保利地产归属母公司净利6年来首降

　　保利地产（600048.SH）昨日披露的半年报显示，保利地产今年上半年获得净利润32.54亿，较上年同期的28.68亿增长13%。但是，由于少数股东损益高达7.43亿，导致归属母公司所有者的净利润仅为25.1亿，较上年同期的27.94亿有所下降，也是保利地产2006年上市以来，该项首次 出现同比下降。

　　尽管保利地产上半年新增土地容积率面积367.31万平方米，高于同期万科新增土地量，但这也是保利在近年来购地与销售比值最低的一个阶段，显示出公司对市场仍旧处于极度谨慎的状态。

　　仍将去存货

　　截至报告期末，保利公司总资产2168.03亿元，净资产365.05亿元，比2011年末分别增长11.17%和3.54%。其间，公司实现营业收入201.83亿元，营业利润44.97亿元，分别同比增长32.86%和14.22%，归属于母公司净利润25.11亿元，同比下降10.16%，主要系报告期内结转利润较多的部分项目中合作方权益占比较高。

　　今年初，该公司相关负责人曾透露公司考虑增加合作项目比重，此番中报数据透露出这一项计划正在得到实施，公司上半年的少数股东损益暴涨到约7.4亿，而报告期初，该数据仅约7000万。预计，随着其控股的房地产私募规模扩大，保利地产旗下的合作项目还将继续增加。

　　整个上半年，保利地产的销售势头格外凌厉，如果加上7月份的回款，保利地产今年以来的销售规模已经逼近600亿，同比增长33.41%。该公司表示，销售业绩主要源于公司去年开工面积增长了近50%，使得货源充足，并且主打针对刚需的中小户型以及不受限购影响的商业地产。上半年，公司共实现商业物业整售近40亿元，对销售业绩的稳定增长提供有力支持。

　　由于去年开工量巨大，导致保利地产的存货水平继续增加，达到1687亿的历史峰值，为此，公司称下半年仍将以积极出货的销售策略应对市场，但未披露全年销售目标。东方证券有分析报告预计，保利地产全年最大可售量在1400亿元左右，销售金额有望站在900亿以上，较2011年增长23%以上。

　　鉴于销售额显著增长，公司截至报告期末的已售未结转资源再度增加，达835亿，是同期结算收入191亿的4倍多。有券商分析报告指出，保利地产到2013年的利润都已经得到较好锁定。

　　财务方面，保利在上半年共完成项目直接投资245亿元，新增贷款211亿元，净增贷款80亿元，实现销售回笼320亿元，期末资金余额达252亿元。截至报告期末，公司负债总额1727亿元，其中预收款项835亿元，扣除预收款项后，其他负债占总资产的比例为41.14%。

　　投资持续收缩

　　保利在1~7月共新增11块开发用地，合计规划容积率建筑面积523.22万平方米，支付地价117.75亿元，超过万科上半年新增土地规划容积率建筑面积338万平方米。即便如此，保利地产在新购土地上依然显示出少见的保守。

　　东方证券披露的研究报告显示，保利地产今年1~6月的拿地强度（权益支付地价与销售金额之比）仅为21.9%，较2008年26.4%低近5个点，而该公司在2007年和2009年大肆拿地之际，这一指标曾经突破过100%，即拿地支出与同期销售金额持平。

　　鉴于土地支出的大幅度减少，保利地产的现金流状况得到改善，经营活动产生的现金流量净额转负为正，为16亿，较上年同期的-82亿大幅增加。同时，投资活动产生的现金流量净额转负为正，筹资活动产生的现金流量净额也相应减少。

　　种种迹象显示，保利地产的投资与其销售额成反比走势，素来凌厉的扩张势头出现调整。该公司相关负责人表示，只有等待政策和市场形势都明朗后，才考虑提升投资规模和速度。

　　截至报告期末，保利已进入全国40个城市，拥有在建拟建项目154个，在建面积3036万平方米，上半年累计实现新开工718万平方米，竣工354万平方米。

　　公司称，公司目前的土地储备基本可保障未来2~3年的发展需求，但土地储备的区域及结构分布不够合理，北京、上海等重点城市以及中心区域的储备严重不足。公司将积极关注城中村改造带来的机会，并寻求一级开发、合作开发以及收购兼并等项目获取途径，提高储备项目区域分布的合理性。

　　作者：张歆晨 (来源：第一财经日报)