华润置地：净负债率难以明显下降(图)

　　实习记者 何珊 深圳报道

　　8月17日，华润公布的2012年中期业绩显示，上半年累计实现合同销售233亿元，已达到全年400亿元目标销售的58%。上半年，集团于期内共实现营业额79.19亿港元。其中，住宅开发业务实现营业额港币53.84亿元，同比下降4.7%。合同均价按年降低7.8%至每平方米10958元人民币。来自京华山一的分析称，华润上半年2.2%的利润率增速未达预期，是由于采用了降价手段以加快资产周转率。

　　事实上，上半年华润在部分地区有小幅降价。今年2月，华润置地旗下的泰州“华润国际社区”项目向外界发布了80套特价房限时抢购的消息，粗略计算，此次推出的特价房单价降幅接近六成。其部分上海项目在今年年初也有降价，降幅在20%左右。但到了4、5月份，价格已经上调了一些，3、4月份的楼市低迷造成的影响已经好转。

　　受此影响，管理层表示全年毛利率將低于2011 年的水平，但利润率萎缩情況仍应较同业平均值更为缓和。

　　投资物业成为华润业绩的一大亮点。香港CHIEF研究部认为，利润率萎缩为行业普遍现象，但华润可透过投资物业对其进行缓冲。上半年，华润置地投资物业收入大幅增长33.2%至14.14亿港元。投资物业（不包括酒店业务）的2012 年中期毛利率维持在64.7%的高位，较物业销售高。预计全年毛利率將为36.9%，较2011 年的39.6%略有下滑。

　　去年，公司净负债率猛增至逾73%，今年上半年努力改善回落至66.3%。公司目前债务总额为657 亿港元； 未来一年期有息负债占比28%，资金成本为4%，手持187 亿港元的充沛现金。但辉立证券预计，2013 年由于投资物业的大量资本支出计划，将导致华润置地的净债务权益比率难以明显下降，维持在 60%上方。

　　华润今年到目前为止在购地方面行动保守，合同销售额中仅6.2%用于添置土地。但华润的扩张战略却没有停止，而是把更多砝码压在了旧城改造中，以谋求更多的投资物业项目。

　　今年6月，华润集团在山西晋城市顺利签约五大项目，涉及医药、地产、水泥、超市零售和风电开发领域，其中的“地产业务项目”更是赋予了华润在南大街、新市西街等繁华地段的进行旧城改造的权利。去年3月，华润又顺利拿下山东省淄博市华润中心项目，该项目位于淄博市中心城区，是迄今为止淄博最大的旧城改造项目。

　　此外，华润置地在内地开发的成都二十四城、北京橡树湾、武汉中央公园、沈阳万象城、苏州平门府、上海滩花园、合肥幸福里、重庆二十四城等也都是由旧城改造演变而来。

　　以上多个项目均源自于华润置地独有的“旧城改造”模式。华润置地依靠该模式取得城市核心区域的土地，在此基础上打造的万象城等项目，已成国内商业地产标杆。

　　据悉，华润继续将更多的精力投入旧城改造，尤其是深圳，其更是积极介入了多个城市更新项目。已进入施工阶段的深圳的大冲村旧改项目，近期更是陷入“内定”传闻。华润置地董事总经理吴向东透露，该项目的拆迁工作现已完成，回迁建设也已展开，预计可售的商业和住宅项目将在明年开工。

　　吴向东同时表示，大冲村项目还在华润集团层面，未来会寻找合适时机注入到上市公司，而深圳的另外三个旧改项目尚在前期接洽过程中，存在不确定性。但其中的银湖旧改项目因土地及建筑等已由华润买下，肯定可以顺利获得。

　　业绩会上，管理层指出，华润今年将延续均衡销售策略，并计划未来公司的投资物业和住宅销售能够达到4：6的比例。“六成住宅，四成投资物业。”华润置地主席王印说，华润拥有2900万平方米土地储备，其中除了已经运营的150万平方米的投资物业之外，还有450万平方米的投资物业土地储备。

　　作者：张晓玲 何珊