8月百城平均房价涨幅收窄

　　连续第3个月环比上涨

　　开发商预计9月房价将维持稳定


　　自6月启动的这轮房价涨势仍在延续。

　　9月3日，中国指数研究院发布监测数据称，该机构监测的全国100个城 市8月新建住宅平均价格环比（较上月）上涨0.24%，至8738元/平方米，涨幅较7月的0.33%有所收窄。这是百城平均房价自今年6月止跌后，连续第3个月出现环比上涨。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟称，百城平均房价在8月出现涨幅放缓，表明目前全国楼市处于一个低位波动状态，预计接下来全国总体房价将就此稳住，而一些大城的房价仍存在阴跌的可能，全年房价总体将呈稳中有降的态势。

　　“这主要是结构性的问题，低价位商品房、保障房的供应加大，将对深层次调控房价起到关键作用。”陈晟判断，9月全国房价将以稳定、微涨为主。

　　据中指院监测，相比去年同期（同比），百城平均房价连续第五个月下跌，但8月的跌幅收窄至1.60%，较7月缩小0.17个百分点。

　　中指院监测的所谓新建住宅价格，系该机构从样本楼盘采集到报价后，乘以系数后得出，并非最终的成交价格。

　　“结构性因素”致涨幅收窄

　　8月百城房价延续涨势，在不少房企看来并不意外。

　　某上市房企营销总监称，今年3月楼市出现“小阳春”后，各地楼市都在回暖，价格上涨是一个趋势，任何一个在售楼盘都能明显感受到。“经过这么长时间的调控，市场购买力总要有所爆发。去年的市场行情那么差，今年在购买力较强的一二线城市，出现成交量上升、价格小幅上涨，也是正常情况。”

　　该营销总监说，越是在市场容量大的城市，改善型的成交占比就越高，这恐怕也是房价上涨的原因。

　　中指院对北京等十大城市的样本调查显示，今年8月十大城市的新建住宅均价为15539元/平方米，环比上涨0.45%，远高于百城平均房价0.24%的环比涨幅。其中，武汉在十大城市中环比涨幅居首，为1.64%。

　　至于8月百城平均房价环比涨幅收窄，中房信分析师薛建雄认为，这与季节性、结构性因素有关。

　　薛建雄称，目前全国主要城市的楼市还是靠刚需、改善型需求在推动。

　　某上市房企副总裁进一步说，8月开始，一些城市改善型客户入市势头出现减缓，可能是造成房价涨幅收窄的原因之一。

　　据中指院统计，该机构检测的100个城市中，有63个城市的房价出现环比上涨，37个城市环比下跌。与7月相比，8月房价环比下跌的城市增加了7个。

　　“成交量经过8月的盘整，9月会重新冲量，而价格则会维持平稳或微涨态势。”薛建雄说，在部分一二线城市，今年以来出现了刚需楼盘小幅涨价的情况。

　　“去库存”速度放慢

　　需要警惕的是，各地的房地产库存仍处高位。

　　上海易居房地产研究院9月2日发布报告称，截至2012年8月底，该机构监测的30大典型城市新建商品住宅库存总量为12499万平方米，同比增长25%，环比基本持平。上海易居称，自去年12月本轮库存周期出现峰值后，这30大典型城市总体库存量呈现出高位盘整态势（详见制图）。

　　易居研究员严跃进认为，库存继续攀升的支撑力度不够。预计未来两个月中，库存量去化过程仍会沿袭前几个月的轨迹。

　　上海盘谷房地产有限公司总经理宋海进一步说，从最近几个月的房价、库存情况看，今年楼市总体趋稳的格局算是大致形成了，“库存量高位盘整，变化不大，价格也是涨幅收窄，没有出现成交量突然放大或缩小，价格突然跳高或跳空的情况。”

　　宋海还说，从库存去化情况看，一二线城市今年好于全国平均情况，而在去年则是差于全国平均情况的，这是调控政策波及的先后顺序、周期使然。

　　不过，易居在报告中同时警告，去库存的任务依然严峻。随着8月份新建商品住宅存销比不断下挫，供求缺口收窄，加上市场对“金九银十”持谨慎观望的态度，预计库存去化空间会有所收窄，去化的阻力也依然存在。

　　陈晟进一步分析说，三四线城市由于过去土地供应过大，有效需求不足，商业地产、大户型产品供应过多，导致去库存速度放慢。

　　他判断，在9、10月份，一线城市的库存会有所下降，但下降速度不会很快，库存去化周期预计会维持在9-10个月，不可能下降到6个月。

　　在陈晟看来，在正常市场环境下，6个月的库存去化周期是平衡点，而如果能维持在10个月，那么价格反弹的压力就不会大。

　　房价上涨惯性

　　对于9月楼市走向，受访开发商普遍相对乐观。

　　“如果没有明显的政策变化，预计9月房价上涨的趋势仍然会保持，但幅度不会大。”上述上市房企营销总监称，房价涨跌往往都存在一个区间，一个惯性，要涨就会连涨数月，要跌也往往会连跌数月。

　　某上市房企副总裁则认为，9月房价会与8月基本持平。单个城市范围内，随着供应量的加大，房价受个别楼盘涨跌价的影响可能会变化，“9月是楼市旺季，成交量会放大，这对库存去化有推动作用。”

　　宋海也持类似观点。他认为，价格微涨本身就是楼市稳定的标志，9月也将维持这样的状态，“9月成交量会放大，但价格不会变化太多，否则会影响成交量。”

　　中指院在3日发布的报告中判断，未来一段时间，不同城市、不同区域和不同物业的价格走势可能继续分化。

　　该报告称，8月十大城市主城区二手住宅价格涨幅有所扩大，表明小业主对未来信心较高。中指院数据显示，8月十大城市二手房价格环比均出现上涨，且涨幅普遍有所扩大。其中，成都和深圳涨幅居前，分别上涨3.87%和3.61%。

　　看涨房价的还有“小康家庭”。

　　交通银行近期对中国家庭税后年收入位于10-30万元的小康家庭进行调研后发现，其对经济景气乐观程度下滑，对房价上涨的预期却在扩大。该行发布的一份新闻稿称， 此次调研中，预期房价上涨的小康家庭占比，比预期房价回落的小康家庭占比高出了48%。小康家庭对房价的预期或将进一步对下半年的房价走势产生影响。

　　作者：陆鸣