面积的土地被粗放利用，不顾财力的大项目大投资当道、新城区沦为鬼城空城、旧城开发无序失控、城市特色危机、城市文化缺失、真文物被拆、假古董粉饰太平……从某种程度上说，当前城市化过程中的种种诟病，都可以归结为土地财政驱动。

　　城市化表面上看是个产业问题，但究其实质这是一个财政问题，从总量经济活动来看，这是一个土地经济问题。所谓的政治改革、政府改革、国有企业改革……都不是一蹴而就的事情。而城市的基础设施建设，城市公共服务、社会保障……却是迫在眉睫的事情。

　　遗憾的是，在“以地生财”和“经营城市”的理念指导下，地方政府短视的经济增长方式，将城市化简单地等同于卖地建房，各地陷入了极端城市化的泥沼，“GDP主义”干脆演变成了更加极端的“房地产主义”。在土地财政的指挥棒下，无论是文化产业、旅游产业，还是其他新兴产业，搞到最后多半成为房地产业。极端的房地产主义，使大部分的资金在地方政府、银行和开发商之间转来转去，创造的多是泡沫而非财富。而这些财富大都流进地方政府以及房地产相关部门的口袋，并基本上游离于政府预算控制之外，这也是地方政府的土地财政欲罢不能的重要原因。

　　求解“后土地经济”药方

　　后土地经济时代的来临，意味着这种情形出现了重大改变，就城市而言，不可能无休止地扩张下去，一个城市只建不管将会逐渐陷入混乱，尤其是中国的一、二、三线城市，管理日趋成为最重要的问题。安邦智库认为，中国的城市需要从建设为重点转向管理为重点，后土地经济时代意味着城市经济要向管理要效益，向效率要效益，向运营和服务要效益，向存量资产要效益，这是城市化重心的转移，也是城市化的自然演变过程之一。

　　执着于土地规模扩张的城市化是一种过度城市化，是一种伪城市化，不可能无休止地进行下去。因此，当城市扩张到一定规模，需要通过恰当的城市管理来提高效率、提升城市内在的竞争力，否则，即便是像北京这样的“世界城市”，摩天大楼修建得再豪华亮丽，一场大雨就足以让整个城市瘫痪。

　　城市管理的意义就在于让整个城市资产不断升值。在后土地经济时代，城市是一种资产，而城市资产必须妥善运营，才能产生效益。如果我们把城市看作一个大系统的话，城市资产就是由土地、建筑、各类设施、设施管理、内在文化等各个子系统组成，各个系统如果运营得当，都可以增加城市资产的价值，这就是后土地经济时代城市经济的资产公式，也是地方官员们应该追求的最大目标。

　　后土地经济是以社区建设为核心，不围绕着土地打转，而是以城市管理和城市资产运营为重点，通过管理和服务，在城市资产运营上赚足70年的钱，而不是一次性收70年的土地出让金。在这里，以提供公共服务为导向的社区管理和社区规划就显得尤为重要，因为当以新开发房地产为主的城市化发展到一定阶段时，存量房地产要不断地产生价值，就需要更好的公共服务、社区管理和社区规划。

　　城市经营与城市运营之别

　　需要注意的是，我们所说的城市运营和城市经营还是有重大区别。“经营城市”是以做生意的视角来运作城市，以土地换建筑。实质上就是将城市政府看成是企业，市长作为企业的CEO，运作城市各种资源来为城市扩张而服务，虽然“城市经营”可以从某种程度上提高城市运行效率，起码高楼大厦平地起，但这往往又会极易被异化，最终成为利益集团牟利的理论依据和工具。

　　城市运营，强调的是管理、治理，主要针对的是现有城市资产的效益。从城市运营的视角出发，如果把市长作为城市的总经理，那么他眼中的城市资产绝对不同于企业家眼中的资产的概念，不能仅仅用纯经济和纯财务的视角来将城市基础设施、土地和房产作为资产。

　　坦白说，过去谈城市资产运营还有些早，条件还不成熟，但现在中国的城市化率已经过半，房地产价格经过连年上涨，很多城市尤其是沿海地区已经具备资产运营的基本条件，关键在于城市管理者观念和思维的转变，否则，还会在土地财政的死胡同里打转。

　　我们四年前就积极关注的“后土地经济”时代已经到来，土地财政模式已经渐渐走到了尽头，城市化不再仅仅是圈地卖地盖房子，城市化的重心需要从建设转向管理；“后土地经济”的核心概念就是要在“存量上谋发展”，“在管理上要效益”，“在服务上求改善”！

　　后土地经济时代，是以政府转型为主导的城市化和经济发展模式的转型，遗憾的是，很多地方政府似乎并没有意识到这一点。好在学费已经交得差不多了，粗放城市化所导致的债务危机也已迫在眉睫，这一切意味着一个清醒反思的时代可能将会到来。（作者为安邦邦智库首席分析员及研究员）