中信地产跌出销售前十 “地王”项目受困

　　每日经济新闻记者 胡廷鸿 发自深圳

　　旧时地王今何在，“高开低走”入市来。用这句话来形容当下的中信地产最恰当不过。中信地产曾经在2009年、2010年频频在北京、广州等创造地王项目，而如今却不得不陆续将地王项目转手或低价销售。

　　近年来，中信地产业绩乏善可陈 ，在经历2010年的连续高价购地之后，甚至跌出全国销售前十强。

　　在众多央企下属的地产企业中，中信地产的遗憾是一直未能上市。在中信集团整体上市的大战略中，中信地产将面临怎样的变迁？

　　昔日“地王”魅影不再

　　中信集团年报显示，截至2011年末，已进入30个城市，在建项目总规模为777.7万平方米 （权益规模为582.7万平方米），土地储备规模为2616万平方米（权益规模为1655.1万平方米）。2011年实现商品房销预售面积246万平方米，销预售金额350.4亿元，营业收入148亿元，净利润15亿元。尽管销售业绩有所增长，但销售排名已经从2010年的第八位下降到16位。

　　近日，有媒体报道，中信地产开发的CBDZ15地块即北京第一高楼“中国尊”项目将于2016年底封顶，预计总投资达240亿元。事实上，该地块是2010年12月中信集团以63亿元的总价拿下的北京“地王”项目。

　　截至目前，该项目仍在进行拆迁工作。金融街公告显示，中信地产先后于2010年12月30日和2011年6月23日，将上述中信城项目中B、C、D地块中规划地上建筑面积合计约50万平方米所对应的国有土地使用权转让给了金融街，受让价格合计100.18亿元。

　　中信地产的其他部分“地王”项目也遭遇到了销售难题，拿地一两年后不得不选择低价入市。

　　据观点地产网报道，中信在广州的地王项目西关海于9月16日开盘，开盘均价仅为18000元/平方米，而该项目在6月30日第一次开盘时，均价约3万元/平方米。

　　此外，2010年3月中信地产经过64轮竞价，最终以52.4亿元的总价竞得的 “大兴亦庄住宅及商业项目（X1-1B）地块”项目（即中信新城），也遭遇销售难题。公开报道显示，截至2011年11月底，中信新城此前推出的300套房源，仅销售不到90套，成交均价为23760元/平方米，地价远远高于区域平均值。相比之下，拿地时的楼面价高达13395元/平方米。

　　频频暂停、转让项目

　　2009年，中信地产的身影开始频频出现在土地市场，陆续在上海、天津、广州、深圳、大连等重点城市投入新上项目10个，总建筑面积约793.5万平方米。

　　加速拿地的同时，2009年年内中信地产实现营业收入108.5亿元，净利润仅为10亿元，这也给中信地产的扩张埋下了隐忧。有公开报道称，由于银行收紧房地产贷款，2009年中信地产一笔100亿元的授信申请被否决。

　　中信地产在扩张中越来越感到资金的压力。2008年年报显示，当年中信地产实施战略调整，先后暂停了成都中信光达和四川绵阳项目，缓建了天津保山西道等21个项目。2009年中信地产转让、退出项目4个，总建筑面积约22.5万平方米。

　　2009年9月底，中信地产将其100%控股的北京富恒房地产开发有限公司的全部股权和100279.73万元债权，以130829.73万元的挂牌价寻求转让，其中股权挂牌价格为30550万元。

　　受让条件暴露出中信地产的资金紧迫感。中信地产要求，受让方需在签署《产权交易合同》之日起3日内，代标的公司北京富恒偿还转让方中信地产对北京富恒的债权82614.73万元，以及中信信托有限责任公司北京富恒的债权17665万元，共计100279.73万元。

　　2010年8月，中信深圳集团和中信地产成都公司在北京产权交易所挂牌转让所持成都中信光达地产有限公司100%股权，以及逾7000万元债权，挂牌价格为1.53亿元。

　　2012年2月7日，中信银行发布公告称，同意对中信集团旗下8个公司进行关联授信，授信额度共计18.175亿元，其中中信地产旗下深圳中信航城房地产有限公司获得6.4亿元授信，中信保利达房地产(佛山)有限公司获得5亿元授信额度。

　　单独上市暂无时间表

　　与万科等龙头上市房企相比，中信地产的融资途径显得更为单一。目前，中信地产是中信集团旗下唯一没有实现上市的业务板块。

　　2007年12月，中信集团以中信房地产公司为主体，对中信华南集团、中信深圳集团、中信北京公司等五家旗下地产公司的房地产业务和资产进行整合，并重新组建成现在的中信地产，注册资本为67.9亿元。

　　2010年10月31日，中信地产首次公布中信地产新品牌，意味着为期三年的地产系整合略显雏形。

　　中信地产董事长李康曾公开表示，中信地产将借助集团的综合能力，在区域上仍然立足京津、珠三角、长三角，同时进入经济发达地区的二线城市。

　　不过，中信地产由于在2009年开始在一线大城市高价拿地，错过了实现在全国其他城市扩张的时机，再加上遭遇楼市调控，项目发展的步伐逐渐减缓。2010年，中信地产实现销售258亿元，在全国地产公司百强中排名第八位，2011年排名下滑到16位。

　　2011年5月30日，有媒体报道称，受中信集团整体赴港上市计划的影响，中信地产单独上市的计划已经终止，并将随中信集团一并赴香港联交所完成上市。

　　作者：胡廷鸿