央企保利再造2012地王悬念 45亿高端地块难驾驭

　　一向主打低端产品，依托高周转、快速开发赢得市场的保利，如何驾驭滨江的豪宅地王？贵为“国家队”的央企保利，耗资百亿大举拿地背后，透露出怎样的政策信号？

　　东地产 傅一辰 报道

　　保利，上海，地王，45亿！

　　两个月前，人民日报的一句“虽然都被允许将

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　　如今，地理位置极佳的上海徐汇滨江地块XH129B-02、XH129D-01地块，同样让保利垂涎三尺。但不同的是，这一次，保利如愿以偿。

　　面对《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)对“央企地王”的质疑，董事会秘书黄海回应：“我们一直非常响应国家的号召，一直以来都很努力地去做好，拿地并不代表与政策相违背。”

　　住建部政策研究室副主任王珏林则表示，“保利拿地王，与调控政策没有直接关系，只要国资委允许他们从业房地产，在哪拿地没关系。”

　　尽管各方面此番都大开绿灯，保利这一地王的前路似乎仍有些坎坷。

　　以快速开发、高周转模式作为企业理念的保利，如何应对该地块“住宅面积不能超过45%，商业长期持有比例不小于50%”等条件的限制？

　　做惯了中低端项目，保利又能否驾驭这一高端定位的地块？

　　志在必得的举牌

　　“45亿成交！恭喜7号竞买人！”

　　当主持人宣布最终7号竞买人胜出时，守候在土地交易中心观看直播的人们并不意外。自始至终，恰好坐在直播屏幕范围中的7号竞买人保利，都毫不犹豫地举牌加价，没有一丝迟疑。

　　4家龙头房企，99分钟鏖战，445轮竞价，10次提醒“理性竞价”的主持人。

　　中海，绿地，华润，每一位竞争者都拥有着雄厚的实力。在这场没有硝烟的战争中，保利笑到了最后。

　　起价31亿。两次举牌后，3号竞买人华润便最早退出了争夺。

　　也许是为了扰乱对手的节奏，也许是顾忌到自己央企的身份，1号竞买人中海在举牌时则显得不紧不慢：每次都等主持人叫价“第二次”时再举牌。即使有几轮加快了举牌速度，每当主持人提醒“理性竞价”时，中海便会重新将速度放慢。最终，中海的报价止步于40亿内。

　　当报价达到39.4亿时，9号竞买人绿地加入了争夺，并迅速取代中海，继续与保利鏖战。

　　早在2009年，绿地便以72.45亿元的价格，拿下相邻徐汇龙华路1960号地块，成为了当年的总价地王，折合楼板价27231元/平方米。而该地块开发出的成品“海珀旭晖”的成交均价高于60000元/平方米，并取得不错的销量。此番再战“徐汇滨江”，必定是在之前的项目中尝到了“甜头”。有了这一层“关系”，也没有企业身份的束缚，绿地在竞拍前曾被认为是该地块最有力的争夺者。

　　然而，面对志在必得的对手，加价五亿后，绿地便败下阵来。

　　从开始竞拍便以行动将对该地块的“渴望”昭示天下的保利，终究如愿以偿。

　　追逐规模的野心

　　徐汇滨江只是开始。

　　接下去的两天，保利地产与融创组成的联合体，和保利集团在香港的上市平台保利置业分别在上海以21亿和32亿的价格，拿下了森兰南部国际社区和杨浦平凉街道的两宗地块。

　　三天内，保利在上海土地市场耗资近100亿。

　　而对于保利来说，这似乎只是压抑已久的“拿地欲望”的一次“小释放”。

　　“保利求地！净地、商业、住宅、来者不拒；收购，合作，转让，你说了算。”今年6月，保利成都公司微博上发布的这一段话，可以说是保利目前状态的最佳描述。

　　保利地产董秘黄海向《东地产》解释道，最近在上海拿地比较多是由于“上海地区储备的资源比较少。”

　　在之前的一些采访中，黄海也表示目前保利的销售不错，因此公司需要补充土地资源。

　　爱建证券分析师左红英告诉记者，保利频繁拿地一个是因为六、七月销量好，本身需要补库存，另外，经过去年楼市的低迷和调控，现在土地价格也合理。

　　根据保利地产的半年报，今年上半年保利实现签约销售金额502.96亿元，签约销售面积437.83万平方米，同比分别增长27.47%和28.43%

　　同时，半年报也指出，“公司目前的土地储备基本可保障未来2-3年的发展需求，但土地储备的区域及结构分布不够合理，北京、上海等重点城市以及中心区域的储备严重不足。”

