精打细算做好房贷理财：优惠多变 主流仍是8.5折

　　⊙记者 金苹苹

　　房贷优惠利率的变化，一直是左右购房人入市与否的重要因素之一。在利率市场化的大背景下，虽说未来这一优惠措施的变化将更频繁更多样化。但对于购房人而言，如何精打细算地做好房贷规划，始终是房贷理财中的重要一环。

　　目前市场上针对首套房的房贷优惠，主流仍是8.5折。但这一优惠，也并未针对所有客户实施。“银行在给出优惠利率的同时，也会综合考量贷款人所购房屋的房龄、贷款总额，以及贷款人的征信情况和收入等资质，最终决定是否给足优惠。”某股份制商业银行信贷员如此表示，“这也就是有些客户可以享受8.5折优惠，有些只能享有9折甚至9.5折优惠的原因。”

　　银行理财师建议，在优惠利率“变化多端”的今天，贷款人在申请个人房贷时，一定要用好住房公积金。“对于有公积金的客户，我们一般都会建议其做组合贷款。”从目前的贷款利率看，由于两次降息的原因，房贷利率有了明显的降幅。如果可以申请到8.5折优惠利率，则申请5年以上长期贷款的贷款人的利率水平为5.57%，但是如果结合公积金贷款，这一优惠的优势更为明显。按照央行规定，此次降息后，个人公积金贷款的利率也作出了进一步的下调。5年期以内（含5年）的公积金贷款利率由此前的4.20%降至4.00%，5年以上的公积金贷款利率则由4.70%变为4.50%，使得这一利率水平比商业贷款的7折优惠（4.585%）都有优势。因此“购买首套房的客户，尽量要争取用好公积金这一房贷理财的"利器"。”

　　不仅如此，银行理财师还建议那些贷款额度不多的购房人，可以考虑申请纯公积金贷款。“如果商业贷款额度较低，因为银行对于这类小额度的房贷不感兴趣，所以很难申请到优惠利率。”

　　银行理财师甚至指出，对于购买二套房的贷款人而言，这一方式同样适用。“若是贷款总额不高，那么公积金贷款的利率即便上浮10%，利率水平也仅仅是4.95%，比商业贷款中的8.5折的利率5.57%还低，优势相当明显。”

　　不仅公积金在房贷理财中的作用巨大。对于大部分贷款人关注的提前还贷来说，银行理财师也建议大家要根据实际情况而定。“首先是那些还贷时间较长的贷款人，目前再提前还贷的意义不大，因为可以节省的利息已经不多了。”

　　而对于那些之前申请到了7折优惠利率的贷款人来说，提前还贷更是一笔“不划算”的买卖。“按照目前的利率计算一下，5年以上的贷款如果享受7折优惠，利率水平是4.585%，和目前的公积金贷款的利率水平相差无几。”因此银行理财师建议贷款人手头的现金流可以留做他用，或者进行投资。根据普益财富公布的最新报告，近期发行的银行理财产品中，中长期产品的投资收益仍有一定的吸引力。如在上周发行的人民币理财产品中，投资期限为1年的理财产品，其平均预期收益率为5.40%，完全可以覆盖7折房贷的利息支出。

　　作者：⊙记者 金苹苹 (来源：上海证券报)