广州楼市刚需客转向远郊 炒家转战商铺

　　今日，便是广州市限购令正式出台实施两周年的日子。两年来，市郊的房价出现了一定的波动。“在限购二周年”系列策划之二“购房者篇”呈现了刚需客、换房者和炒楼客三个不同群体的行为差异：购房者的购房选择发生了重大转变，大量刚需客，将目光从市中心，转向远郊出手 购房；改善型买家一改此前只买不卖的行为，开始明智地卖小而买大；而投资客，更是纷纷套现住宅，转战商铺。

　　故事一

　　刚需客苦等数年 限购后入市南沙

　　程放是个典型的“刚需客”。从2008年开始，她便开始辗转于各大楼盘之间，希望选得一套心水的婚房，可是房价却节节攀升，“限购一出，第一个想法肯定还是希望房价能跌，但对于房价是否能跌到可以接受的程度，心里根本没有谱。”

　　程放告诉记者，自己2008年时曾想入手位于金沙洲的中海某楼盘，当时每平方米价格只有不到3000元，就是觉得有点远，“犹豫了一下，没买，很快那个房子就涨到每平方米万元以上了。”

　　限购后一段时间，她发现，市郊的楼确实开始悄悄降价了。

　　2011年，由于工作关系，程放去看了南沙某楼盘，“从琶洲坐地铁过去，50分钟，没有想象中远。”售楼小姐告诉她，她看上的单位开盘价大约为每平方米7500元，毛坯交楼。她有些动心。没想到等到开盘时售楼小姐告诉她单位价为每平方米8000~9000元，她愤而离去。

　　“虽然没有买成，但是我对于南沙的印象却好转了，地铁通了之后到市区还比较方便，而且环境非常好，不拥挤，未来的规划也不错。”而最关键的是，价格只有市中心的三分之一，让她十分满意。

　　此后，南沙的楼盘价格在限购的影响下，出现了一路下行。今年年初，她又接到了之前南沙那楼盘的销售信息，这次，楼王单位的楼价已降到了每平方米5000~6000元。

　　跟着投资客“出手”南沙

　　程放说，“五一”期间，在南沙看房的人慢慢多了，大家有点“抢房子”的感觉。在地铁口，她看中了一个大盘叫南沙滨×花园，7500元的均价带装修，“我和老公头脑一热，就下了定金，买了一套140平方米的大房子，总价也才100万元。”

　　现在看来，程放的出手无疑是踩准了“点”。她告诉记者，现在她的房子如果转卖，单位市价已经上到每平方米1万元，“南沙好些盘一开卖就卖光了，大部分都是投资客。”

　　但“自住客”程放还是有着隐忧，“南沙离上班的地方有点远，我打算还是在市区租房，让父母和孩子住在南沙，我和老公周末回南沙一家人聚一下，只能这样了。”

　　故事二

　　换房族遭“限购”降价卖房凑首付

　　杨先生是个典型的“换房族”。此前，单身的他颇有投资眼光，先是一次性付款买了一套小小的楼梯楼用来放租，再按揭了一套小复式单位自住。随后，他恋爱成家，准备置办婚房。

　　晚三天送审撞上限购令

　　“2010年9月份，我定下了一套不到100平方米的三房单位，成交价格120万元。因为此前我没有公积金贷款的记录，按照原有的政策，我是首套房单位，享受首付三成的优惠。”杨先生回忆说。

　　万事俱备，就差贷款送审。杨先生说，中介本来打算10月15日去帮自己送贷款材料，但是当天有事情耽搁了，拖到了18日送材料。没想到，三天之差，他便牢牢地被限购令“限死”了，“公积金中心给我的回复是，按照新政，我现在已属二套房了，首付要多付两成，贷款利率要在公积金利率上上浮10%，听到这个，我懵了。”

　　合同已经签了，首付也已经交给了卖家，这个时候要退房显然不可能，但是如果要买下这套房，需要多付24万元的首付款。

　　卖房凑首付庆幸买得早

　　杨先生告诉记者，由于首付加各种费用，已经基本清空了他所有的存款，他只好把自己放租的小房子卖掉，“当时那套房子的市价在30万元左右，我因为急需用钱，只敢报价28万元。”

　　现在回忆起来，杨先生有些庆幸。他表示，两年过去，自己当时120万元购买的小三房已经缓慢爬升到了150万元以上，“我不是炒房族，现在投资渠道都不太好，卖了那套一直房租的小复式，拿回来的钱也不知道该去做什么。”同时，他还担心，卖了房子之后，万一再需要买其他房子都是二套房的待遇，“高首付高利率，还要付高额税款，折腾起来太贵了。”

　　故事三

　　炒房客抛售住宅转向商业地产

　　美籍华人李先生退休后回老家广州休养，顺便把手里的闲钱做些投资。此前，他最爱投资的是小户型住宅或者公寓单位，限购后，他开始陆续抛出住宅，把闲钱转移到铺面和环境能源项目中去。

　　市中心公寓涨幅受限

　　限购前，李先生手上已经有数套住宅。荔湾区有好几套住宅，在自己居住的海珠区也有两套公寓投资。他偏爱市中心商务配套齐全的小户型或公寓单位，精装收房之后，一边出租一边等升值。但是限购政策落地之后，他发现，这些高端公寓的市场价一下子停止了上涨，甚至出现了微微下降。

　　“拿我住的珠江新×公寓来说，我2008年买进来的价格不到1.9万元，2010年中旬，已经可以卖2.5万元了。可是，过了年之后，中介给我的报价一直在这个价格上下浮动，没有再涨。”

　　因投资回报率低抛住宅

　　从2010年年底，李先生身边比较敏感、喜欢“快进快出”的朋友就已经纷纷抛售住宅转投商铺，他也开始在商铺上频频“小试身手”。但是，并没有舍得放弃自己的住宅物业。直到2011年年底，他发现住宅市场确实微有降幅了，而房地产调控还遥遥无期，“正好之前投资的一个环境能源项目要追加投资，我想干脆还是卖了吧。”2011年10月份，李先生开始抛售自己在广州的物业。“并不太好卖，看的人多，买的人并不多。”不过，他还是陆续脱手了大半。

　　而对于如今住宅市场的重新红火，他对其有着自己的判断：住宅方面由于调控遥遥无期，后市走势难以判断，而从租金的回报来看，投资商铺的回报率更高，但是升值方面更需要考察投资者眼光和敏锐度。“我觉得我投资的商铺和商业项目回报还不错吧！暂时不考虑回归住宅市场。”他笑着说。

　　数据

　　市中心量缩价挺

　　郊区县量增价平

　　从网易房产监控阳光家缘网的签约数据中可以发现，从2010年至2012年，全市的房价依然在小幅攀升，全市均价两年涨幅为6.4%，可见限购令确实在一定程度上拖住了房价上涨的步伐。

　　如果精确到每一个区县，就能发现，增城、从化、番禺等市郊的区县上涨幅度明显弱于中心六区，从化市的均价甚至低于两年前。而中心六区的房价依然坚挺，天河区2012年前10个月的均价较之2010年同期上涨了35.7%，而越秀区的均价也上升了31.3%。

　　与此同时，两年间，多条地铁线陆续开通或者开工，南沙、萝岗、新区的建设日臻完善，更多的刚需市民将自己的眼光投向了郊区楼盘，“用脚投票”。从成交量上来看，南沙区今年前10个月的成交面积为2010年同期的3倍，而番禺区的成交面积也增长了近五成。相应的，天河区的成交面积则比两年前下滑了一半。