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鄂尔多斯楼市过山车信托突显兑付风险

2012年09月05日01:20
来源:第一财经日报
  [ “对一些参与鄂尔多斯房地产项目的信托计划来说,尤其是面临到期兑付的信托公司,这是一个极大的风险考验。”一名信托公司副总裁对本报记者表示 ]

  八月剥枣,十月获稻,鄂尔多斯楼市的“金九银十”,注定要在一片沉寂中悄然度过。

  《第一财经日报》记者在鄂尔 多斯繁华的东胜区铁西新区二期的工地上看到,到处都可见盖了一半的高楼,很多不过才刚刚封顶,施工的塔吊还留在原地,施工的工人却不见了踪影。

  因为冬天天气严寒,鄂尔多斯每年的施工季都十分短暂,4月份到9月份,应该是工地争分夺秒施工的时候。

  实际上,从去年下半年开始,就有不少开发商逃离这座北方城市,这里曾经给予了许多开发商“海市蜃楼式”的财富梦想。

  今年7月底,记者在鄂尔多斯采访时发现,几乎很难看到还在销售的售楼处,还在施工的大部分楼盘都处于停工状态,许多开盘的楼盘都很难看到销售人员,这里的楼市一片沉寂,几乎没有成交量。

  记者看到,一家华南的开发商撤退了大部分的销售人员,原本喧哗的售楼大厅显得十分安静,售楼小姐此前告诉记者,一天都接待不了几个来看房的,有些还是此前的客户跑来退房的。

  此现象并非全无征兆,在去年下半年,鄂尔多斯就开始了疯狂的打折,像东胜区此前卖得较贵的楼盘华府世家,去年年中时还在热卖中,到去年年底就很难看到看房的人,在今年7月份的时候,这个楼盘的售楼处,连售楼小姐都全然不见踪影。

  有一些开发商去年为了抛盘,不得不打出了“6.6折”甚至更低。

  这和此前鄂尔多斯楼市的疯狂不无关系。

  资料显示,2011年,鄂尔多斯计划新开工商品房面积1300万平方米,施工总量达2300万平方米,这意味着每天都有近6万平方米的住房推向市场,按照鄂尔多斯当地人口来推算,人均新增面积最少将达到10平方米以上。

  狂热并不只在去年。在2010年,鄂尔多斯房地产开发实际施工面积2696万平方米,同比增长45.1%;完成投资365.7亿元,同比增长129.13%。2010年,鄂尔多斯市商品房销售面积达1009.4万平方米,同比增长40.1%。

  市场找不到买家

  楼市在连续两年的疯狂运转后终于戛然而止。

  “当地人根本没有这么多的消费力,很难想象,这么大的量需要多久才能完全消化掉。”在鄂尔多斯开发房地产的一位长三角开发商对记者表示。

  鄂尔多斯的烦恼在于地广人稀,比如,繁华的东胜区总面积2530平方公里。而全国第六次人口普查数据显示,2010年底鄂尔多斯市中心区常住人口66.8万人,其中东胜区53.8万人,平均每户2.6人。

  康巴什的人口呢,也不过4.4万人,和很难增长的人口基数相对照的,是康巴什新区的放量开发。按照规划,康巴什新区二期建设为70平方公里,包括县(乡)在内的康巴什总体面积为352平方公里。

  上述开发商对记者表示:“去年、前年开发商在鄂尔多斯的开发量,按照人口基数来计算,人均拥有的房量在10套左右。”

  此前,鄂尔多斯市场一下子涌出许多开发商,除了一些外地的开发商以外,当地的许多煤老板也摇身一变成为开发商。到2010年底,鄂尔多斯全市房地产企业多达442家,几乎每一个能源企业均有房地产开发业务,而煤矿,则是支撑鄂尔多斯房地产市场的最重要也几乎是唯一的动力源

  2011年底,鄂尔多斯陆续爆发民间借贷危机,这也直接导致许多开发商的楼盘无力继续开发。

  有些外地的开发商为了撤退,不得不放低身价,去年开盘18000元左右的楼盘,今年的报价只有14000元左右,13000元的底线也十分容易突破。

  当地的一家开发商对记者表示,为了能拉动楼市,东胜当地政府愿以4500元/平方米的价格收购保障房,在康巴什新区,一些政府公务员的公寓楼精装修的价格也在4500元/平方米左右。

  对开发商来说,可怕的不是楼价下跌,最可怕的是,你在这个市场上,找不到可以成交的买家。

  信托兑付风险

  房价的急剧下跌,使资金链断裂成为当地房企不正常的常态。

  自从去年出现类似温州地区的疯狂民间借贷破裂的情况之后,流动性状况较差的当地开发商和老板们,就把目光转向信托、债券等金融衍生市场,而彼时恰逢不少信托公司在寻求扩张的时期,信托机构进入鄂尔多斯地区和当地企业、项目对接融资合作,非常符合逻辑,而从当地经济结构组成和生态链条看,主要就是房地产和矿业两大类型的项目。

  一位曾经饱受资金链烦恼,也曾经想借助信托渠道融资的温州别墅开发商对本报记者表示“非常理解鄂尔多斯开发商的苦衷”。

  “相比温州浙商,鄂尔多斯的开发商、矿业老板们的海外融资渠道和基础都较为狭窄,在押注房地产调控可能松动的情况下,信托是这两年唯一可以抓住的稻草。”这名开发商表示。

  公开资料显示,中融信托在2011年5月成立的一款名为“鄂尔多斯伊金霍洛旗棚户区改造项目集合资金信托计划”,发行规模为11.635亿元,是当前发行规模较大的“涉鄂尔多斯”地产信托计划之一,年收益率9.5%~12%,按照期限18个月计算,兑付窗口即将开启。

  除此之外, 2012年至今,新时代信托、西部信托、华宸信托、中信信托、华润信托、长安信托等多家机构均参与了“涉鄂”信托计划。

  中国信托协会发布于2011年3月的一则消息显示,安信信托推出一款“鄂尔多斯·天佐奥城房地产信托贷款集合资金信托计划”,规模和期限分别为8000万元、12个月和1亿元、24个月,借款人是内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司。项目开发商应以“鄂尔多斯·天佐奥城”项目国有土地使用权和在建工程(评估价值为人民币50300万元)抵押给安信信托。

  “对一些参与鄂尔多斯房地产项目的信托计划来说,尤其是面临到期兑付的信托公司,这是一个极大的风险考验。”一名信托公司副总裁对本报记者表示。

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