大城市中心区房价还将上涨

　　深圳市房地产评估发展中心

　　李宇嘉

　　“如果在城市的每一个中心区内，都能实现更多人的集中居住和集中就业，上下班的车更少，大块绿地更多，一切会更加美好”。这是地产“大佬”冯仑日前提出的城市住房发展目标。尽管冯仑的立体城市试验更多体现的是其个人房地产投资的模式或梦想，这也是时下生活在大城市的人都想解决的问题。

　　我国持续几十年的高速城市化进程已经让大中城市不堪负重。但是，新加坡的国土面积只有北京两个行政区那么大，人口密度也仅次于香港，但在空气、交通、环境、卫生等方面远远优于中国任何一个大中城市，而且它还有三分之一的国土面积完全没有用于城市建设。同样，也可以拿我国香港地区来做类似对比。所以，中国的“城市病”也并非一定是城市化过快惹的祸。

　　从本质上讲，我国“城市病”的产生是城市化快速推进徒有其表（即土地城市化）而缺少城市化内核（即公共服务均等化）的结果，由于城市公共服务设施建设赶不上城市化外延扩张的速度，居住在城市中心区周边（新区）居民纷纷追逐主要分布在中心区的优质和稀缺的公共服务设施。我国城市化率从1990年的18.9%上升到2011年的51%，年均增长1.6个百分点，这一速度是日本快速城市化时期的两倍，是美国1840-1970年间平均城市化率增速的3-4倍。

　　纵观世界各国城市化的进程，在城市面积扩张快速的时期，公共服务设施追不上城市面积扩张普遍存在。美国和西欧自上世纪80年代以来出现了大城市复活（或称逆城市化）和城郊萎缩的现象，主要原因就是越来越严重的公共交通问题、就业机会分布的不均衡和中心区居住环境改善。根据2000年的统计数据，除了底特律人口仍在下降，美国纽约、波士顿、芝加哥、旧金山等几个大城市的人口都超过了1970年的人口规模，超过幅度在3%-17%。

　　某种程度上，我国城市的扩张尽管有疏散城区密集人口的城市化力量推动，但近年来逐渐演变为解决地方政府投资资金缺口的融资安排，即地方政府通过土地招拍挂来获得基建投资资本金，以土地入股实现招商引资，而本应当与城市化同步推进的公共服务设施供应没有受到足够重视。目前，各主要城市大规模新增的路网将主城区与郊区和新城联系起来，但优质的教育、医疗、就业、公共安全等资源依旧集中于城市中心区。同时，郊区或新区的商业氛围、社区成熟度也不可能在短时间内培育起来，而开发商在郊区和新城的开发项目所宣传的公共服务配套也大多名不副实，更多是为获得卖点的噱头。当大家都在追逐中心城区的就业、教育、医疗、商业等稀缺的公共资源时，交通拥挤、上学困难、就医昂贵等问题也就越来越严重。

　　改革开放以来,我国城市化进程的推进非常不平衡，经济发达地区、省会城市获得的资源（投资资金、倾斜政策、就业机会、公共服务等）要远远多于其他地区和城市，这些地区的城市化速度更快。未来一段时间，我国经济增速将台阶式下移，土地外延式扩张的城市化受到的制约也越来越大。“狂飙”了20多年的城市化将进入低速增长期，但是城市化推进不平衡的趋势难以改变。经济发达地区（城市）和省会城市的吸引力仍旧会远远大于其他地区和城市，城市化速度会高于其他地区和城市。

　　城市化模式的变化会影响房地产市场的格局。房改以来，超常规发展了近15年的我国房地产市场将在未来进入低速增长期，甚至一些没有得到有效需求支撑的二三线、三四线城市的房地产市场还会出现挤泡沫的问题，但经济发达地区（城市）和省会城市的住房需求仍处于快速上升的阶段。值得注意的是，地方政府以往通过更多地建设公共交通来缓解交通拥挤的模式也将越来越受到土地、资金、规划和拆迁等因素的制约，从而，这些地区的“城市病”难以缓解，房价也将总体上处于上涨的阶段，城市中心区的房价将上涨得更快。