常州收储公租房

　　建设周期长、投入资金多、房源不足，是全国保障房建设共有的难题。今年，江苏省常州市推出收储社会闲置房源作为公租房的措施，巧妙地解决了这些难题，并将提前三年全面实现公租房应保尽保。

　　李阿姨的房子是被收储的房源之一。

　　用李阿姨的话说，她把自己的房子租给了政府，图的是简单、省事儿、安全。签了租房委托合同后，她只需要定期看看未来半年的房租是不是打进自己卡里就好了。

　　社会化收储之变

　　今年5月，在铺天盖地的宣传中，常州市几乎所有市区家庭都知道了这个消息：政府向社会收储保障性住房，单套建筑面积控制在80平方米以下，租金控制在单套每月1000元以下，租赁期限则在3~5年。

　　因为就在河海大学对面，李阿姨位于兰翔小区的50多平方米的房子，其实并不愁租客，而且市场价可以租到1000元/月，但常州市保障房收储管理中心收储的价格是700元/月。

　　不过，除了租金以外，其他的条件还是很吸引李阿姨。首先，除了房屋结构的大修，其他小修小补的，李阿姨一概无需负责；其次，3年出租协议到期后，李阿姨还会收到政府提供的每年1000元共3000元的房屋整修补贴；再次，自己无需缴纳租房5%的税收，政府还给房子购买了一份家庭财产险。“等于说，我把房子租给政府以后，什么事儿都不用管了。”

　　在与政府签合同的时候，李阿姨还存了点小心思，选择了3年而不是5年的房屋租赁委托合同，“3年以后市场租金要是涨了，我还可以要求涨价。”

　　当然，保障家庭再从政府手里租下李阿姨的房子，每月租金只要不到200元钱。按照常州市的规定，公租房家庭的租金标准是3.5元/平方米·月。

　　资金难题

　　即便两头补贴，常州市住房保障和房产管理局局长孙勇还是觉得大大地松了一口气：几年来困扰他的保障房推进过程中的“资金难”、“安置难”等问题，迎刃而解了。

　　用孙勇的话说，这是逼出来的思路。

　　2009年，常州市组建了常州公共住房建设投资发展有限公司作为融资平台，当时适度宽松的货币政策让平台获得了不少资金支撑。但是，2011年以来，由于银根紧缩，平台的融资遭遇了巨大困难。

　　各商业银行对住房保障投融资平台控制很严，除担保外，还要有资产抵押，这对住房保障投融资平台有限的资产而言，难度非常大。孙勇说，目前银行贷款利息基本上都是基准利率上浮30%以上，之前联系过一家北京的信托公司，利息要1分5，融资成本太高。

　　但硬指标的考核仍在。2012年保障性安居工程建设目标任务中，常州全市要开工建设各类保障性住房23150套，竣工5740套，新开工任务要在10月31日前全面完成，竣工任务要在11月30日前全面完成。落在常州市房管局的任务量是新开工1900套，竣工1000套。

　　孙勇算了一笔账：从征地拆迁到土建到装修，常州新建房屋成本不会低于5000元/平方米，如果按照2000套、每套60平方米计算，成本就是6个亿，一年的财务成本要6000万。

　　而收储的话，一年一户的补贴不到1万块，2000套房子2000万元就解决问题了，“今年到现在我只支付了700多万，资金问题大大缓解。”孙勇说。

　　租户的尊严

　　今年前7月，全国新开工保障房580万套，开工率77%，走在了时间的前面。但是，8月31日下午，温家宝总理在天津考察保障房建设时强调，衡量安居工程进展好坏、水平高低，不能只看开工数，也不能只看竣工数，而要看“是否及时投入市场，解决群众的迫切需求，质量和服务群众是否满意”。

　　为了让群众满意，常州在收储过程中花费了不少心思。比如，“受理公租房申请时专门有一个栏目要填，就是你想要哪个方位的住房，这样计划就出来了，有多少人申请，就租多少房子；大概想住什么方位，我们就主要收储那里的房子。”孙勇说。

　　由于事先已经考虑到了租户对于地段的需求，收储房源就能够更有针对性地满足其需要。而且，“你别看收储的房子外表破旧，但是都在成熟社区，位置很好，医院、菜场都很便利。和普通市民混居在一起，租户也觉得有尊严。”

　　在这次改革中，孙勇还有个意外的收获。去年该市公共租赁住房申请家庭达到2210户，当年实际保障了1131户，其余转到今年。但是因为转换成了收储房源，其中500多户放弃了申请。

　　“我们分析他不是没有房子，而是要先占一套房子。现在社会化收储，很明显房子是房东的，政府没有产权，他就是想要占有也不可能。因此这种方式就把刚需挑了出来，也为下一步退出提供了条件。”孙勇说。

　　指标的压力

　　通过收储房源，常州的公租房应保尽保工作很快提速。孙勇介绍，高层建筑建设周期3年，还不包括前期拆迁、办手续。而现在，收储一套社会房源，从获取信息到签订合同，一般20天基本可以完成；从保障家庭提出申请到入住，一般1个月左右就可以做到。

　　也正因此，从5月启动社会化收储以来，常州已经有2批近500户公租房家庭入住，并将在本周迎来第三批241户家庭入住。

　　截至目前，常州市已登记符合保障房收储条件的房源3000套左右，通过保障房收储房源认定小组审核通过约1500套，同时，现已申请公租房的家庭约有1200户。“因为有了房源保障，我们已向社会承诺，今年将全面实现公租房应保尽保，比"十二五"规划目标整整提前了三年。”孙勇说。

　　但是，保障房的开工数、竣工数都是衡量各地保障房是否完成目标的硬指标，一旦从新建转为收储，指标该如何衡量，就成为难题。

　　幸运的是，江苏省住建厅为常州的创新开了绿灯，允许收储房源算作当年的开工数和竣工数进行指标考核。

　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰对记者表示，这种方式应该鼓励，比大规模新建更合适。

　　陈杰认为，从存量中收储公共住房有很多优势。目前住房存量中有相当一部分处于闲置状况，可以通过房产税、政府或公共机构签约代租等方式来挖潜。在没有做好存量住房资源普查和充分利用的情况下，贸然直接大规模兴建保障房，风险很大。

　　“现在各地强调新建，这个目的并不纯粹，带有一定的经济功能，希望能够对冲投资下滑对经济增长带来的影响。”陈杰说，若从民生或者福利角度，住房保障会多考虑利用现有资源，但是兼顾经济发展功能的话，则并不总是从可支付能力角度出发，而是更看重投资拉动作用，因此偏好新建。但这直接导致保障房建设规模偏大、结构不合理，对保障对象的承受能力考虑不足，供需匹配性差等问题。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌上周在上海出席一研讨会时也表示，房源不能只靠新建，运营中输血机制和造血机制要全盘考虑，“以后我们建的房子越来越多，政府的负担可能也受不了。”

　　不过，陈杰说，并不是所有地方都可以完全通过社会化收储的方式来解决房源问题。“关键是有没有相应的闲置房源，且成本不是很高。”

　　根据此前的调查，2011年常州市市区居民平均每户拥有出租房面积14.8平方米，26%的城镇家庭拥有多套住房；市区目前登记在册的80平方米以下的房屋有16.2万套，其中中小户型的房改房有5万多套。显然，常州拥有充足的闲置房源。

　　不过，常州市房管局今年的新开工任务是1900套，而目前申请公租房的家庭是1200户，尚有700户的差距。如果为了开工目标而多收储房源，就只能空置着形成浪费。而更要命的问题是，如果明年继续有1900套的开工任务，该如何寻找到同样数量的申请家庭？