亦庄20年巨变：从庄稼地到宜业宜居新城

　　从1992年成立开发区至今，亦庄成为中国改革开放30年来经济腾飞的缩影。亦庄从一个遍布庄稼地的小村庄，发展成为高楼林立、世界500强名企云集的高新技术产业园区。

　　北京市“城南计划”的巨资投入、大兴区和亦庄开发区的行政资源整合以及地铁亦庄线通车、“八纵八横”交通路网的继续建设，都给亦庄开发区的交通、教育、市政、医疗、生活等配套设施带来飞跃发展。

　　20年来，亦庄楼市也经历了剧变。在区域强劲产业的支撑下，购房需求的稳定、供应较少，使得亦庄楼盘售价始终坚挺。随着中信新城、远洋天著等项目的入市，马驹桥生活区的兴起，大亦庄楼市齐聚低中高档楼盘，正在朝“国际宜居宜业新城”的目标前进。

　　从修路起步

　　1992年4月8日，在北京城南一望无际的庄稼地里，“北京亦庄工业小区”举行了奠基仪式，成为北京经济技术开发区（BDA）的前身，虽然树起了招商引资、建设工业园区的大旗，但开发区的首要任务还得从最基本的修路做起。

　　“以前亦庄就是个村子，看过去全是庄稼地，出门就能看见鸡鸭牛羊。”当地“土著”王先生告诉记者，以前村里和北京城几乎没有路，“后来政府从田里修了条路，但两边还是荒地，早些年没人也没车，村里就把那儿当成晒麦场。”

　　据亦庄开发区管委会的公开文件资料显示，奠基后开发区的第一项工作就是开始修建亦庄通往北京城的第一条道路成寿寺路，并于8个月后通车。随后，资生堂成为首个进驻亦庄的外资企业，随着交通的不断改善，开发区建设进入正轨。

　　有专家表示，亦庄开发区建设的新一轮提速是2009年北京市政府颁布三年期的“城南计划”，投资2900亿元巨资支持城南基础设施建设，包括路网、轻轨以及环境治理等；而2010年大兴区和亦庄进行了行政资源整合、2011年亦庄轻轨通车都为区域发展带来利好。

　　亦庄开发区管委会的数据显示，从1992年至2012年，亦庄开发区共建设道路总长232公里。如今，从国贸出发走津京唐高速，不堵车的情况下30分钟就能到达区内；目前区内已经入驻4762家企业，其中世界500强70多家，在全国49个国家级开发区中成绩亮眼。

　　早期别墅区

　　要说这20年的变化，当地不少居民的最直观感受是“马路宽了、高楼多了、房价贵了”。

　　“以前的家早变成厂房了。”王先生介绍，他今年50多岁，家里的平房被征用后，政府给了安置房，他2008年又“抄底”买了林肯公园70年产权的大房子，周围的邻居大多也都住进了开发区的崭新楼房，“这边企业多，有钱人多，亦庄房价一直就只涨不降。”

　　“亦庄最早是以别墅区闻名的。”亚豪机构副总经理高珊告诉记者，亦庄开发区云集了大批外企，如资生堂、诺基亚、GE、SMC、ABD、奔驰等，这批企业人员的收入高，居住要求也较高，使亦庄成为北京最早的商品房市场，产品多以别墅、低密度项目为主。

　　2003年至2005年，在开发区的光环下，旭辉地产、金地集团等多家品牌地产商已在亦庄周边圈地，亦庄出现了第一个开发高峰期，亲爱的villa、金地格林小镇、一栋洋房、瀛海名居等，都以Townhouse、叠拼或洋房等低密度产品为主，成为当时北京楼市的明星，售价也为一时之冠。

　　如2004年，亦庄较高端的项目瀛海名居报价已达7000元/平米，而2005年，核心区的一品·亦庄、上海沙龙的售价已在6500元-7000元/平米。

　　外扩至外驹桥

　　随着工业园区的建设发展，配套的生活住房需求也随之加大。但2005年后，亦庄核心区域土地已供应殆尽，在2009年前，仅有金色漫香林、天鹅堡等少量住宅在售，核心区则以林肯公园等50年商住项目为主。紧邻亦庄、行政关系上隶属通州的马驹桥区域开始作为亦庄的生活配套区兴起。

　　2009年底至2010年春，远洋、中信以楼面价超过17000元/平米在亦庄拿地，创下当年“地王”后，亦庄重新引发关注。目前，远洋天著单价30000元/平米，带领亦庄突破“3万时代”。此外，中信新城报价24000元/平米。

　　记者了解到，2010年以来，包括城南计划、亦庄地铁通车、南海子公园开园、沃尔玛会员店营业等利好不断，亦庄新城的产业配套不断升级，同时亦庄楼市的供应量和价格开始创下市场高峰。目前，亦庄核心区住宅项目售价已在21000-24000元/平米之间，马驹桥区域在13500元—17000元/平米。

