保险资金投资不动产研究

　　保险资金涉足房地产的脚步渐行渐近。继2010年出台的《保险资金运用管理暂行办法》及相关不动产和股权投资细则，今年7月保监会再次发布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，新政的出炉结合市场实际需求，显得十分契合时机，调整放松了部分限制，强化了风险控制要求，令保险资金在投资房地产的道路上又向前迈进了坚实的一步。

　　平安信托物业策略部近期发布的一则题为《保险资金的房地产资产配置》的研究报告，报告结合国际经验，报告指出，房地产属于中等风险和回报类的资产，具有独特的优势能有效分散投资组合风险，填补目前债券和股票投资之间的缺口，为保险资金重要的资产配置工具。适度放松险资对房地产的投资政策，能增加险资的投资运作空间，有利于降低保险资金对资本市场的过度依赖，支持保险资金取得长期稳定收益，促进保险业务的健康和可持续发展。

　　房地产属于中等风险/回报类资产

　　平安信托研究报告认为，国际上的主要保险公司在资产配置时，考虑了负债的性质和期限及各类投资的流动性、安全性和盈利性，并符合管理层的最低偿付能力要求。由此，国际主要的保险公司在资产配置通常以债券类为主，占比达50%以上，同时增加股票、房地产类、抵押贷款等品种的配置。

　　平安信托研究报告指，保险资金在房地产的配置受法律监管、经济波动、公司资产负债结构等多种因素影响，各国存在较大差异。以美、英、日、韩四国为例，美国险资投资于不动产的比例较低，实际操作比例介乎1至4%；英国险资投资不动产比例较高，介乎4%至8%；亚洲国家日本、韩国的投资比例处于英美之间，为3%至9%。比例的差异很大程度上与其制度监管要求有关，美国对险资直接投资不动产的监管较为严格，对投资方式和投资比例都有明确规定，要求法定投资占总资产比例不高于10%。英国对保险资金直接投资不动产的监管则较为宽松，并没有明确规定投资领域和投资比例。

　　此外，保险资金投资不动产比例还会受到行业景气度和经济波动影响。一般来说，房地产行业快速发展期，各国保险资金都会加大不动产的配置；而在萧条期，则主动降低房地产投资比例。例如美国房地产行业在经历过快发展后、特别受2008年金融海啸的冲击目前仍处于低迷期。低迷的房地产市场促使美国主要的保险公司降低房地产的资产配置。而亚洲作为新兴的经济体，房地产市场发展前景较为广阔，近年来的飞速发展带动更多的机构资金涌入，保险公司不动产配置比例的加大正是上述因素驱动的结果。

　　透过分析过去20年国外成熟市场的表现，平安信托委托某国际知名房地产咨询研究机构的研究显示，从国外成熟市场的长期平均投资回报率来看，房地产显示出介于债券与股票之间的投资收益表现，且远高于现金回报率。数据显示，1988年至1999年间，大部分国家的房地产回报率低于债券和股票，主要是由于期间债券价格随着预期通胀率下降而大幅上升。但在近10年（1999年至2010年），大部分国家的房地产回报率重新超越债券。从长期来看（1988年至2010年），与现金、债券及股票相比，房地产的投资回报率落入预期的“中间”地带。研究显示，总体来看，房地产在一个较长期的时间内，依然是相对表现较稳健的资产。

　　因此，报告指出，房地产在保险资金的投资资产中，作为一项中等回报及风险的资产类别，是一个重要的配置工具。

　　保险资金配置房地产的合理性

　　从国际经验看，房地产的风险与投资收益特性，可以有效填补目前债券和股票投资之间的缺口，且房地产更有长期升值潜力。同时平安信托研究报告认为，国内保险资金目前配置在房地产方面的比例，距离国际大型保险公司的水平，仍有一定的上升空间。

　　该报告指出，保险公司可以通过合理提升保险资金在房地产领域的投资比例，优化保险资金运用结构，平衡投资组合的风险与收益，促进资金保值增值，从而长远提升保险公司的偿付能力。从保险公司运营环境来看，商业地产类资产长期稳定的现金收益及其较大的资产增长潜力在各资产类型中不容忽视，可以较好地满足保险公司对于资产负债匹配的要求，符合保险资金投资期限长、注重稳健收益的投资偏好。

　　另一方面， 受中国金融市场产品种类不期限结构的限制，加上国内利率市场化的推进，投保人预期回报率相应“水涨船高”，保险公司通过资产负债匹配防范利率风险的难度和风险加大。保险公司需要开拓并补充类似于房地产等的投资渠道，以提升保险资金投资资产回报率。

　　从市场角度来看，伴随国内中期稳健的经济增长，商业地产市场正处于快速上升周期，相对于海外成熟市场而言，拥有更高的资产升值与总体回报增长潜力，且整体风险水平较低。此外，房地产类资产配置相对于股票等受市场影响波动较大的投资表现更为稳健，更加符合保险资金的投资偏好，是保险资金较理想的投资工具之一。

　　研究报告最后指出，随着保险资金开放的影响以及各保险机构房地产投资管理经验的日益成熟， 保险资金将成为不动产大宗交易市场较具潜力的投资来源。

　　（免责声明：报告所引用信息和数据均来源于公开资源，观点与建议仅供参考，不构成投资依据，阅读者根据报告作出投资所引致的任何后果，风险自担。）

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