上周上海房价降至近16周新低(图)

　　成交面积重上20万平方米

　　“9月房价只要降一点，成交量就会上去”


　　有分析认为，“少量多批”推盘手法重现，表明在成交趋暖背景下，开发商在试探追求项目利益最大化。

　　受刚需楼盘集中成交影响，上周上海房价大幅下跌。

　　金丰易居&佑威联合研究中心提供的数据显示，上周（8月20日-8月26日）上海市商品住宅成交均价为20927元/平方米，环比（较前周）大幅下跌13.06%，创下近16周新低；成交面积则大幅增加31.4%，至20.02万平方米；新增供应面积也环比大涨60.82%，至30.54万平方米。

　　佑威机构执行董事黄志坚称，上周上海楼市“价跌量升”，主要原因是刚需产品发力，单价2万元以下的商品公寓成交了12.05万平方米，成交量环比大增了65.21%，带动了商品住宅均价的大幅下行。

　　某上市房企副总裁分析，7月上海楼市成交量较高而价格未大幅上涨，是因为当时各开发商还没达成共识。而到了8月，沪上各大开发商都在涨价，试探市场。因此在即将到来的9月，开发商只要将价格在8月基础上稍微降一点，成交量就会上去。

　　而经过连续几周成交低迷后，上周上海楼市成交量重回20万平方米上方。上述上市房企副总裁认为，这与供应量大幅增加有关，“9月楼市供应量如果能够上来，成交量将十分可观。”

　　“刚需楼盘在发力”

　　在黄志坚看来，现在推盘良机已至。

　　黄志坚说，一方面，现在天气渐趋凉爽，有利于成交放量；另一方面，所谓“金九银十”未必一定是全年成交最好的月份，因此部分开发商会提前入市，以避免过度竞争导致旗下楼盘被“湮没”，难以引起关注，上周新增供应放量，即可见一斑。

　　刚需楼盘开发商显得尤为积极。佑威提供的成交面积排行榜显示，上周上海楼市成交面积排行前两位的楼盘，成交量都在1.4万平方米上下，而成交均价都在1.5万元/平方米以下。

　　德佑地产研究主任陆骑麟认为，上周上海楼市成交量大幅回升，刚需重新成为成交主力。上周成交面积最大的东方冠郡，单价不足1.2万元，相比同处新场板块的其他楼盘具有明显的价格优势，因而得以热销。随着9月的临近，开发商的推盘力度有了大幅提高，尤其是大量外围刚需楼盘的入市，将有利于成交量进一步回升。

　　中高价位房源的成交在上周则有所放缓。

　　21世纪不动产分析师黄河滔介绍，上周上海市单价在5万元以上的高端住宅成交了27套，环比下降15.6%，这已是该价位房源成交量连续第4周出现下跌行情。另外，上周上海新建别墅及总价在1000万元以上的住宅成交量也在下滑，幅度分别为20.2%、11.9%，各创下近7周、14周新低。

　　此消彼长之下，上海房价也大幅回落。

　　佑威昨日提供的数据显示，8月以来上海市商品住宅成交均价为23072元/平方米，环比下降6.2%。今年6月，上海房价为24071元/平方米；今年7月，上海房价为24604元/平方米。

　　中高价位楼盘后续购买力成疑

　　不过，不少受访开发商认为，中高端楼盘成交的低迷之势未必会延续。

　　某中高端楼盘相关负责人称，近期中高端楼盘的供应量依然较大，这使得购房者有了较大的选择余地，反而延长了其决策时间。同时，政策面的收紧预期也对中高端楼盘成交产生了一定的影响，再加上天气因素也不利于成交，“我觉得9、10月份中高端楼盘的表现会比8月好些。”

　　某上市房企副总裁也认为，中高端楼盘成交量下滑是暂时的、阶段性的，9、10月份中高端楼盘依然有戏，“中高端楼盘的成交套数其实是不多的，但由于总价、面积较大，其成交变动会对统计数据产生很大影响。”

　　据上述上市房企副总裁说，目前上海有的楼盘累计涨价幅度已达15%～20%。因此，进入9月，房价会在现有水平上维持一段时间，不会继续上涨，尤其是10%以上的涨幅几乎不可能。

　　上海盘谷房地产有限公司总经理宋海则提到，经过前期的成交放量后，受限购政策影响，中高端楼盘将面临后续购买力不足的问题，需要一段时间重新积累客源。

　　宋海据此判断，9、10月份刚需楼盘会重新成为市场主力，成交会在目前基础上继续放大。

　　据21世纪不动产统计，8月前26天，上海市新建商品住宅成交面积为63.9万平方米，较7月同期回落8.7%。

　　黄河滔预计，整个8月份，上海楼市成交量与7月相差不会很大，“金九银十”的量价走势则更令业界关注。

　　再次涨价的可能性

　　“在现在的市场状况下，无论是刚需还是改善型产品，性价比都是影响成交量的重要因素。”黄志坚说，开发商要想在“金九银十”获得好的成交量，让利依然是最有效的方法。

　　陆骑麟提到，在上周成交量回升的背后，也要看到，真正以价换量的楼盘依然是少数。即便是上周成交量排名前列的，也不乏一些价格上涨的项目，这也将可能对“金九”成色产生不利的影响。

　　与此相契合的是，部分开发商重拾“少量多批”的推盘策略。

　　据黄河滔介绍，上周上海楼市新增入市的15个楼盘共推盘23次，新增供应面积在3万平方米以上的楼盘仅有4个，多个楼盘都属老盘加推。

　　“该营销手段进一步表明，在楼市成交趋暖的背景下，开发商以试探方式追求项目利益最大化的意愿流露，不排除其借助未来两个月的市场情绪，再次涨价的可能性。”黄河滔说。

　　作者：陆鸣