前9月京沪粤楼市销售回暖 业内称复苏趋势确立

　　近日，各地统计局陆续发布了三季度房地产市场数据。北京统计局数据显示，得益于新增供应的增加，9月北京楼市整体成交并未延续下滑态势。此外，近几个月的信贷增长及销售回升使得房企资金压力逐渐得以缓解，而这也带动了土地市场的回暖。由于开发商积极储备资金，购入土地，而市场对四季度调控再度加码的预期也不高，有业内人士据此认为，整体市场的上行趋势已经确立。

　　楼市“金九”并未完全落空 市场好转提价项目逐渐增多

　　从北京统计局公布的数据来看，9月，北京商品房销售面积171.5万平方米，同比上涨33.4%，环比上涨9.7%。住宅销售面积141.2万平方米，同比增长56.5%，环比上涨19.5%。

　　此外，前三季度北京完成房地产开发投资2203.7亿元，比上年同期下降2.7%，增速比1-8月扩大2.4个百分点。商品房销售面积为1146.9万平方米，比上年同期增长25.2%。

　　上海统计局数据显示，前三季度上海房地产市场商品房新开工面积继续下降，竣工面积由增转降，销售面积降幅继续收窄，待售面积环比下降，企业资金到位情况良好。新建商品房销售面积1229.94万平方米，比去年同期下降5.9%，降幅较上月收窄1.9个百分点。房地产开发企业本年到位资金2986.91亿元，比去年同期增长19.5%

　　根据广东统计局数据，前三季度广东商品房销售面积5066.48万平方米，虽然同比仍下降1.4%，但降幅已比上半年和一季度分别收窄9.4个和17.6个百分点。同时，受房价攀升影响，同期广东商品房销售额4147.91亿元，增长0.6%，已呈现正增长，其增幅比上半年和一季度分别提高8.0个和23.5个百分点。

　　链家地产市场研究部张絮表示，楼市整体成交在9月份并未延续下滑态势，而主要原因是由于供应增加，优质项目仍然获得较好的成交。不过，张絮表示，随着市场好转，项目提价或取消优惠逐渐增多，这在一定程度上也增加了年底的不确定性。一方面，需求对于价格反映依旧比较敏感，价格上涨恐导致需求减少。另一方面，9、10月份的高供应也进一步推高市场库存量，随着买卖双方对于市场预期分歧逐渐加剧，销售仍存在一定压力。

　　房企资金压力缓解大举拿地 业内称尚未出现“过热”现象

　　北京统计局数据显示，今年前三季度，北京房地产开发项目本年到位资金为3957.63亿元，比上年同期上涨2.4%，为今年以来同比首次上涨。其中，金融贷款为1041.2亿元，同比增长18.3%，增幅继续扩大。

　　张絮表示，企业信贷增长及销售回升是最近几个月企业资金缓解的主要原因。同时，也带动了土地市场的回暖。

　　当前，由于开发商积极储备资金，购入土地，而市场对四季度调控再度加码的预期也不高，有业内人士据此认为，整体市场的上行趋势已经确立。

　　中原集团研究中心监测的13个重点城市数据显示，9月居住用地供应创年内新高，环比增长约60%，较今年前八个月平均水平大幅增加约149%。

　　开发商对于后市预期的转变，加之资金压力逐渐解除，入市低价购地的热情也不断增加。而随着各地土地成交活跃，部分城市土地市场出现回暖行情，政府甚至为稳定市场预期开始叫停热门地块的出让。

　　其中，虽然北京在9月暂停了10宗经营性用地的成交，但是9月居住用地成交额仍高达158亿元，开发商购地热情的高涨由此可见一斑。

　　随着开发商资金链的缓解以及地方政府推地力度的加大，7月份以来的拿地热潮仍在持续。但是业内人士认为，与历史高位相比，目前的土地市场尚未出现“过热”迹象，无论是标杆房企的购地金额与销售收入比例，或是与历史同期土地出让金总额比较，均比历史高峰有显著差距。

　　各地频频释放政策收紧信号 陕西新政被指可执行度最低

　　国家统计局公布的数据显示，9月份，70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降的城市有24个，持平的有15个，上涨的城市有31个。房价环比下调的城市已经连续4个月不足70个城市中的一半。

　　在房价持续上涨的情况下，从中央到地方均释放出了一系列的政策收紧信号。

　　而不少业内人士认为，各类政策风声收紧和限购限贷的从严执行，加之非自住类需求无法持续进入市场，也是导致今年的“金九银十”销售高峰并未来临的主要原因。

　　在8月份各地督查组回京后，“金九银十”期间，各地及中央部委已经超过15次释放政策再收紧的信号，其中一线城市尤为明显。

　　上海开展限购政策执行情况的专项检查，防止违规操作；北京进一步收紧了限购政策，规定北京户籍居民购房须持第二代身份证；广州对中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施。

　　10月20日，国土部发生要求严格监控各地的房地产调控政策变化，避免部分地方政府重新陷入以刺激房地产拉动经济的模式。国务院、住建部等也相继对楼市调控不放松进行表态。

　　此外，陕西出台的首个限利令，也表明了地方对调控的重视。但是不少声音认为，陕西的新政可执行度最低。因为对于开发商来说，房地产不像快消品有平均的市场利润率，与此同时，房地产本身是一个复杂的商品，需要的资金量非常大，成本比较复杂，两个相近的项目成本可能相差好几倍，而且有的成本是不明确的，其中也可能会有隐性成本，这些都给利润率的计算带来了很大的难度。