规划获批 前滩楼市迎来“世纪级”机遇

　　“作为大浦东乃至上海未来经济重要增长极之一，被称为新版"陆家嘴"的前滩无疑将会迎来一场新的房地产开发与建设的盛宴。面对即将到来的世纪级发展机遇，无论是规模庞大的大型央企，还是实力雄厚的上市房企，抑或是特色突出的中小房企，几乎都在潜心准备、择机而动。”

　　8月30日，上海市规划和国土资源管理局正式对外发布了《黄浦江南延伸段前滩地区（Z000801单元）控制性详细规划附加图部分征询公众意见》。

　　公示内容提及前滩地区的控制性详细规划已于2012年8月4日获得上海市政府的批准。与此同时，公示内容还发布了详细的前滩地区规划附加图则。

　　规划的获批以及附加图则的公示意味着，被关心大浦东发展的专家学者誉为新版“陆家嘴”的浦东世博前滩地区，相关的开发建设工作或于不久的将来正式启动。

　　作为浦东未来经济增长重要极之一，浦东前滩无疑将会带来一场新的房地产开发与建设的盛宴。面对即将到来的世纪发展机遇，无论是规模庞大的大型央企，还是实力雄厚的上市房企，抑或是特色突出的中小房企，几乎都在潜心准备、择机而动。

　　正如合富辉煌上海公司副总经理赵春雷所说的那样，浦东前滩作为上海中环线以内少数还没有开发的“处女地”之一，憧憬这块总建筑面积高达350万平方米的地区未来发展的前景，几乎所有开发商都会感觉“怦然心动”而摩拳擦掌、跃跃欲试。

　　规划正式获批

　　浦东世博前滩地区（黄浦江ES4地块）位于世博后滩拓展区和耀华地块的南端，北起川杨河，南至中环线华夏路段，东起济阳路，西至黄浦江，总占地面积约为283.15公顷，沿黄浦江岸线长度2.3公里，沿川杨河岸线长度0.8公里。目前，该地块已建成了占地面积约为34.52公顷的东方体育中心。

　　据悉，为了充分发挥世博会的后续效应，加快推进前滩地区的开发，上海市规土局会同浦东新区政府共同开展了前滩地区的规划工作。而有关前滩地区的控制性详细规划，已于8月初获得了上海市政府的正式批准。

　　上海市规土部门也与日前正式对外公示了前滩地区控制性详细规划附加图部分内容。这次公示内容，主要公示了包括控制总图则、地面一层控制图则和地下空间控制图则在内的多项图则。

　　最新公布的规划附加图公示内容同时显示，黄浦江南延伸段前滩地区是以世博会为核心的黄浦江南部滨江区域的重要组成部分，地区自然环境独特，生态条件较好，滨水资源丰富，拥有较佳的滨水景观资源和丰富的发展空间。地区中部的东方体育中心及其配套的基础设施已经建成并投入使用。

　　此次，公示内容还发布了前滩地区的规划原则和理念，即综合地区的区位条件及资源禀赋，充分发挥滨江生态空间的优势和东方体育中心的特色，建设生态型、综合性城市社区。规划贯彻以人为本的思想，依托独特的资源优势，突出自然健康、多样活力、集约高效的规划理念，倡导工作与生活、城市与自然、出行与休闲紧密结合，提供多样性城市功能和空间体验。

　　根据此前的相关消息，前滩地区将会建成一个包括服务业新高地、城市副中心、商住办一体化的垂直立体城市区域，成为浦东未来发展的重点区域之一。

　　盛宴即将开场

　　作为上海未来新兴的世界级CBD，前滩地区的开发建设，势必将引发一场新的房地产开发盛宴。

　　前滩地区总用地面积约283.17公顷，其中建设用地面积约278.98公顷，总建筑面积约350.16万平方米，规划人口2.5万人。而根据此前已公布的规划用地汇总表，该地区的居住用地约为31万平方米，占建设用地比例为11.2%；住宅组团用地为28.67万平方米，占总建设用地面积为10.3%；而商业服务业用地为13.95万平方米，占5%；商务办公用地为35.83万平方米，占12.8%。

　　面对这样一个巨大的土地蛋糕，各类房地产开发企业自然不容错过。对于前滩的土地运营，中房信分析师薛建雄曾表示，一个新片区的项目前期投入资金占有量巨大，必须依靠实力雄厚的企业才能撑起整个规划，至少最初5到10年的发展基本要由央企来支撑。

　　这一观点，从陆家嘴地区和世博园区等先例便可以窥探。据了解，在陆家嘴发展早期，一批央企及上海本土大企业先行进入拿下20余幅地块，打造出多个商业项目，此后这些央企及本土“大鳄”又将一大批合作伙伴引入陆家嘴。而世博园区的土地出让则更为明显。相关统计显示，截至目前已出让世博园区B片区的13幅地块，无一例外是由诸如中国黄金、国家电网等此类央企所摘得。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟指出，央企进驻世博园区固然与该区域央企总部的定位有关，但不排除政府存在意欲引进大企业以撑起并更好带动区域发展的初衷。浦东前滩地区的发展，不排除会首先引进央企的可能。

