万科前三季销售额近五年首降

　　净利增长逾四成

　　黄树辉

　　[ 万科董秘谭华杰称，尽管近期企业资金呈好转迹象，但行业资金状况偏紧尚未改变 ]

　　连续两年超千亿规模的增长惯性，正将万科推进又一个利润快速增长通道。

　　昨日，万科发布的三季报显示，2012年第三季度结算面积的大幅增长，

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　　对此，万科公司引述董秘谭华杰的表态称，公司今年的推盘量前低后高，相当部分的推盘集中在第四季度，随着这批新盘入市，全年销售增长当无悬念。

　　前三季结算面积增66.1%

　　由于房地产行业存在着结算周期滞后性的特殊情况，房企利润指标往往反映的是大概半年前或者一年前的经营状况。

　　万科在前三季度结算面积的大幅增加，推高了利润水平。公告显示，1~9月，万科累计实现结算面积393.4万平方米，结算收入452.3亿元，同比分别增长66.1%和60.9%。而去年同期，万科的结算面积和结算收入增幅分别仅有9.7%和26.9%。

　　尤其是第三季度，万科实现营业收入154.1亿元，净利润13.5亿元，同比分别增长65.3%和123.5%。

　　至此，前三季度万科累计实现营业收入461.3亿元，净利润50.8亿元，同比分别增长57.4%和41.7%，营业收入和净利润增速较去年同期分别大幅增长了26个百分点和32个百分点。

　　但此前销售数据显示，万科前三季度销售额963.2亿元，同比微幅减少2.5亿元，这是继2008年以来，万科前三季度销售金额首次出现同比下滑。

　　谭华杰称，尽管近期住宅市场的景气状况相对于去年下半年和今年前两个月的低迷期有所恢复，但当前市场的成交水平仍然明显低于2009年同期，成交量的同比大幅增长很大程度上仍然建立在去年市场过度萎缩、比较基数低的基础上。

　　截至三季度末，万科的已销售未结算资源规模也持续上升，合并报表范围内的已售未竣工结算资源达到1540万平方米，合同金额合计约1631亿元，较中期时的1464亿元进一步提高，意味着万科已经大规模锁定未来业绩增长。

　　下半年拿地节奏加快

　　作为目前行业内资金状况理想的龙头企业，下半年以来，万科拿地的节奏明显加快，并消耗规模不小的现金流。

　　有机构统计数据显示，第三季度深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、武汉、成都、重庆这16个主要城市的土地供应面积环比第二季度增长约40.8%。

　　被视为行业“风向标”的万科，一改此前几个月的保守作风，继7月份以来拿地投入超过上半年总和后，9月份更是四处开花。

　　公告称，第三季度万科新增项目23个，对应权益规划建筑面积约376万平方米，较上半年14个新增项目有明显增加。

　　但由于部分地块尚不具备披露条件，万科第三季度实际新增的项目远不止这些，其中还包括9月6日以33亿元拍得合肥地块，9月11日以15.8亿元竞得顺德新总价地王，9月20日与北京住总联合体以14.43亿元竞得北京经济技术开发区地块，9月27日以9.8亿竞得苏州地块，9月29日又与北京住总联合体再以10.8亿元竞得北京大兴区地块。

　　不过，因为前三季度开工规模更大，年内万科项目资源总量略有降低。截至9月底，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积3507万平方米，较年初3547万平方米略低。

　　由于近期加大了投资力度，截至9月底，万科持有货币资金333.1亿元，较今年中期时的高峰有所回落。不过，该现金量仍远高于短期借款和一年内到期的长期借款的总和186.1亿元。与此同时，公司的净负债率仅为37.7%，在大型房地产企业中净负债率仍较低。

　　谭华杰表示，可见尽管近期企业的资金状况呈现出一定的好转迹象，但整体来看，行业资金状况偏紧的局面尚未得到根本性改变。