住宅维修资金何以成了不动产

　　【东方评论】

　　连日降雨让全国各地的不少小区，墙体积水渗漏、电梯灌水停用，照理说这笔维修费应该由房子的“养老钱”住宅专项维修资金出；不过，业主要想动用这笔钱，却困难重重，既面临业主内部意见不一，也面临有关部门的层层审核，甚至需要有“能力和人脉”的人向相关部门申请。明明是业主自己的钱，用起来却是那么困难。

　　更严重的是，据报道，中国仅17个城市累计归集的维修资金就高达1000亿元，但资金却大量闲置，比如，截至今年1月，天津市归集维修资金145.4亿元，使用仅7753.5万元。国内大多数城市已使用的维修资金只占归集总额的不到1%。而资金的管理机制复杂，相关红头文件层床叠架，连“物业专家”都闹不清楚。

　　问题出在哪里？过去20多年，中国商品房从无到有，其中积累了很多不规范的操作：有的房产商挪用了业主买房时的维修资金；或者由于种种原因，部分业主没有缴纳维修资金；还有售后公房遗留的历史问题。这是维修资金的“先天不足”。

　　其次是政府监督与业主自治之间的矛盾，一管就死，一放就乱。

　　住宅专项维修资金，是业主房价之外支付的、用于将来公共部位维修的钱，也是业主房产权益的一部分。但维修资金使用权一直由政府掌握，直到2007年《物权法》明确：由业主共同决定小区维修资金的筹集、使用。当年年底，原建设部和财政部联合发布《住宅专项维修资金管理办法》：业主大会在银行设立维修资金专户之后，房管部门应划转维修资金并移交有关账目，这体现了业主对维修资金的所有权。

　　但一些地方的房管部门却与民争利。比如，河北省的《住宅专项维修资金管理实施细则》重申了维修资金应向业主移交，但石家庄市房管局却明确表示：拒绝移交；他们把维修资金的定期存储与活期存储之间产生的利差，作为“增值收益”，充当“工作人员的学习、培训费用，还有相关办公设备的购买费用等”，连“办公室的打印机、电脑等费用”也是这里头出的。

　　再者，无论维修资金是否划转业主大会，维修资金的使用模式都是“业主表决+政府审核”，即小区业主想动用房子的“养老钱”，先由占总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意（或由业主大会通过），再由监管部门审核。实际操作中，是相关部门指定鉴定中心鉴定，指定审计公司，能不能动用资金、用多少都是由相关部门决定。所以，小区业主要动用自己的钱，还得找有“能力和人脉”的去申请。

　　但是，这不是说政府就该撒手不管。因为目前由于缺乏相应的训练，无论是业主大会还是业委会，很多都难以形成有效、公信、廉洁的自治模式；一旦没政府监管，维修资金可能发生严重的盗用和挪用。

　　以上种种矛盾、纠葛层层堆积，造成了如今维修资金治丝益棼的局面。既有历史遗留问题，也有一些职能部门在浑水摸鱼，还有业主自治的不成熟。关键还是要看政府治理决心：一是统一法制，由法律或者行政法规明确维修资金的归集、划转、使用程序，阳光化操作，将相关资金的归集、利息费用全面上网；二是放手扶植业主实施有效自治、民主监管，不怕放权让利、“找麻烦”。