鄂尔多斯楼市过山车信托突显兑付风险

　　[ “对一些参与鄂尔多斯房地产项目的信托计划来说，尤其是面临到期兑付的信托公司，这是一个极大的风险考验。”一名信托公司副总裁对本报记者表示 ]

　　八月剥枣，十月获稻，鄂尔多斯楼市的“金九银十”，注定要在一片沉寂中悄然度过。

　　《第一财经日报》记者在鄂尔 多斯繁华的东胜区铁西新区二期的工地上看到，到处都可见盖了一半的高楼，很多不过才刚刚封顶，施工的塔吊还留在原地，施工的工人却不见了踪影。

　　因为冬天天气严寒，鄂尔多斯每年的施工季都十分短暂，4月份到9月份，应该是工地争分夺秒施工的时候。

　　实际上，从去年下半年开始，就有不少开发商逃离这座北方城市，这里曾经给予了许多开发商“海市蜃楼式”的财富梦想。

　　今年7月底，记者在鄂尔多斯采访时发现，几乎很难看到还在销售的售楼处，还在施工的大部分楼盘都处于停工状态，许多开盘的楼盘都很难看到销售人员，这里的楼市一片沉寂，几乎没有成交量。

　　记者看到，一家华南的开发商撤退了大部分的销售人员，原本喧哗的售楼大厅显得十分安静，售楼小姐此前告诉记者，一天都接待不了几个来看房的，有些还是此前的客户跑来退房的。

　　此现象并非全无征兆，在去年下半年，鄂尔多斯就开始了疯狂的打折，像东胜区此前卖得较贵的楼盘华府世家，去年年中时还在热卖中，到去年年底就很难看到看房的人，在今年7月份的时候，这个楼盘的售楼处，连售楼小姐都全然不见踪影。

　　有一些开发商去年为了抛盘，不得不打出了“6.6折”甚至更低。

　　这和此前鄂尔多斯楼市的疯狂不无关系。

　　资料显示，2011年，鄂尔多斯计划新开工商品房面积1300万平方米，施工总量达2300万平方米，这意味着每天都有近6万平方米的住房推向市场，按照鄂尔多斯当地人口来推算，人均新增面积最少将达到10平方米以上。

　　狂热并不只在去年。在2010年，鄂尔多斯房地产开发实际施工面积2696万平方米，同比增长45.1%；完成投资365.7亿元，同比增长129.13%。2010年，鄂尔多斯市商品房销售面积达1009.4万平方米，同比增长40.1%。

　　市场找不到买家

　　楼市在连续两年的疯狂运转后终于戛然而止。

　　“当地人根本没有这么多的消费力，很难想象，这么大的量需要多久才能完全消化掉。”在鄂尔多斯开发房地产的一位长三角开发商对记者表示。

　　鄂尔多斯的烦恼在于地广人稀，比如，繁华的东胜区总面积2530平方公里。而全国第六次人口普查数据显示，2010年底鄂尔多斯市中心区常住人口66.8万人，其中东胜区53.8万人，平均每户2.6人。

　　康巴什的人口呢，也不过4.4万人，和很难增长的人口基数相对照的，是康巴什新区的放量开发。按照规划，康巴什新区二期建设为70平方公里，包括县(乡)在内的康巴什总体面积为352平方公里。

　　上述开发商对记者表示：“去年、前年开发商在鄂尔多斯的开发量，按照人口基数来计算，人均拥有的房量在10套左右。”

　　此前，鄂尔多斯市场一下子涌出许多开发商，除了一些外地的开发商以外，当地的许多煤老板也摇身一变成为开发商。到2010年底，鄂尔多斯全市房地产企业多达442家，几乎每一个能源企业均有房地产开发业务，而煤矿，则是支撑鄂尔多斯房地产市场的最重要也几乎是唯一的动力源。

　　2011年底，鄂尔多斯陆续爆发民间借贷危机，这也直接导致许多开发商的楼盘无力继续开发。

　　有些外地的开发商为了撤退，不得不放低身价，去年开盘18000元左右的楼盘，今年的报价只有14000元左右，13000元的底线也十分容易突破。

　　当地的一家开发商对记者表示，为了能拉动楼市，东胜当地政府愿以4500元/平方米的价格收购保障房，在康巴什新区，一些政府公务员的公寓楼精装修的价格也在4500元/平方米左右。

　　对开发商来说，可怕的不是楼价下跌，最可怕的是，你在这个市场上，找不到可以成交的买家。

　　信托兑付风险

　　房价的急剧下跌，使资金链断裂成为当地房企不正常的常态。

　　自从去年出现类似温州地区的疯狂民间借贷破裂的情况之后，流动性状况较差的当地开发商和老板们，就把目光转向信托、债券等金融衍生市场，而彼时恰逢不少信托公司在寻求扩张的时期，信托机构进入鄂尔多斯地区和当地企业、项目对接融资合作，非常符合逻辑，而从当地经济结构组成和生态链条看，主要就是房地产和矿业两大类型的项目。

　　一位曾经饱受资金链烦恼，也曾经想借助信托渠道融资的温州别墅开发商对本报记者表示“非常理解鄂尔多斯开发商的苦衷”。

　　“相比温州浙商，鄂尔多斯的开发商、矿业老板们的海外融资渠道和基础都较为狭窄，在押注房地产调控可能松动的情况下，信托是这两年唯一可以抓住的稻草。”这名开发商表示。

　　公开资料显示，中融信托在2011年5月成立的一款名为“鄂尔多斯伊金霍洛旗棚户区改造项目集合资金信托计划”，发行规模为11.635亿元，是当前发行规模较大的“涉鄂尔多斯”地产信托计划之一，年收益率9.5%~12%，按照期限18个月计算，兑付窗口即将开启。

　　除此之外， 2012年至今，新时代信托、西部信托、华宸信托、中信信托、华润信托、长安信托等多家机构均参与了“涉鄂”信托计划。

　　中国信托协会发布于2011年3月的一则消息显示，安信信托推出一款“鄂尔多斯·天佐奥城房地产信托贷款集合资金信托计划”，规模和期限分别为8000万元、12个月和1亿元、24个月，借款人是内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司。项目开发商应以“鄂尔多斯·天佐奥城”项目国有土地使用权和在建工程（评估价值为人民币50300万元）抵押给安信信托。

　　“对一些参与鄂尔多斯房地产项目的信托计划来说，尤其是面临到期兑付的信托公司，这是一个极大的风险考验。”一名信托公司副总裁对本报记者表示。