聂梅生： 房价筑底“钢地板” 难降也难涨

　　本报记者 赵飞飞 上海报道

　　十一将至，上海一年一度的秋季房展会又将拉开帷幕，这是上海的地产风向标之一。

　　9月24日，主办方之一的上海展览中心对外介绍，虽然万科、恒大、绿地、保利等著名品牌房企均会出席，但是较5个月前的五一房展而言，参展的地产商已经减少 了20%。主办方表示，由于去年以来住宅地块供应少，导致新房供应少，是企业未来参展的原因之一。

　　22日，在上海的一场房地产论坛上，全国工商联房地产商会会长聂梅生告诉本报，开发商对于市场的反应很快。目前全国各地这么多开发商，推不推盘，完全取决于他们售楼处的销售量，如果销售不好，马上放慢其他盘的建设与开盘速度。

　　9月19日，上海统计局对外表示，1-8月，上海房地产开发投资稳步增长，新开工面积持续下降，竣工面积增幅逐步回落，商品房销售面积继续下降，房地产开发企业本年到位资金保持增长。在资金逐渐回流，建设速度放慢之时，房价正在铸就“钢地板”，对于全国一线城市而言基本如此，市场依旧在消化调控政策所带来的冲击。

　　9月18日，国家统计局发布数据称，8月，70个大中城市商品住宅平均价格环比涨幅为0.06%，其上涨幅度已经明显收窄，这也淡化下半年更紧张的调控政策的可能性。

　　房价“钢地板”

　　土地成交、地产开发与楼盘销售是整个地产链条中极为关键的三个数据。

　　以上海为例，上海统计局数据显示，1-8月，上海房地产开发投资1449.04亿元，比去年同期增长12.4%，占全社会固定资产投资的50.2%，比重同比上升2.4个百分点。

　　而前8个月，上海新建商品房销售面积1093.31万平方米，比去年同期下降7.8%，降幅分别比一季度和上半年缩小7个和1个百分点。而上半年上海土地成交金额184.42亿元，同比减少超过六成。

　　对于开发投资这个数据而言，即使此前购买的土地，有开建的时间规定要求，在目前销售数据的下滑之下，开发商眼前拿地的热情自然受到了冲击。

　　“这个是市场对的政策反应，所以在整个下半年，房地产会在供需中拉锯，房价很难涨上去，也很难降下来。”9月22日， 聂梅生表示：“涨不上去是政府的意愿，降不下来是目前的房价有开发商的价格成本"钢地板"因素，土地成本在那里摆着，没法降下来。”

　　“这种情况下，下半年很难有新的政策出来。”聂梅生表示，目前的诸多政策，有限价、限购、限售、限贷。就限价而言，如果开发商把价格报高了，地方政府不批预售证，房价也很难涨上去。

　　而就限购政策而言，聂亦表示，很难扩围，因为扩围有两个途径，一个是在买房者身上加压，目前还允许买第二套住房，“如果这块加压的话，对于个人的改善性住房是完全没有空间了，恐怕会遭致很多人反对”。

　　而另一方面是对未实行限购的更多城市进行增加，但是这样会遭致目前本身财政情况不好的地方政府反对。

　　争议房产税

　　在9月的夏季沃斯论坛现场，重庆市市长黄奇帆在接受媒体采访时表示，重庆去年房产税征收额达到1亿元左右水平，征税对象主要涉及别墅、高档公寓居住群体。房产税今后一定会被国家立法，并成为中国的基本税制。

　　住建部官员在9月对外表示，当前房价基本平稳，但下一阶段房地产市场调控仍处于关键时期。要加快完善房地产市场调控长效机制，加快推进扩大房产税试点城市范围工作。此外，还要做好防止房价反弹的政策预案。

　　而22日中欧第三届房地产高峰论坛上，全国人大财经委副主任委员、央行原副行长吴晓灵指出，房地产税不应再扩大试点范围，住房作为普通家庭开支的一项重要支出，试点范围的扩大就意味着各地税收的多样性会增加，这就将为普通家庭买房形成阻力。

　　“房产税应该尽早提交人大讨论，统一认识、凝聚共识，进一步促进国家法治化。”吴强调。

　　而随后，原中国建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾也表示，房地产调控要得到良好效果，房产税并不是唯一方案。房产税亦为物业税过渡，谢表示，中国的土地出让制度，提前征收70年的土地出让金，开征物业税会产生重复征税。

　　聂梅生对记者表示，长期来看，房产税会逐渐加速推进，但不应在住宅的持有环节征收。

　　对于已经在重庆和上海试点2年左右的房产税，近期的曝光率一度提升，除了住建部等官员多次在公开场合强调加紧联通城市间房屋信息系统之外，而国税总局也在7月底召集各地税务系统人员培训住宅估价技术，官方的准备似乎有条不紊。

　　另外房产税在各个省份的准备工作似乎已经按部就班进行。记者获悉，广州、杭州、深圳、南京等省会城市已基本完成居民存量房统计。这为启动房产税试点等方面扫清了技术障碍。

　　作者：赵飞飞