王洪伟：刚需必成主流(图)

　　“作为"新粤派"房企之一的佳兆业集团（香港联交所上市企业，股票代码1638.HK），近几年发展迅速，业绩保持高增长，被业内誉为"黑马"。今年7月，佳兆业上海公司在一月内连拿沪上两块纯住宅优质地块，出手相当迅猛，也引发了业内不小关注。

　　佳兆业近几年的成功缘何？今年的连续拿地动作代表什么？对于后市，又有什么看法？近日，本报独家专访佳兆业上海公司总经理王洪伟，在2012年"金九银十"这个关键时期，谈谈他的观点和公司战略。”


　　“全国楼市是否回暖还有些言之过早，但下半年及明年的市场会比较稳定，我们公司对房地产市场的未来还是很有信心的。”王洪伟的这一句话，或许便可解释佳兆业今年来在土地市场表现积极的原因；而“快、狠、准”是这匹地产黑马的行为准则，使其在整个地产行业紧缩的环境下，始终保持销售额和面积的双增长。

　　期待“银十”行情

　　对于楼市现状，王洪伟感慨：“房产市场经历了几番跌宕起伏，在政策的调控下，依旧在回归理性的道路上艰难跋涉，因为庞大的市场基数和巨大的经济比重，注定这条道路任重而道远。”

　　近两年的宏观调控让市场走势显得扑朔迷离，而对于开发企业而言，更是面临着前所未有的市场变化。政策与市场从来就是在互相博弈，政策的有效控制不言而喻，当市场未被激活时，政策有可能还会做出相应调整，反之亦然。

　　他进一步分析，“就上海市场而言，基数庞大，潜在购房需求在长时间压抑后，势必会出现反弹走势，但限购限贷的政策依旧是房产市场的咽喉，换言之，政策的松动与否决定着市场的沉浮。”

　　虽然总体来说前路不平坦，但王洪伟对“金九银十”还是有所期待，“一年中的9、10月作为房产市场的传统销售旺季，一直为地产界所看重，但受制于政策调控，今年的市场一直处于较为低迷的状况。我们也可以看到在政策范围内一些鼓励性措施的出台，但各地方出现的楼市政策"微调"不能脱离于国家楼市调控政策，降息、房贷利率优惠等利好消息或多或少会影响到房地产市场的变化。”

　　他认为7、8两月出现了淡季不淡的行情，是2012年度市场需求的集中释放，这是在刚性需求下的市场波动，短暂的波动也有可能触动绷紧的市场需求，或是房企最好的秋收季节。

　　“随着持续观望的购房者的购房需求逐渐释放，加之逼近年底，许多开发商为了加紧现金回流，期望在旺季掘出不错的战绩，不同程度上也辅以优惠措施，在市场与政策的双重作用下，市场成交的态势不排除会在"银十"出现上扬行情。”王洪伟如此判断。

　　加速深耕上海市场

　　虽说楼市成交尚未出现“金九”行情，但土地市场已然迎来了成交旺季。

　　佳兆业集团今年在土地市场的表现十分抢眼。上半年斥资近16亿元购入6幅土地，其中有两幅位于上海，分别是位于嘉定区马陆镇28-01纯住宅地块以及位于奉贤区庄行镇B-08-02区域住宅地块。

　　显然佳兆业对于上海市场的未来信心十足。王洪伟分析，“之前佳兆业在上海只有奉贤珊瑚湾一个项目、现在有了马陆项目和庄行项目，之后如果有合适的地块，我们也会考虑。在上海拿地也是佳兆业希望扎根于上海这座国际大都市的战略，在这样一个刚性需求量大的城市，公司将继续加大开发和销售力度。”

　　王洪伟表示，佳兆业今年频频在一线城市出手，甚至敢于在上海连续拿地，一方面是因为对公司合理的土地储备的补充，另一方面则缘于佳兆业的公司战略。佳兆业快速开发战略与坚持刚需产品开发密不可分。“我们希望深耕上海，继续坚持"佳居乐业"的企业理念，顺应政策导向，坚持刚需产品的开发。”

　　佳兆业在上海的第一个项目“珊瑚湾”项目受到刚需购房的好评后，充分肯定其于珠三角外高效的执行力及业务模式的可行性，亦是进一步坚定了佳兆业深耕上海、继续打造刚需产品的信心。

