越秀新国企之路：从金融创新到产业协同

　　市场从来不缺少激动人心的创新传奇。

　　7月23日，越秀集团旗下的越秀地产（00123.HK）和越秀房地产信托基金（00405.HK）（下称“越秀房托”） 联合宣布，经过当天召开的特别股东大会通过，在超过九成中小股东投票赞成下，越秀地产旗下优质商业地产项目广州IFC成功注 入越秀房托。市场分析人士认为，此举不仅让越秀地产成功打造具有独特竞争力的商业模式，实现国有资产快速保值增值，更让越秀房托从此跻身亚洲房地产信托基金前列。

　　“我们的创新在国内独一无二，同行都很羡慕我们这种全新的金融地产运作商业模式！”越秀集团及越秀地产董事长陆志峰表示，越秀地产得到资金补充后，将会考虑加快开发进度，寻求机会增加土地储备；未来越秀地产其他优秀项目也会择机继续注入越秀房托，从而形成可持续的独特金融地产商业模式，形成多方共赢的局面。

　　越秀的创新还不只是地产与房托互动，金融的培育同样引人注目。2012年初，越秀金融集团的成立，宣告越秀集团金融产业从此有了统一的管控和发展平台，也标志着金融产业作为越秀集团第三个核心产业的最终确立。

　　行业开创之举 交易多方共赢

　　作为综合性房地产开发商，越秀地产历年来开发了50余个住宅项目和以华南第一高楼广州IFC为代表的20多个商业地产项目；随着近年全国扩张步伐的启动，越秀地产已经在珠三角、长三角和环渤海及中部地区实现重点布局。而作为全球首只投资中国内地物业的房地产投资信托基金，越秀房托旗下持有的白马大厦、维多利广场、城建大厦、财富广场、越秀新都会大厦等商业地产项目，均为越秀地产所开发。

　　此次越秀地产拟将旗下优质商业项目广州IFC注入越秀房托，交易示意性融资总额约为90.50亿元，其中包括越秀房托向大股东越秀地产发行代价基金单位约19.57亿元，及递延基金单位约24亿元；向第三方专业或机构投资者配售基金单位约34.78亿元（相当于5.5亿美元）以及不少于12.15亿元的新银行融资。美银美林、花旗银行、麦格理等国际投资银行纷纷表示，本次交易是一个双赢的局面，让越秀地产独特的周转平台和越秀房托未来的可持续增长空间备受瞩目。

　　交易完成后，对于越秀地产来说，不仅可以减少银行负债并增加现金，而且越秀地产对越秀房托的控股比例将从35.58%上升到50%左右，将继续享有该物业长期升值所带来的收益。本次交易也实现了国有资产的保值增值，与81亿元的项目总投资相比，广州IFC本次交易的作价实现了超过50亿元的升值，同时受利好消息影响，越秀地产市值较2011年底大幅上升了72亿港元。对于越秀房托而言，物业组合从以批发零售为主，转型为多元化组合。交易完成后，越秀房托旗下的物业组合价值将从66亿元左右，大幅提升两倍以上至220亿元左右，若按市值计算，预期交易完成后的越秀房托将会成为亚洲最大的上市房地产投资信托基金之一。

　　越秀系独特互动模式促动房企增长方式转型

　　这次越秀集团的资本大手笔当中，交易时间点的选取恰到好处，出租率的保证，以及充分运用了粤港两地互动的优势，为方便后续注入、交易通道抢先打通和可复制商业模式建立奠定基础；而交易对价选取也是恰到好处，相比周边楼价地价，广州IFC注入价格并不高，可以使得REITs投资人受益，为未来继续注入地产项目作铺垫，实现共赢；交易条款设计同样精彩：这次交易聘请了全球最好的咨询机构，通过高超的财技和交易条款设计，保证了主要基金单位持有人、中小股东及各方面的权益，并保证了交易的公正合理性。

　　广州IFC注入越秀房托的均价不足3万元/平方米，而珠江新城周围写字楼的价格多数售价都在3.5万元/平方米以上。有信托业人士表示，越秀地产之所以愿意实行这样的“低价转让”操作，是能够让越秀房托持有者获得“甜头”，略低的价格注入有利于维持该模式的可持续性，这也可以帮助越秀地产在未来发展中，继续通过这种模式迅速回笼资金，从而实现滚动式发展。

