外资投资楼市降温预示着什么

　　楼市观察

　　今年以来外资对我国楼市的大幅降温，与人民币的贬值预期、楼市的持续调控、以及经济的持续探底密切相关。

　　据《央广新闻》报道，美国头号房企铁狮门再度低调叫卖囤地，其急于转手的位于上海新江湾城的两块地，转让总价合计48亿元左右。

　　实际上，这并非是外资对我国楼市逐渐降温的个案，早在去年9月，全球最大的私募股权公司黑石集团就将其上海Channel1购物中心的95%股权，作价14.6亿元售予新世界发展公司。

　　而今年以来，外资对楼市的降温更已呈加速之势，以今年前7个月利用外资（楼市）228亿元推测，全年预计利用外资可能在400亿元左右，仅分别为2010年和2011年利用外资（楼市）的一半左右。

　　固然，外资对我国楼市投资的降温，就具体个案而言，可能存在诸多可能或因外资总部需要资金回笼、或因其投资策略有所改变。但就整体而言，今年以来外资对我国楼市的大幅降温，与人民币的贬值预期、楼市的持续调控、以及经济的持续探底密切相关。

　　以人民币的贬值预期为例，过去两年（2010年-2011年）人民币兑美元升值7.7%，其时外资进入我国楼市，即使所投项目本身不赢利，由人民币升值所带来的货币收益即可高达7.7%。

　　而今年以来，美元汇率已由年初6.3001，升至当下的6.3449，即人民币兑美元已贬值0.7%。这意味着当下外资投资楼市，不仅其投资的“货币升值”效应已经弱化，而且由人民币贬值预期所带来的货币风险更已呈放大趋势。

　　以楼市的持续调控为例，虽然近期市场有所回暖，如成交量放大，房企拿地热情较高，但是在保障房即将大规模建成推出、以及房产税正更大区域的扩围之下，面对满足刚性需求的局部增加、以及对纯粹投资性需求的结构性锁定，外资投资我国楼市的产业风险已呈持续放大之势。

　　再以经济的持续探底为例，我国经济在经过2009年-2010年的短暂复苏后，因过度的投资刺激、以及其后欧债危机的持续恶化，不仅使得外需低迷持续拖累我国经济。自去年下半年以来，我国经济已持续走低，今年上半年GDP增速更是时隔三年再度“破8”（7.8%），其他宏观经济指标亦呈疲态。在这样的格局之下，外资投资我国楼市的宏观经济风险亦已持续加大。

　　当然，就风险源的识别和传导而论，上述几大因素对外资逐渐降温我国楼市，存在一定的互为条件、交叉反射的现象。以此推断楼市短期内已无回暖可能，应该是无可置疑的。因为，对于当下而言，如上一轮大幅放松货币的基础条件已不复存在。而启动收入分配制度改革、以及拉动内需平衡经济结构，亦均需以抑制房价上涨、或加大房价降幅为前提。

　　杨国英(财经评论人)