　　除了住宅外，亦庄、马驹桥区域已经成为北京重要的工业物业市场，如2012年上半年，北京奔驰在亦庄开发区的奔驰汽车零部件及配件生产工业园已开工建设；位于马驹桥的北京空港物流园内的华润物流二期项目也即将完工。

　　有“业”，更宜居

　　在王先生等老居民的眼里，远洋天著、中信新城、马驹桥区域都不属于亦庄开发区，如今“亦庄变大了”。

　　业内人士表示，亦庄开发区定位是一个工业区，而不是住宅区，所以住宅用地非常少，势必导致相关的住宅配套向开发区周边的区域发展，马驹桥是亦庄首个配套区，而旧宫目前在规划上也希望承接开发区的中高端生活配套需求。

　　亦庄的发展也不乏一些担忧之声，在声势浩大的新城建设中，大亦庄会不会成为北京的下一“睡城”？

　　“北京去年GDP七成左右来自于服务业，产业发展不均衡，所以类似通州的"睡城"一直无法从根本改变，但亦庄除了房地产，还有较为扎实的实体经济。”一位亦庄开发商告诉记者，亦庄开发区经过20年发展，已经形成了电子信息、生物工程和医药、装备制造、汽车制造四大产业主导产业，年产值分别占到北京全市的20%—50%，这是亦庄不会成为“睡城”的根基。

　　业内人士指出，亦庄以前区内主要是工业园区，随着地铁的开通、各种配套的完善、既定规划的逐步实施，将会增加一定比例的其他业态。远洋、中信等中高档项目入市，以及亦庄区域产业基础和居住氛围的日渐成熟，使亦庄居住品质提升。工业、商务、教育、医疗、商业、不同档次的住宅有机地融合在一起，将使这个区域形成良性发展。

　　
　　居者见证

　　亦庄从小村子变为新城

　　陈平（28岁，IT从业者）：

　　我是土生土长的亦庄人，目睹了亦庄的点滴变化。过去，亦庄是个小村子，人口少。那时候，凉水河还不需要治理，它处在下风下水方向，污水和废气排放直接出京城。在轰轰烈烈的全国开发区申请的过程中，亦庄也有了名分，但那时，它就是一个开发区，没有现在出名，沉默了许多年。

　　直到近几年，亦庄才开始飞速发展。在我上初中那会儿，亦庄的经济开发区还没有成型，没有像样的企业，别提世界500强企业，就是国内的高科技企业也很难在亦庄见到。可现在不同，亦庄经济开发区进驻了一大批高科技企业，甚至不少是世界名号响亮的500强。亦庄的交通更是发生了翻天覆地的变化。拿荣华南路来说，我记得以前路很窄，也就能容三四辆车并行，现在的荣华南路是开发区的主干道，双向4车道，单侧的主路就宽十米多，加上辅路、中央绿化带、两侧绿化区，整条马路开阔大气。

　　亦庄虽小，但五脏俱全，创意生活园、沃尔玛山姆店、现代化影院、麦当劳等应有尽有。从吃喝住行、娱乐购物、商业办公到高科技产业园区，亦庄已经是个完整的新城。

　　5年，房价翻近7倍

　　孙先生（39岁，公务员）：

　　我算得上是最早购买金地格林小镇的业主，从2007年入住到现在，已经过去了5年。现在，亦庄不论从房价、楼盘建设，还是小区设施来看，与5年前相比，可谓天壤之别。

　　先说房价，前几日在小区论坛里看到，有网友贴出了关于亦庄区域的房价趋势帖，吓了一跳。2007年那会儿，亦庄的房子一平米才3000多，到现在翻了近7倍，价格到了两万左右。不过，有一点不得不承认，现在的房子无论是设计、建筑质量，还是舒适度，都比前几年进步不少。最近因为考虑换房，我看过附近新楼盘的样板间，精装修做得很不错，细节也比较到位。

　　其次是交通。以前进城，不开车的话，只有乘公交车或先坐公交车再转地铁，公交车的车次、线路也少。现在地铁亦庄线+地铁5号线就可直达长安街，公交车班次和路线也很丰富。

　　最后是周边的配套设施。刚搬过来时，只有农业、工商两家银行，医院、学校、超市屈指可数。现在，中国银行、建设银行、广发银行、浦发银行都在此安营扎寨。有不同的医院、学校、超市可供选择。

　　人多了，生活丰富了

　　周女士（47岁，餐馆老板）：

　　我是7年前随儿子搬到马驹桥附近的。在城里住惯了，初到马驹桥时非常不习惯。吃饭找不到合适馆子，选择少得可怜；只有小商品市场，到东三环去逛街，公车得倒两三趟，没有40分钟到不了。其实当时亦庄的公路、大道和现在差不多。但因为公共交通太少，四环不通，人们要到市区很难。当时马驹桥的房子价格很低，买的人却很少。

