安信信托12亿金磊地产项目涉险提前清盘

　　祸起疯狂高利贷，波司登掌门人高晓东兜底

　　理财周报记者 冀欣/北京报道

　　如影随形的高利贷魅影正成为信托项目背后的深水炸弹，随时可能引爆

　　金磊地产自以为设下了一个很妙的局。

　　尽管数十亿民间借贷开始频频亮起红灯，依旧能以手持股份获取信托质押贷款，再 伪造公章挪用项目保证金用以偿还高息，左右的腾挪之际，仍可游刃有余。

　　但真相总会以最平常的姿态出现，当拙劣骗术慢慢浮出水面，留下的是其身后难以收场的巨额融资黑洞。

　　除了当地数量甚众的民间债权人以外，因曾为这家公司提供12.5亿融资的安信信托，也被牵涉其中，面临还款风险。

　　据理财周报记者独家了解到，日前这款本来应于2014年1月到期的信托计划，已经于近期被迫提前清盘，由项目担保方提供了兜底资金，惊险保全兑付。

　　12亿地产项目掉入黑色陷阱

　　如果说每一个集合信托的背后都有一段扣人心弦的故事，那每一个提前清盘的项目内幕则更是惊心动魄。

　　这款提前两年清算的项目全称为“浙江金磊房地产开发有限公司股权投资信托计划”，期限为3年(2+1年)，预期收益9%至15.75%。

　　总规模11.8亿元，其中，优先级3.5亿元，向社会投资者募集；劣后级8.3亿元，由金磊房产的债权人以所持等额债权认购，信托期限为3年(2+1年)。

　　信托推荐资料显示，信托投资的项目公司为浙江金磊房地产开发有限公司，注册资本32000万元人民币，公司总资产11.91亿元，项下主要包括“金磊·星汇花苑”和“金磊·陶朱山壹号”两个房地产开发项目。

　　其中“金磊·星汇花苑”项目地块位于诸暨市市区城西商务区的商业中心，总占地面积40274平方米，土地性质属住宅、商业；“金磊·陶朱山壹号”位于诸暨市南郊，是诸暨市政府规划的重点项目之一，总占地面积22万平方米，土地性质为住宅。

　　信托计划通过债权本息返还及股权投资获取收益。

　　记者掌握到的一份资料显示，这款信托计划的担保和风控措施，主要包括星汇花苑项目土地使用权及在建工程约定未来具备条件时办理第一顺位抵押；高晓东及钟林永所持全部金磊公司股权质押；实际控制人钟祝书，股东高晓东、钟林永提供连带担保；关联企业(项目总包方)东宸建设提供连带担保；金磊债权人信托交付8.3亿债权作为次级受益权，为优先级受益权提供信用增级等。

　　这样的项目当时得到了安信信托的高度重视和认可，公司也派出了精英团队进行管理。

　　内部人士透露：“房地产按揭政策不十分紧张，我们测算未来可回流资金10余亿，资金较为充分。”

　　可让安信信托没有想到的是，这样的项目却原来是一个巨大的骗局，

　　伪造公章挪保证金偿还高利贷

　　随着合同约定的申请办理预售许可证时间将至，安信信托却在现场检查时发现星汇花苑项目施工进度缓慢。

　　同时，金磊公司向安信信托提出申请，因按揭及调控等原因造成资金紧张，向安信申请办理预售许可证，同时为确保项目不发生烂尾，申请将1-3号楼销售资金的45%部分继续用于支付工程款。

　　在推进预售证办理的过程中，安信信托工作人员前往项目所在地诸暨办理在建工程抵押时竟然发现，金磊公司提供的政府部门确认回函根本得不到当地机关的认可，抵押根本无法办理，才发觉事情可能有其他蹊跷，随即叫停预售证办理。

　　而此后也证明这一政府部门所谓“回函”确实属于金磊公司伪造。

　　为避免工程烂尾风险，各方最终讨论确定：星汇花苑住宅部分在建工程不再办理抵押，所存入对应保证金，在确保项目安全情况下可先用于支付星汇花苑工程款，待后续按揭款发放后回转至监管户。