　　事实上，保利之所以会土地储备不足，和其在全国范围内的迅速扩张有着很大的关系。

　　十年来，保利的增长几乎是“翻倍式”的。

　　以净利润为例，2007年至今，除了遭遇“滑铁卢”的2011年，保利地产每年的净利润增长率均超过40%，2007年甚至高达121%。

　　与此同时，保利与“老大”万科之间的差距也逐步缩小。根部中房信发布的数据，今年前三季度的销售金额中，保利以764亿元位居第二，仅次于959亿元的万科。

　　中信建投证券的报告也显示，2005年至今的7年中，除了2010年，保利的新开工面积与万科逐年接近，至2011年上半年，保利的新开工面积已经超过万科。今年上半年，这一差距更是被拉大到了约200万平方米。

　　早在2004年5月，人民日报海外版在《庆祝中国保利集团公司成立20周年》的文章中，便记载了“2002年保利集团制定了五年再造一个保利”的计划。

　　至今，“再造一个保利”这句话仍被保利高管挂在嘴边，只不过五年缩短成了三年。

　　保利从未掩饰过对扩张的野心，也从未停下过快速开发的脚步。

　　低端产品升级难

　　拥有军队背景的保利，在开发速度上也继承了军人的“雷厉风行”，“高周转”已成为了保利的固有模式。

　　拿地后迅速动工，缩短工期建设完工，最终低价入市，采取以价换量的手法迅速销售并回笼资金，这一模式在调控下显然颇具优势。

　　在执行力极强的保利身上，这一优势被发挥到了极致。

　　然而，保利此次拿下的徐汇滨江地块的诸多限制，却使得保利固有的特点难以发挥。

　　根据要求，徐汇滨江地块的住宅建筑面积比例不大于地上建筑面积45%；商业建筑面积不小于5%；办公建筑面积不小于10%；商业办公建筑面积长期持有比例应不小于50%，并须整栋持有，不得对外销售；转让部分应符合徐汇区滨江地区功能定位及建设招商管理要求，最小销售面积原则以栋为单位；商业须统一运营。

　　也就是说，在项目建成后，除了45%的住宅保利可以迅速进行分割销售，和27.5%必须按政府招商要求“整栋”出售的商办部分，剩下部分在十年内则只能依靠出租和经营回笼资金。而即使已转让或出租，商业部分也必须由保利统一运营。

　　很显然，商业的运营并不是保利的强项。

　　“上海之前也有过类似项目，并不能算是冒险的行为，客观地讲，政府对土地出让就是这样要求的。”对于《东地产》使用的“冒险”一词，黄海并不赞同。“在拿地前当然经过研究和考虑，毕竟那么贵一块地，对不对？”

　　不过，据《东地产》调查，保利地产此前在上海的商业项目仅有“保利国际中心”，今年4月刚开工，尚未出“成品”。根据官网所示的规划，该项目由“9幢3层的企业会所、2幢21层的行政公馆以及1幢17层的写字楼”组成，其中行政公馆和写字楼“均可销售，价格，付款方式，购买方式等细节后续谈判”。

　　从中可看出，该项目还是通过分割销售回笼资金，与徐汇滨江地块要求的“自持”有明显的不同。

　　此外，徐汇滨江地块的定位高端，对于以中低端产品开发为主的保利来说，也是一大挑战。

　　中信建投证券分析师苏雪晶指出，“保利坚持以中小户型普通住宅为主，该类产品占上半年新推住宅套数及住宅销售套数的比重均超过90%。”

　　纵观保利在上海的项目，均价基本在2万元/平方米左右，最高不超过2.5万元/平方米。而徐汇滨江地区的海珀旭晖、恒盛尚海湾豪庭等项目的成交均价6万元/平方米，报价更是超过8万元/平方米。

　　颇多业内人士认为，保利在产品设计、景观等方面均较为薄弱，品质也不突出，没有做出过特别出色的产品。

　　且保利此次竞得的地块尽管有“滨江”这个噱头，却并不如海珀旭晖和恒盛尚海湾的地块般临江，再加有45米的限高，可以说基本与江景无缘，地理位置并不占优。

　　该项目上市后，如何让精明的高端买家愿意“买单”，保利需要做的还有很多。

　　地王又是央企制造

　　2010年3月，为应对频出的“央企地王”，国资委召开新闻发布会宣布，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78家不以房地产为主业的正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。

　　尽管保利作为“以房地产为主业的中央企业”，不在须退出的央企之列，但显然，保利在土地市场上的行动也受到了政府“喊话”的限制。

　　今年7月，保利与融创组成联合体，欲参与入市时就被贴上“北京准地王”标签的万柳地块的争夺。

　　然而，竞拍当天，人民日报发表评论员文章，指出“参加万柳地块争夺的央企，虽然都被允许将房地产作为主业，但调控关键期，央企参与地王争夺恐怕并不合时宜”，直接给参与竞拍的保利施以了压力。

