“金九银十”房价难现大涨局面

中国指数研究院3日发布数据显示，2012年8月，百城(新建)住宅平均价格为8738元/平方米，环比7月上涨0.24%，涨幅缩窄。同比来看，百城住宅均价连续5个月下跌。与此同时，中央进一步释放信号。日前，国务院总理温家宝在天津考察保障房建设时强调，巩固房地产市场调控成果，需要坚决遏制投资投机性购房需求，更重要的是增加住房有效供应，包括普通商品房和保障房供应。

　　业内专家表示，在遏制投资投机行为的背景下，刚需购买力逐渐释放完毕，另外，加大需求供应量，也使房价不再具备持续上升，持续放大的可能性，因此，今年的“金九银十”难现大涨局面。

　　价格

　　环比涨幅收窄

　　根据中指院对全国100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年8月，百城(新建)住宅平均价格为8738元/平方米，环比7月上涨0.24%。其中63个城市环比上涨，37个城市环比下跌。与上月相比，本月环比下跌的城市个数增加7个，跌幅在1%以上的有5个城市；涨幅在1%以上的有10个，较上月减少12个。

　　同比来看，全国百城住宅均价是连 续 第5个 月 下 跌 ，且 跌 幅 为1.60%，比上月缩小0.17个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为15539元/平方米，环比上月上涨0 .4 5 %，与 去 年 同 期 相 比 下 跌1.49%，连续第8个月同比下跌，跌幅继续缩小。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数 为5775元/平 方 米 ，环 比 下 跌0.43%。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，全国百城房价连续三月上涨的整个市场背景来看，房企开发拿地规模，销售面积和金额，大多数还处于同期负增长的市场局面，因此整个市场“基本面”并未回暖。

　　需要注意的是，十大城市住宅均价8月份环比涨幅接近全国平均水平的2倍。而同比来看，则是连续第8个月下跌，跌幅缩小0 .8个百分点。而十大城市与价格涨幅较大相对应的是，部分城市成交量出现明显下降。以北京为例，根据北京住建委网站公布的网签数据统计，8月包括新建商品住宅和二手住宅在内的住宅网签总量为28215套，环比7月下跌3%，如果剔除新建商品住宅中的保障房部分，成交量跌幅达到了12 .4%。与此同时，二手房成交量下跌更为严重。伟业我爱我家数据显示，8月份 北 京 全 市 二 手 住 宅 网 签总量为13690套，环比7月份大幅下跌了20.1%。

　　链家地产市场研究部常清表示，数据的一高一低也表明，尽管重点城市多由于结构性原因维持上涨，但整体市场短期已经出现了一定的降温。“从数据来看，8月房价环比上涨的城市较7月有所下降，环比涨幅也出现了一定的放缓。”

　　“刚需对房价尤为敏感，价格高了就不买。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受《经济参考报》记者采访时表示，目前刚需购房者的集中释放已几乎完毕，下阶段，需求不足是重点。“作为刚需来说，与投资客最大的不同就是有自己购房价格底线，不跟涨，因此若价格再次触及刚需人群不能够接受的房价红线，则使他们再次陷入观望。”

　　此外，中指院在报告里也进一步指出，国务院7月底派出督查组对全国16个省市房地产市场进行督促检查，近期发改委也表示严防房价反弹。“在政策的监督和约束下，8月百城住宅均价环比涨幅收窄，表明绝大多数开发企业定价理性，全国价格总体较为平稳。”

　　信号

　　增加住房有效供应

　　日前，国务院总理温家宝在天津考察保障房建设时强调，衡量安居工程进展好坏、水平高低，不能只看开工数、竣工数，而要看是否及时投入市场，解决群众的迫切需求，质量和服务群众是否满意。

　　温家宝说，做好保障房工作是稳定房价、巩固房地产市场调控成果的重要支撑。本轮房地产调控已经持续两年，取得了明显的成效，房价过快上涨势头总体上得到遏制。但是，房地产市场调控仍处于关键时期，巩固房地产市场调控成果，需要坚决遏制投资投机性购房需求，更重要的是增加住房有效供应，包括普通商品房和保障房供应，已建成的保障房要尽快投入市场。

　　这已是中央层面10日内再次强调应加大保障房供给，形成有效供应。8月21日，李克强副总理在北京考察保障性安居工程建设情况时强调，要在保质按期完成今年保障房建设任务的同时，严格管理确保公平分配，完善配套形成有效供应，创新机制实现持续运行，切实保障性住房建设成果转化为惠民成果。

　　“提高住房供给量是平抑房地产市场价格的重要因素。”顾云昌表示，在以稳为主的调控背景下，即便房产税等后续政策出台，也是房地产调控后期的中长期政策，因此，并不能直接对现阶段房地产市场价格产生影响。

　　国税总局相关人员也表示，决定房价高低的关键是供求关系，调控房价、保持房地产市场的健康运行需要财政、金融等经济措施与行政措施相互配合。

　　顾云昌认为，随着中央层面的正确指引以及表态，后一阶段，我国将迎来房地产行业住房供应的高峰期。

　　预判

　　“金九银十”难现大涨

　　事实上，开发商为迎接“金九银十”楼市旺季，不约而同的放缓推盘速度，也使北京在8月下半个月没有新盘开售，出现了罕见的“断供”现象。据统计，8月全月，北京新房新增供应量仅为5183套，与7月相比市场供应量几近腰斩。

　　对此，北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，在接下来的两个月，开发商集中推盘，成交量价齐升可能性非常大。但是，后续是否出台政策和出台政策的力度将影响“金九银十”市场上涨的幅度。

　　而常清认为，虽然在督查组完成督查后还没有政策实质落地，但是，对于市场的作用还是短期预期方面的影响，同时，大部分城市楼市价格目前已经有了一定的上涨，继续上行也存在一定压力，也会有部分开发商以价换量，因此，年内楼市出现过度反弹的可能性较小。

　　顾云昌表示，由于宏观调控手段的介入，淡季、旺季之说早已被打破。一线城市的“金五银六”，二三线城市的“金六银七”已过去，由于刚性需求不存在反复释放，因此，在遏制投资投机行为的背景下，刚需购买力逐渐释放完毕。另外，加大需求供应量，也使房价不再具备持续上升，持续放大的可能性。随着刚需的释放完毕，购房需求将进入温和释放期，房地产行业整体走势相对稳定。

　　与此同时，库存仍然处于高位，开发商去库存化的任务依然很严峻。而随着供求缺口收窄，去库存化可能会遇到更多的阻力。“北京目前有近8万套的库存，加上未来还有8万套左右的商品住宅入市，未来一年内北京市场共计约16万套的待售量，足以满足全市购房者的购房需求。而一旦新房市场供应量充足、房价稳定，则将使众多二手房业主面临压力，不会贸然提价。”胡景晖分析，从需求角度看，年底前限购仍将从紧，新的购房需求再生速度缓慢，高昂的贷款成本也使得改善性购房需求难以释放，加上投资投机类购房需求更不可能重返市场，所以有限的购房需求很难支撑楼市成交量再创新高。