　　然而，接下来金磊公司的骗术便越演越烈。

　　在项目未取得预售许可证，商铺在建工程抵押悬而未决的情况下，星汇花苑便开始预售，当天销售额即超过1亿元。根据合同规定，项目公司应在一级监管账户内应缴存3400万保证金，可惊人的是，金磊地产竟然以私刻公章和私开网银的方式挪走全部保证金。连同销售款，用于偿还民间借贷利息。

　　据安信信托内部人士透露，公司这一项目在做风控的时候专门设置了以分别保管保险箱钥匙和密码的方式共管印鉴，包括公章、财务专用章、法定代表人私章等等，而“星汇花苑”及“陶朱山壹号”项目也实行分账户管理，监管银行为建设银行诸暨市暨阳路支行，后来却慢慢发现，项目方的实际控制人有私刻公章和私开网银的违法操作。

　　“他手里存了很多空白的章子，有什么需要就往上刻，有时候是伪造政府公函，有时候是私刻公司公章、财务章，去做高利贷，去做非法的在建工程抵押贷款，这些都是没有法律效力的，造成了一系列的借贷纠纷。”

　　据了解，而今，该公司实际控制人钟祝书已被警方控制，现取保候审中。

　　资料显示，钟祝书，为浙江诸暨市第十五届人大代表，还是浙江东宸控股集团法人代表、董事长，浙商研究会副会长。由于行事低调，钟祝书在浙江并不算知名，但名下产业已涵盖工程承包、房地产开发、工业制造、环保投资、资本运营、保险行业及贸易等。

　　农民工遭欠薪围堵安信

　　由于资金被挪用，总包方东辰公司又没有能力向分包的施工企业支付工程款，导致星汇花苑工程停工已有很长时间。

　　事实上，金磊房地产的资金周转不灵早已有所端倪。

　　据知情人士透露，2011年1月20日，信托计划第一期成立，募集资金2亿元，一期先行成立的原因就是金磊手上有2亿元银行贷款很快到期急于归还，同年3月份，信托计划二期再次募集1.5亿元，才是用于对金磊公司进行增资，星汇花苑项目工程款支付。而这1.5亿元资金根据合同、监理公司报告和工程进度进行支付，至3月底资金使用完毕，目的也是希望早点实现预售回款。

　　按照安信信托出具的项目介绍显示，金磊星汇花苑项目总投资预计约7亿元，其中：土地总成本(含税)为23793万元，项目建安及其它成本预计约4.2亿元。当时预计住宅平均销售单价为8000元每平方米，商铺为15000元每平方米，地下车库为15万元每个。预计项目总收入为15.8亿元。

　　然而这一美好的预期并未顺利实现。

　　债务缠身，资金链断裂，实际控制人被警方控制，一系列的原因造成上述两个楼盘至今仍未复工。

　　至于金磊地产身上背负的高利贷，当地消息人士透露，已经高达数十亿，当地政府正牵头协调善后事宜，可总体未见实质进展。

　　更讽刺的是，由于项目无力支付工程款，农民工多次上门讨要工资无果，竟直接将矛头转向了安信信托。

　　因为该信托计划是股权类信托，受让股权及增资完成后，信托持有目标项目公司股权占比为74.47%。尚未享受到“大股东”的权利，就被企业的遗留债务拖下水，施工方多次围堵安信信托办公楼，当地政府更是召开协调会并致函要求大股东安信信托支付相应款项。

　　这样的局面将安信推入十分不利的境地。

　　安信信托惊魂大逃亡

　　当一系列的麻烦迎面而来，安信的上述信托计划也成为了一颗随时可能引爆的不定时炸弹，尽管2014年才会到期，但风险如影随形，项目方还款风险已成定局。

　　据安信信托内部人士透露，当时公司专门成立了“联合工作组”对金磊项目进行排查，全口径控制公司公章、印鉴、网银密匙、房屋销售密匙等；司法冻结了陶朱山土地；并变更公司法定代表人，防止其对外再签署担保或其他合同。