　　文中还提到，“2010年‘坚决遏制部分城市房价过快上涨势头’的话音未落，几家央企一天之内在北京连拿三个地王，成为这轮超过两年的最严厉房地产调控的直接导火线，并导致国资委要求多家央企退出房地产业。”

　　当天下午，保利地产微博发出声明，表示“接保利集团通知，目前正值房地产调控关键期，根据国家对房地产政策调控要求，考虑到北京万柳地块的情况，保利地产正式退出与融创地产组成的联合体，不再参与北京万柳地块土地拍卖。”

　　但此次，对于起拍价31亿元的徐汇滨江“准地王”，保利却并未放手。

　　对此，黄海向《东地产》解释，“我们一直非常响应国家的号召，一直以来都很努力地去做好，拿地并不代表与政策相违背，而且客观地去看那块地、那个位置的确非常不错。我们不希望媒体朋友进行刻意渲染，给企业会带来很大压力。”

　　的确，在考量了地理位置和周边的环境、项目后，几乎所有的业内人士都认为徐汇滨江地块的价格并不离谱。在土地储备不足的情况下，保利进行正常的“补库存”也值得理解。同时，作为央企，保利也能享受融资上的低成本和便利，乃至在一些民营房企还在为生死存亡苦苦挣扎时，保利却能大笔融资以支撑企业的扩张，和高周转的运作。

　　但不可否认的是，保利制造的“央企地王”，和最近大量买地的行为，引发了人们对政策的猜想。

　　一直以来，保利的背景以及保利对于市场的预判能力超过了其他品牌房企，一举一动都会受到“重点关注”，人们试图从细节中解读出未来的政策走向。但市场似乎难以理出头绪，在央企保利耗资百亿展开令人眼花缭乱的拿地行动之际，调控政策仍在持续。

　　10月19日，国土部资源部发文称，将严格监控各地的房地产调控政策变化。人们试图从保利的商业行为中获取信息的愿望落空。

　　四年生死时速 演绎地王幻灭

　　那些年 央企制造的地王

　　央企地王如同历史浮标，影射楼市变迁，记录企业沉浮。

　　东地产 谢敏敏 报道

　　经过一年多的寂静无声，裹挟着惯有的争议和指责，“央企地王”再次回到公众视野。

　　曾经风光，曾饱受争议；或黯然离场，或身处风暴漩涡……4年来，伴随着楼市的起起伏伏，央企制造的无数个地王，影射楼市的发展与变迁。

　　《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)为您一一梳理“那些年，央企制造的地王”。

　　又见央企地王

　　10月10日，经过425轮的激烈竞价，保利地产最终以总价45亿元拿下上海徐汇滨江两地块，并一举创造2012年上海新地王。

　　保利一战成名。这一次，“央企地王”的敏感字眼，继续刺痛中国楼市脆弱的神经。

　　保利地产不是“冒政策之大不韪”的第一家。进入2012年，各大央企开始活跃在全国的拿地市场，地王重现江湖。

　　2012年2月14日，联合体以23.7亿元和楼面地价12522元/平方米的价格拿下北京朝阳区来广营乡土地储备项目A4和B4地块二类居住用地，成为2012年度北京第一个“地王”。