　　“上半年土地市场一直处于冰冻状态，无论是政府供地还是企业需求都相当低迷，也是土地市场最冷的时候，佳兆业选择在市场低迷时期买入土地，以更低成本取得土地，无论是对公司还是对于我们的刚需客群都是件好事。”王洪伟告诉记者，拿地的成本少了就可以用更多的预算来做产品，使价格、空间、园林、配套、未来的升值潜力等方面都具有很高的性价比，最终受益的和获得实惠的还是购房者，尤其他们针对的是对价格相对敏感的刚性需求购房者。

　　王洪伟透露，在上海的两个新项目也都将定位于刚需产品。其中嘉定项目已定名为“佳兆业1号”，计划2013年开盘销售，产品将以两房和小三房为主，完全面向刚需购房者。

　　去年，在政策严控的环境下，佳兆业集团总裁金志刚在不同场合多次表示，中国已形成以刚需为主体的强大购房主体，佳兆业将大部分产品定位为刚需性产品，并布局于国家宏观调控影响较小的二、三线城市，这些项目，符合大部分首次置业者需求。可以预见，佳兆业今年将继续延续快速开发、快速销售及快速周转策略，强化销售速度。

　　王洪伟表示，面对市场变化，佳兆业依旧坚持着稳健的发展战略，立足刚需市场，坚持快速开发，刚需市场是大市场环境下的优质资源，数量庞大而且需求多，佳兆业将用行业内少有的速度抢占刚需市场。

　　据他介绍，2012年，佳兆业的推盘产品90%以上集中于刚需产品，灵活布局。中长期来看，上海国际化的定位吸引外来人口住房需求将不会改变，在此背景下，刚性需求的产品依然是市场最大部分的需求。

　　王洪伟还进一步分析，以上海为例，2000万的人口购房需求以0.5%测算，乐观的估计需求量在100万套左右，以目前上海房产市场供应量来看，供应远小于求。市场基数的庞大给了楼盘巨大的消化空间，而且，目前市场处于“去”投资化的阶段，成交主要以刚需客户为主，而且这部分客群受限购影响相对较小。同时在市场需求被抑制的情况下，这部分刚性需求依旧存在较大的增长空间。“这股力量不容小觑！”

　　“快狠准”的风格

　　佳兆业的开发模式以“速度”著称，“快、狠、准”是其公司战略的关键词。

　　佳兆业自上市以来，以稳健的增长速度迅速扩张至全国，其“快速开发、快速销售、快速周转”的核心驱动力，并坚持刚需产品的开发，成为公司业绩稳健增长的保障。自2009年上市以来，已连续3年实现高速增长，销售规模复合增长率达76%，2011年佳兆业集团实现合约销售总额153亿元，较2010年增长了52%。

　　即使2012年整体市场成交普遍低迷的情况下，佳兆业在2012年的前7个月，实现累计合约销售79亿元，按年增长26%。累计合约销售面积达1318247平方米，按年增加55%。正是由于佳兆业集团近年来业绩的高增长，被业内称为房地产界的“地产黑马”。

　　“所以，我们确信，这样的发展策略适合中国目前的地产发展趋势。”王洪伟显得信心满满。在地产行业紧缩的环境下，保持业绩稳定增长的企业并不多见。佳兆业依然在前7个月实现销售额和面积的双增长，这样的同比涨幅在今年上半年各大标杆房企中处于领先。

　　王洪伟和记者分享了未来的发展方向，从中国现有城市化率看，我们并不愁下一个十年的楼市发展。从行业政策的发展来看，政策和市场会更支持自住类的产品。而公司实行的双轨策略，一方面针对刚性需求进行快速开发，另一方面通过不断扩张补充优质的土地，来适应市场的需求变化。

　　“虽然目前宏观经济层面的政策调整不一定是针对房地产的，但是必然会产生影响，而且有助于买房者进入这个市场。”王洪伟判断，全国楼市是否回暖还有些言之过早，但可以看到下半年及明年的市场会比较稳定，公司对房地产市场的未来还是有信心的。

　　文 姚劼 早报记者 顾菁