　　但事实上，很多事情已发展到了之前难以预想的地步，钟祝书已经利用钟林勇签字和假公章的方式对外出具了大量的担保函，而调查中，安信信托也发现，东宸账户存在巨大黑洞和利益输出途径，施工款问题逐渐暴露出来，而金磊公司控制人身上背的坏账已经高达数十亿元。

　　不得已，安信信托开始一方面迅速联系连带担保人高晓东，磋商履行担保责任和购买金磊公司股权交易；一方面会见钟祝书，以各种形式要求其主动偿债和回购股权。

　　最后达成协议，项目的担保方，也是项目公司的大股东高晓东出资收购了金磊公司股权和安信信托债权，信托计划提前终止。

　　安信信托相关负责人表示，信托计划的优先级受益人资金已如期获得兑付。

　　而据了解，这位接盘者高晓东，实际就是波司登股份有限公司总经理，波司登创始人高德康(微博)的长子。据了解，高晓东此前为信托项目计划的担保人，金磊房地产的大股东，而在收购完成后，目前高晓东持有金磊地产90%以上股份。

　　安信信托一位负责风险控制的高管对理财周报记者坦言，“虽然，这个项目我们采取积极有效的措施化解了风险，但是教训还是深刻的。比如尽职调查过于程序化；对实际控制人、项目公司原始资金来源及涉及高利贷情况深入调查不够充分；对传统方式之外管理手段，比如网银划款预见不足；对交易对手的恶意违法行为缺乏足够的防范意识等等。”

　　或有负债成高危隐形风险

　　安信信托金磊地产项目并不是孤例，近年来因融资方涉及高额民间借贷而导致资金链出现问题的实例已屡见不鲜，尤其在浙江温州、内蒙古鄂尔多斯、山西吕梁等地，高利贷已经成为了一种随处可见的企业金融工具。部分地区甚至出现了全民高利贷的“盛况”。

　　而如影随形的高利贷魅影正成为信托项目背后的深水炸弹，随时可能引爆。

　　“有时从融资主体来看，主营业务不存在什么问题，然而因为牵涉太多高利贷可能使它遭遇黑天鹅，高利贷崩盘的影响都是由一个企业向其他传导的，”北京一位信托业务部门负责人对记者表示，“还有很多情况是，项目本身也存在一定问题，高利贷成为了逼它速死的催命符。因此在一些很有可能与高利贷有染的行业和地区，更应该加强对或有负债的调查。”

　　“信托项目集中的房地产和矿产项目往往都是常常染指高利贷的行业，需要高度警惕。”

　　以往，依靠低成本的银行贷款，房企可以高负债运转，并持续扩大规模。但随着银行、信托等渠道受到一定限制。成本高昂的民间借贷等形式，成为一部分房企的重要融资来源。

　　谢国忠此前公开表示，在房地产投机曲线的背后，存在一个巨大的地下高利贷产业链，而时至今日，泡沫已经全方位破裂。而卷入泡沫的远不止是商业银行。信托投资公司更是增发了数以万亿计的贷款，用于满足房地产开发商和地方政府的需求。

　　除了房地产业，矿产业也是高利贷经常驻足的地方，山西与内蒙的多数煤矿都涉及民间借贷，此前中诚信托30亿元的矿产信托“诚至金开1号”项目，也是因为融资方的实际控制人涉嫌民间高利贷而被当地警方控制，才使得信托计划的运行更添疑云。

　　然而要查清这样的“或有负债”具体情况，信托经理在做尽职调查时确实很困难。

　　一般主要有两种方式，一是分析公司最近三年度及近期审计报告及财务报表；二是查询银行征信系统。显然这两种方法对于摸清公司总体涉及民间借贷情况还是存在很大困难。即使了解到融资方可能涉及，也无法判断具体规模。只能依靠信托经理的尽职意识和职业操守。 (来源：理财周报)