　　不过这种情况在近几年就基本没有了，京津塘高速、亦庄地铁相继通车后，很多市区的人开始乘坐公共交通来亦庄。我记得，很多马驹桥老人第一次在亦庄见到外资白领时表现出的惊讶和感慨。

　　现在亦庄居住者出现多元化，除了本土居民外，外来打工人员、刚毕业的大学生、白领甚至金领也在增多。

　　开发商说

　　亦庄“业大”景美

　　王谦（和裕地产营销中心总经理）：

　　从经济发展来看，亦庄是世界五百强云集的高科技产业基地，聚集了来自30多个国家和地区的企业，其中有很多世界500强企业的投资项目。

　　亦庄有便捷的道路交通。区域现已形成了一个四通八达的立体交通网络，横向五环路、六环路、纵向荣华路、京津塘高速及其联动的四环、三环。距离国贸、CBD车程也不远。

　　亦庄还是一个环境优美、绿色资源丰沛的生态居住区。南海子公园是迄今为止北京规模最大的湿地公园。西部的凉水河也被称为是北京南部城区的“城市之肾”。随着京津城际铁路的修建、亦庄轻轨的开通，以及地铁的规划，今后亦庄区域的投资价值将得到提升，也更为宜居。

　　楼盘多瞄准“中产”

　　赖秋韵（合生世界村、世界花园策划经理）：

　　比起通州的堵、大兴和房山的荒，亦庄优势有两点，一个是交通便利，有多条高速通过、有地铁贯通；另一个是经济发展好，它被规划为“国家级经济发展区”，有多家世界五百强企业进驻，这是其他区域都没有的。

　　与其他区域比，亦庄的楼盘定位更为高端。可能其他区域更多瞄准刚需客户，当然，亦庄也有一些刚需楼盘，但是亦庄更看重中产阶级的需求，LOFT、有大户型住宅、有别墅，主题公园、会所、大型酒店、高尔夫球场分布密集。另外，客户的经济实力、受教育程度也更高，人文环境良好。

　　前景展望

　　新机场将给亦庄带来更大空间

　　许铮（远洋天著营销副总经理）：

　　亦庄从原来的农村变成了开发区，再由开发区变成北京的新城，这是亦庄未来的发展方向。据了解，北京的第二国际机场倾向于设置在京南，可以说亦庄距它很近，所以说未来亦庄的发展空间和潜力是很大的。

　　近年来，随着大企业的进驻，在亦庄遍地都是大国企、外企，而这些企业几乎都是上千、上万的人口规模。这一片有各种生活发展的需求，亦庄的配套也在逐步完善，相信随着越来越多的企业、人员的进入，这一片区的人口密度会很快提升，商业化的需求会变得紧迫。

　　同时，近年来亦庄吸引了不少大的品牌开发商，品牌开发商的不断进驻，也使得亦庄的居住区品质不断升级。

　　数说亦庄

　　1992年，北京经济技术开发区奠基建设，总面积46.8平方公里。

　　1993年，全长6.7公里的成寿寺路打通，从此南三环至开发区多了一条路。

　　1994年8月，被国务院批准为国家级经济技术开发区。

　　1999年，开发区管委会决定建设荣华路亮丽工程，将这条主干路打造成开发区第一条亮丽大道。

　　2000年11月，开发区管委会决定将荣华路北延，修建博大路，增加一条进出开发区的通道。

　　2001年5月，博大路正式通车，南端与荣华北路相连，北端直接通往东南四环十八里店南桥。

　　2004年5月，北京同仁医院举行北京经济技术开发区院区开院仪式。

　　2005年1月，北京城市总体规划将开发区规划为北京重点发展的新城之一，面积约105平方公里。

　　2005年底，全区共有高新技术企业407家。高新技术企业工业总产值（现价）为963.56亿元。

　　2006年，诺基亚中国园落户北京经济技术开发区；北京奔驰-戴姆勒·克莱斯勒北京经济技术开发区新工厂落成。

　　2006年内，开发区高新技术产业新认证企业91家，认证企业累计476家。工业总产值1423亿元。

　　2007年1月，《亦庄新城规划》获市政府批复。

　　2008年内，完成征地3739亩（含代征地），集体土地征收工作全面完成。

　　2010年12月30日，地铁亦庄线正式开通。开发区的土地上第一次打上了轨道交通的印记。

　　截至2011年底，已有入区企业4700余家，世界500强76家，地区生产总值达797亿元，占全市GDP的5%；规模以上工业企业实现产值2272.6亿元，占全市规模以上工业总产值的16%，发展质量和体量已经跃居国家级开发区前列。

　　2012年，开发区已经有公共交通线路24条。

　　B10-B11版采写/新京报记者

　　自曾晖 张佳竹 李捷