开发商与信托公司“一拍即合” 设立地产基金曲线融资

　　楼市调控并未放松的形势下，房企艰难度日，银行融资依然困难，而一度火热的房地产信托也被监管部门重点监控。

　　创新总是走在监管的前面。房企与信托公司找到了另一种合作模式——成立房地产基金。具有项目优势的房企和具有募资优势的信托公司，二者联合设立房地产基 金的融资方式，正逐渐成为一种趋势。

　　强强联合

　　近日，嘉凯城（000918.SZ）发布公告称，为支持公司主业发展，并培育新的业务增长点，公司全资子公司上海凯思达股权投资有限公司拟联合中融信托就嘉凯城湖州龙溪翡翠项目发起设立房地产基金——“嘉瑞长三角优势发展基金I期”。

　　该基金结构为有限合伙企业，规模约10亿元，不低于8亿元，基金管理人为凯思达与中融信托指定机构北京中融汇富投资管理有限公司共同设立合资公司，股权比例51：49。有限合伙人为中国公民或机构，中融汇富为中融信托的全资子公司。

　　其中，基金管理人出资1%；有限合伙人认购99%份额，预计今年10月底完成募集及投资，投资年限为3年+1年，基金规模70%部分，2年退出；其余部分根据项目现金流情况退出，但不超过4年。

　　近日，万通地产（600246.SH）与外贸信托也合作成立了房地产基金，这款规模为41580万元的产品期限为3+2年，其中，3年项目运营期，2年处置期。信托生效满2年后，万通地产可提前行使优先回购权，从而提前终止信托计划。

　　信托资金用于受让北京万通地产股份有限公司所持北京盈石正奇投资管理有限公司100%的股权并增资，正奇投资以其全部资金投资于昆山博远万智投资中心（有限合伙），合伙企业将收购万通地产合法持有的天津和信发展有限公司48.96%的股权，万通地产持有天津和信51%的股权。

　　该款产品属于房地产投资基金类产品，此项目也是外贸信托首次尝试主动管理型房地产地产基金。信托资金退出方式有两种情况，万通地产行权回购信托资金所持股权，实现信托计划的退出。万通地产未行权回购信托资金持有的股权，信托计划通过处置信托资金直接和间接持有的包括所投资的商业地产项目在内的权益，实现信托计划的退出。

　　实际上，许多开发商旗下拥有地产私募基金公司，如金地集团（600383.SH）的稳盛投资，阳光股份（000608.SZ）的厚土基金，复星集团及复地集团旗下的共赢资本等。

　　有地产私募人士告诉《第一财经日报》记者，与开发商旗下的地产私募相比，信托公司和开发商强强联合成立地产基金更具有募资和项目等方面的优势，“开发商直接成立地产投资基金，由于没有历史业绩，很难被投资人认可，有实力的信托公司加入进来更容易募资。”

　　不过，房企与信托公司并不都是“一拍即合”，今年2月，阳光股份公告称，受各方面因素影响，公司与昆仑信托虽不断努力，但未能就该基金方案及备选投资项目最终达成一致，因此，公司董事会决定取消原合作计划，放弃与昆仑信托合作发起成立“昆仑阳光厚土股权投资基金”。

　　规避监管？

　　今年以来，房地产信托成为行业的敏感词，兑付问题受到各方关注，银监会也是对房地产信托重点监控，信托公司对此类项目均不敢怠慢。

　　“信托公司联合开发商成立地产基金模式可以说是规避监管的一种变通方式。”信托公司人士告诉本报记者。

　　在他来看，由于银监会曾对房地产信托进行过“窗口指导”，并且当下的节点正是保兑付的敏感时期，“若项目不是特别优质的话，信托公司直接"支援"开发商容易引起监管注意。”

　　开发商如果不选择直接通过信托公司融资，实际上也可以选择与地产私募合作，那么这种方式与联手信托公司设立地产基金相比如何？

　　今年6月，共赢资本董事总经理丁亚明在接受本报记者专访时表示，开发商管理不规范的话，与地产私募合作会比较“痛苦”，大品牌开发商拥有标准化模式，合作起来比较顺利。

　　他指出，地产私募基金扮演主动管理人的角色，项目选择百里挑一，一旦介入，对开发各个过程都会履行管理人职责，在成本、定价、销售等进度上严格监控。