　　7月20日，中海地产以29.7亿元报价拿下天津师范大学八里台校区地块，折合楼面价13026元/平方米，溢价率33%，成功晋级天津新单价地王。

　　9月底，中石油旗下子公司与万科、保利等房企，在北京“明目张胆”地抢地，最终，昌平这幅住宅用地被中石油成功拿下。

　　有人戏称：“卖石油的打败了卖房子的。”这样的场面自2010年楼市调控以来，尤其是国资委明令“78家央企退房”以来，还是头一次出现。

　　10月17日，中海地产击败保利等房企，大手笔斥资55.87亿元，一举拿下杭州三堡单元的沿江“黄金宝地”。

　　这是中海地产时隔4年9个月后首次在杭州拿地，12176元/平方米的楼面价，排在了中海在全国所有项目的前列。

　　以“中”字头为代表的大型央企，按捺不住压抑许久的拿地冲动，似乎打算制造新一轮“地王”战争了。

　　2010年国资委的一纸“退房令”并不遥远，政策三令五申“不要造地王”言犹在耳，但市场终归是市场。

　　7月10号，北京万柳地块竞拍当日，人民日报发文称，央企应推动楼市健康发展。频繁参与“地王”争夺，可能被市场解读为房地产调控放松的信号，影响整个房地产调控的大局。

　　在多家央企退出后，民营企业中赫置地拿下了该块地。

　　虽然一再声称不会违背“宏观调控”，央企地王对房价和楼市的影响却是不能否认的事实。

　　往往是，政策向左，现实向右。

　　四年二十个央企地王

　　回首过去4年，央企制造了无数个地王。

　　地王为公众所熟知，首推2009年。4万亿的财政支出计划和超过10万亿的天量信贷，在当年制造了一个又一个天价地王。

　　2009年5月份，上海绿地集团出手买下“2009年上海最贵地”。

　　6月份，广州城建集团标下当年广州“地王”，溢价率高达154%。

　　6月23日，中国电子集团下属成都中泽置业以19.6亿元竞得朝阳区奥运村乡住宅地，成为北京“地王”。

　　6月30日，中化集团下属公司拔得以总价40.6亿夺得“广渠路15号地”北京“新地王”。

　　9月10日，中海以70.06亿夺下了万众瞩目的长风地块6B、7C地块，平均楼板价为22409.3元/平方米，溢价率达129，一举成为当时的全国总价地王。

　　当年的11月20日，有着顺义区国有企业背景的以50.50亿价格将顺义区后沙峪镇地块收入囊中，平均楼面地价高达29859元/平方米。

　　人们对地王的指责之声愈来愈多，媒体和专家对其口诛笔伐。

　　“天价地王多是国企，政府4万亿资金大都到国企腰包里了，他们有了钱，就不讲市场规律拿地。现在房地产市场出现了比2007年更疯狂的泡沫。”在竞拍广渠路15号地的过程中铩羽而归的SOHO中国董事长潘石屹当年对央企地王也颇为不满。

　　但是这完全不影响央企制造地王的热情。

　　时间推进到2010年，地王频出，骂声依旧。

　　2010年2月11日，占地3.56万平方米的上海“苏河湾”地块，由央企华侨城集团旗下深圳华侨城控股股份有限公司以70.2亿元竞得，该地块楼面单价达52783元/平方米，刷新了之前上海黄浦区163地块51821元/平方米的单价纪录，一举成为国内最昂贵的地王。

　　2010年3月15日，全国“两会”结束后的第一天。集团、中信集团、中国兵器装备集团相继出手，北京一日产生了三个央企地王，“地王”战被推至顶峰。

　　一个月之后，史上最严厉调控出台。

　　央企地王幻灭背后

　　旧时地王今何在。

　　曾经风光无限，但大都以沉寂收场，央企地王面临的窘境，令人唏嘘。

　　《东地产》调查梳理时发现，宏观调控以来，大部分央企地王项目在媒体报道后就“销声匿迹”，开工遥遥无期，或者开发进程缓慢。甚至有房企受困于地王项目，业绩亏损严重。

　　中信集团2010年12月拿下的CBDZ15地块，是63亿元的总价成就的北京“地王”，但是截止到目前，该项目仍在进行拆迁工作。公告显示，中信地产先后于2010年12月30日和2011年6月23日，将上述项目中B、C、D地块中的规划地上建筑面积合计约50万平方米所对应的国有土地使用权转让给了金融街。

　　中信在广州的地王项目西关海也遭遇销售难题，该项目9月16日开盘，开盘平均单价仅为18000元/平方米，而该项目在6月30日第一次开盘时，均价约3万元/平方米。

　　中冶置业在南京的地王项目步履维艰，据了解，开发停滞的原因不仅仅是外界看来的“拆迁难题”，还有高达400亿元的开发资金需求。

　　有的地王项目高价开卖，无人问津。

　　中粮深圳地王项目“中粮一品澜山”刚一上市即因为高价遭受冷遇。据开发商方面的资料，10月14日开盘当日去化约八成，但是一共卖出去不到100套房子，对这个总量上千套的大项目来说，算不上是好成绩。

　　有的地王项目低价入市，销售却不见起色。

　　5月27日，中海在上海的长风地王项目紫御豪庭低价入市，销售均价约为4万元/平方米，与此前传出的预测价7-8万元/平方米相比，相差甚远。对于其“首日12亿元”的销售额，业界也多存质疑之声。

　　曾经名噪一时的上海“地王”华侨城苏河湾项目近日也低调入市，中房信数据显示，截至10月10日，华侨城苏河湾项目开盘后仅售出4套，成交面积938平方米，成交均价仅为51157元/平方米。

　　央企地王的幻灭，可谓成也时势，败也时势。

　　但是，中国楼市从不缺地王。一个地王倒下了，新的地王又来了。