货币超发效应：房价应声而涨？(图)

　　“QE3”来了。

　　9月14日，美国联邦储备系统表示将推出新一轮的买债措施来刺激经济，每月将购买400亿美元抵押支持债券，直到就业前景明显改善。随后，市场对未来5年美国通胀率的预期飙升至2.47%。而此前该数字仅为1.99%。

　　“赶快买房吧， 货币泛滥不涨太难，钱多了，实物量没变，对应关系怎样变化很清楚。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩在微博上号召。

　　3年前，中国房价的一轮大涨，正是在美国次贷危机爆发、中国采取“四万亿”刺激计划的背景下发生的。此后的日子里，尽管绝大多数人的收入也在增长，但更明显的感受是物价变贵，购买力不如从前。

　　一切又会卷土重来吗？

　　高房价是货币现象？

　　9月中旬，高和萃举办的“房地产投资趋势论坛”上，住建部政策研究中心主任秦虹称，“今年房地产市场销售和价格都出现了回升的态势，6、7月份比较明显。”她表示，今年目前为止有两次降息，限购政策没有放松，房地产市场变化主要由货币政策的调控引起。她坚持认为，货币政策对房地产市场的影响，大于限购政策。

　　“房地产市场和货币政策高度关联，一个是和货币发行总量有直接的关系，商品房的销售速度和M2的增长速度是一致的，销售量的变化必然带动价格的变化；另一个是实际利率低，房价上涨，实际利率高，房价下跌。”秦虹剖析说，房地产本身的金融资产属性非常强大，并常常直接影响到定价，说明它与货币政策有关联。

　　2003年以来，我国进入历史上最宽松货币的时期。从2009年2月，广义货币余额突破50万亿元，2011年10月突破80万亿元，今年5月在连续7个月保持在80万亿元之后首次突破90万亿元。相较于2008年5月的货币供应量数据，如今的广义货币已翻一番多。

　　这4年来，房价也在大幅上涨。以北京为例。自2009年6月份开始，官方数据也显示新建住宅售价加速上升，当年12月涨幅达13.2%。从价格来看，2009年第四季度四环内的期房均价达25907元/平方米，而2008年这一数字为16892元/平方米，涨幅超过50%。2011年，新一轮限贷和限购政策出台后，房价涨势有所控制，但下跌的势头只持续了很短的时间。

　　在复旦大学经济学教授韦森看

　　来，高房价是货币政策的恶果，但与此同时房地产又是广义货币的创生机器。近几年房价快速上涨，交易量快速攀升，正是广义货币快速增加的一个主要贡献因素。随着房价快速上涨，开发贷款和购房贷款都在迅速增加，从而导致更多的广义货币被创生出来。

　　在过去几年中国房地产极度的繁荣中，在房价快速上涨的热潮中，银行对购房者的巨额贷款变成了开发商的存款，银行对开发商的贷款又变成政府的存款，政府的开发投资和银行发放的其他投资贷款，进而又变成其他开发商的银行存款，最后汇集到所有商业银行的存款数字中，被央行统计下来，就成为了广义货币，即“M2”，它实质上仅仅记录了市场交易的结果。

　　房价会暴涨吗？

　　有关货币政策与房价这种“鸡生蛋，蛋生鸡”的逻辑推演，中银国际首席经济学家曹远征接受本报记者采访时称，不知何为因，何为果。“房价的上涨和货币供应量有一定相关性，但不是因果关系。”他说，“限购和限贷政策，从某种意义上切断了货币供应和房地产市场之间的联系。”

　　持相似观点的中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军，在接受本报记者采访时也称，M2余额越来越大，也是经济活动规模越来越大的结果，需要更多的货币。M2的一部分增长和经济发展有直接关系。

　　央行决定了货币体系中的基础货币；通过调整商业银行存准率、再贷款（再贴现）等融资性操作行为，控制货币体系中的基础货币，以达到政策合意的基础货币规模。商业银行和企业共同决定的信贷行为和货币流转行为，通过对货币乘数（货币周转速度）的影响，决定了最终货币流动性的大小。“但央行很难决定拿到钱的个体去做什么。”赵锡军说。

　　他进一步解释称，国家希望通过结构性政策的调整，希望大量资金进入实体经济领域，但小微企业仍旧缺钱，实体经济很辛苦，利润低薄，风险大。相对来说，房地产行业仍维持了较高的利润，2009年许多企业拿到钱以后投向了地产。对于个人来说，限购、限贷背景下，除了刚性需求以外，还有投资性需求的入场。“但因投机投资而产生的货币投放量有多大，与货币政策关联度有多高，还很难说，因为国家控制投机、投资需求，从结构上也进行了调整，对房地产业的开发贷款有所限制。”他表示，从2007年开始，货币供应量增长快的时期，地产价格上升也快。如果不对货币政策进行微调，GDP增速会下降，失业也会增加。

　　QE3推出后，交通银行首席经济学家连平在参加某论坛时表示，欧洲也实行了非常宽松的货币政策。他表示，QE3会进一步加重通货膨胀的压力，老百姓在压力面前首先还是会选择买房来抵抗风险。“房地产压抑时间长了，还是要涨。”连平称，中国房价“没有非常强有力的推动下跌的理由”。

　　但曹远征认为，QE3对房价的传导作用并不那么明显。尽管发改委批准了超过1万亿的投资计划，但地方政府并没有那么多钱来支持计划的展开，货币投放量并没有增大。美国实行QE3，从而直接导致中国实行宽松货币政策的结论并不成立。

　　曹远征特别强调的是，房地产市场的情况不能一概而论。有就业前景、经济发展、人口增长、有真实需求的城市，房价还可能会上涨，而即使是在货币政策有限放松的情况下，部分中小城市依旧可能出现泡沫断裂的状况，需警惕部分利益群体制造房价上涨的预期。

　　作者：荆宝洁