　　另有知情人士透露，前滩地区项目资金占有量大，注定只有实力雄厚的企业才会在第一轮进入。

　　作为上海陆家嘴金融城最大的开发运营商，前滩的开发自然少不了陆家嘴集团的身影。据公开消息，2011年，陆家嘴集团获得前滩地区的一级土地开发权，其将为前滩开发一次性投入100亿元，而远期带动的投入资金将会超过1000亿元。

　　根据已获批准的前滩地区规划显示，该地区上百幅地块已经完成初步划分。一场土地盛宴，可谓万事俱备，只欠东风。

　　多家房企受益

　　对于前滩地区即将开启的一场房地产发展盛宴，业界内外纷纷表示出了极大的期待。

　　浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军曾表示，前滩不仅是浦东新区未来5年的重点发展区域，同时也是负责区域总体开发的陆家嘴集团未来5年的重点开发区域，前滩将会成为浦东黄浦江沿线的第二个小陆家嘴。而相比于小陆家嘴，前滩空间更大、生态更好、交通更便捷。

　　对于该区域的房地产开发，上海易居研究院副院长杨红旭认为，前滩的发展将会在区域内掀起一定的房地产热潮，因为区域内既有商办，又有住宅和公建设施，配套较之小陆家嘴更多，而且，很多为金融机构提供延伸服务的企业将会进驻，未来的发展机会将会更加凸显。

　　无论是土地出让还是未来的大规模建设，前滩地区的房地产开发显然值得业界广泛期待。而与此同时，作为上海“十二五”规划建设的重点区域之一，有着高端定位与规划起点的前滩地区，其未来发展势必产生较强的外溢性和带动功能，推动周边区域的升级发展。

　　华东师范大学房地产系主任华伟曾表示，前滩紧邻后世博板块，拥有极大的发展价值，区域产业前景十分看好。产业前景好，随之会带来较好的市场前景和职业前景，因此，前滩将成为高端的就业板块。正因为前滩将成为高端就业板块，其周边的三林、浦江镇板块的房地产市场将会受到极大鼓舞，“已经点火，只等待腾飞的一刻”。

　　区域发展会带动自身及周边板块的房地产市场发展，几乎已经成为了一条定律。日前，就有中介指出，自前滩规划出炉之后，对周边市场的发展产生了一定的刺激作用，周边浦江镇、三林乃至花木等板块的市场反应较为明显。

　　而新房市场上，在前滩规划利好的积极带动下，浦江镇板块的鹏欣·一品漫城、华侨城·新浦江城、建工房产的浦江坤庭，以及三林板块的万科·五珓坊、花木板块的古北·御庭等项目将直接获益。近期，这些项目良好的市场表现，已经开始显现这一效果。

　　对于已率先布局前滩周边区域的鹏欣、保利、中海、绿地、建工房产、中华企业等品牌房企来说，前滩规划建设所能给予其项目的推动作用和利好因素，将会随着时间的推移而更加明显。

　　【

　　前滩周边约5公里范围内部分在售项目

　　合生时代锦苑

　　项目地址：西营南路518弄


　　项目位于城市腹地浦江镇中心区域，是前滩辐射区内高品质项目，集小高层、花园洋房和别墅于一体。项目总共648套，由4-5层多层、12层小高层、和2-3层别墅组成，社区内提供停车位655个。依附中环、外环、三桥两隧和轨交8号线组成全城的便捷立体交通网。项目1公里内将建成一个面积达50万平方米的滨水商业中心，包含了7000平方米商业配套及6000平方米主题会所。

　　【观点】

　　刘争：不同物业形态影响不同


　　从整个黄浦江滨江沿线的开发来看，滨江沿岸板块的整体定位和规划起点，历来都堪称最高。

　　就浦东新区来看，从小陆家嘴地区到塘桥板块、再到世博园区，其规划起点均达到世界级水平，蕴含了相当巨大的市场潜力。

　　从目前已进入相对成熟期的陆家嘴板块以及塘桥滨江板块来看，其沿线都已经出现了单价超过10万元的天价豪宅。

　　政府部门的相关规划，赋予了前滩地区高标准、国际化的发展定位。作为大浦东未来经济发展的新引擎之一，前滩将被打造成为世界级的城市中央商务区，依托区位条件及资源禀赋，建设生态型、综合型城市社区。

　　就房地产行业的发展而言，即将平地而起高楼的前滩地区，自然孕育着相对庞大的发展机遇，房地产的机会更是不容忽视。

　　作为上海市政府“十二五”规划重点打造的区域，前滩地区与浦东世博园区的后滩区域相连，又与徐汇滨江隔江相望，自然也能够相互借势、相互带动从而相互促进。

　　从世博园区及前滩的整体定位来看，基本上全是高端商务区，住宅的开发量有所压缩。不过也正因为此，由核心商务区所能够带动的住宅开发的投资回报率，才更值得开发商及普通购房者所期待。

　　不过，从目前来看，前滩区域的开发尚未真正启动。区域内目前最主要的设施，就是大家耳熟能详的东方体育中心，其他设施几乎是一无所有，区域内的新房市场供应为零。

　　在此情况下，前滩发展短期内对于市场的影响，将主要表现在对周边区域市场的影响，尤其是二手房将会成为其中最大的机会点之一。

　　离前滩最近的主要居住区为西三林板块，目前该区域已基本无新房可售，二手房的价格基本在2万-3万元/平方米之间，相信在前滩规划和建设的带动下，会有进一步提升的空间。

　　作者：李淑娴