　　从“买地、开发、销售”这种比较低端的循环开发向“开发+运营+金融”高端模式发展，是未来房地产企业发展的大方向。陆志峰强调，要打造对未来市场的前瞻性研究判断能力，“开发+运营+金融”商业模式的缔造，体现了越秀系对房企转型的精准预判。

　　蓄势已久：

　　聚焦三大产业 布局产融结合

　　越秀此次将广州IFC注入越秀房托，被认为是承接三年调整和未来产业转型、建立核心竞争力的承上启下之笔。一方面，交易是之前资本运作项目和三年调整优化战略布局的一种延续；另一方面，交易也可以看作是其打造核心能力和可复制、可持续商业模式的一种运筹。据了解，越秀集团用了三年时间（2009~2011年）实现向现代服务业的整体转型，集团产业布局由原先的八大产业，简化为以“房地产、交通基建、金融证券”为核心产业的“3+X”产业体系。

　　陆志峰此前曾表示，此次广州IFC注入越秀房托是“牵一发而动全身，具有重大杠杆效应的资本运作项目”。业内分析人士认为，之所以这样定位，是因为此次交易不仅对越秀地产及越秀房托有利，有着种种外界解读的现实意义，还在集团层面有着更加长远的战略影响。

　　越秀集团的战略目标是打造既有强大投融资能力，又有持续发展后劲的现代国际化企业集团。随着两个上市平台融资功能的放大和香港越企的融资空间的打通，集团总部就有更多力量支持其他核心产业，特别是金融业的发展，为越秀集团内部的资源整合、产融结合、融融结合提供可能并奠定基础，使越秀集团逐步发展成为三足鼎立、产融结合的大型企业集团——这正是企业集团理想中的一种良性循环和互动。

　　布局产融结合 打造全牌照平台

　　产融结合离不开对金融业的培育。

　　2012年1月18日，越秀金融集团正式成立。越秀集团总经理张招兴在挂牌仪式上表示，越秀金融的成立意味着越秀集团金融产业从此有了统一的管控和发展平台，也标志着金融产业作为越秀集团第三个核心产业的最终确立。

　　2009年以来，越秀集团先后布局了一系列金融业务，“大金融”产业格局初步形成，越秀金融集团也积极试行职业经理人制度和市场化改革。张招兴表示，“十二五”时期，越秀集团将投入50亿元以上的资金，全方位布局金融业务，努力将越秀金融集团打造成为服务体系完善、穗港良效互动、金融品牌突出，以银行、证券、信托、金融租赁为核心，基金、期货、保险、担保、资产管理等为补充，具有较强核心竞争力的金融控股平台，成为越秀集团重要的利润增长极，成为广州市发展金融业务和建设区域性金融中心的重要支撑。

　　今年以来，越秀金融集团完善金融业务链条步伐全面提速。6月，由越秀金融集团作为主发起人的广州首家国有股东背景、资本规模最大的小额贷款公司——广州越秀小额贷款有限公司在民间金融街挂牌开业；8月份，由越秀集团出资设立的广州资本规模最大的融资租赁公司——广州越秀融资租赁有限公司正式成立；由广州证券和恒生证券合资设立的CEPA协议下国内首家合资证券咨询公司——广州广证恒生证券投资咨询有限公司同样也开始运营。

　　目前越秀金融板块已拥有广州证券、越秀证券、广州期货、广州国投、金鹰基金、越秀产业投资、越秀小额贷款、越秀融资租赁、广证恒生等多个业务平台。张招兴表示，接下来越秀集团还将通过并购重组方式推进金融产业整合，尽快进入银行、保险等领域，打造“全牌照”的综合性金融控股集团，促进越秀集团旗下金融、地产、交通三大核心产业，从而真正形成三足鼎立之势，成为产融结合、高度协同、具有较强竞争力的航母级企业。

　　此外，越秀金融将发挥金控平台的战略协同作用，推进集团内资源整合和配置优化，借助越秀集团跨境经营优势，推动人民币跨境流动并加强与在港金融机构的交流互动，积极创新金融产品和金融服务方式，力争在债券发行、基金设立、资产管理、期货业务方面取得突破。