抄底美国楼市？鑫苑置业5420万美元纽约买地

　王肖邦

　　鑫苑置业(NYSE:XIN)要在纽约做“第一个吃螃蟹”的中国开发商。

　　9月底，鑫苑置业宣布获得了一块位于纽约布鲁克林威廉堡城区的土地，购买价格为5420万美元（约人民币3.4亿元），在这幅土地上，未来将开发面积约4.7万平方米、超过200个单元的住宅项目。

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　　一直以来在中国二线从事房地产开发的鑫苑置业一举跻身纽约房地产主流市场，这笔交易不仅引发纽约房地产界的讨论，同时也将成为检验中国房地产企业赴美投资开发的“试金石”。

　　买地细节

　　“这是一笔非常划算的买卖。”为此次买地担任顾问的Omer Ozden在电话中对《第一财经日报》表示。

　　鑫苑置业购买的地块面积为8547平方米土地，预计将于2013年上半年开始动工建造住宅项目，建筑面积为47194平方米，以此计算，该项目楼面地价约为人民币7200元/平方米。

　　根据《New York Post》今年10月10日的一篇报道，布鲁克林威廉堡北部地区目前在售住宅起步价约为800美元/平方英尺（相当于人民币5.4万元/平方米），南部地区的起步价在700美元/平方英尺（相当于人民币4.7万元/平方米）。

　　一位不愿意透露姓名的分析人士认为，鑫苑置业项目的单位开发成本预计在380~500美元/平方英尺（人民币2.6万~3.4万元/平方米），“整个项目的销售额大约在3亿~3.5亿美元。”

　　Omer Ozden认为，鑫苑置业这次在纽约捡了“便宜”，“该土地前任业主因为贷款违约而被为其提供贷款的投资机构取消了项目赎回权，而在鑫苑置业接手之前，前任业主已经为项目投入约800万美元，并完成了一定地基工程，这不仅降低了鑫苑置业的收购成本，同时免去了繁琐的项目前期审批程序，可以在较短时间内开工。”

　　“美国政府对于中国开发商前来投资房地产项目并没有政策上的障碍。”Omer Ozden介绍，不仅如此，该项目还从纽约政府那里争取到相当优惠的税收条件——10年的免税期外加5年的减税期。

　　早期在河南从事房地产开发的鑫苑置业，2007年底登陆美国资本市场，是第一家在纽交所上市的中国房地产企业。鑫苑置业目前开发的项目主要分布在国内7座二线城市，就在买下纽约土地后不久，又以10.3亿元人民币买下北京一幅面积约5.8万平方米的土地。

　　最新的财务数据显示，鑫苑置业今年上半年合约销售金额为4.2亿美元（约26亿元人民币）。截至上半年，现金及现金等价物共6.047亿美元，短期及长期债务为2.289亿美元。

　　集体出海

　　面对国内持续的房地产调控，“出海”拿地造房正被越来越多中国开发商纳入议事日程，而类似的实际行动也已展开。

　　去年底，碧桂园(02007.HK)曾宣布入股一家马来西亚公司，在马来西亚从事土地收购，开发住宅以及商业物业。

　　根据香港地政总署公布的消息，今年4月中国中冶曾参与了香港屯门一幅豪宅土地地皮的竞标。而在韩国济州岛，近年更是聚集了众多中国开发商，包括绿地集团、光耀集团、沈阳百顺达公司、北京天伦之乐投资有限公司和中国百通集团等公司。

　　但在纽约房地产市场，中资企业的身影并不罕见。今年初海航集团曾以1.26亿美元收购位于曼哈顿的Cassa Hotel and Residence四星级酒店。去年6月，海航还曾斥资2.6亿美元收购了位于曼哈顿第六大道的一幢办公大楼的90%股份。

　　前述匿名人士透露，在此次纽约购地之前，鑫苑置业在美国曾有过两次小规模投资，均发生在美国西海岸，一次是土地的买卖，另一次是住宅项目的买卖。

　　Omer Ozden透露，鑫苑置业因为看到中国买家在美国购置房产的热情持续升温而萌生在美国买地开发项目的想法，并在去年开始着手此事。

　　根据美国National Association of Realtors 6月发布的报告，2011年3月至2012年3月这12个月期间，国际买家在美国购买房产的总金额为825亿美元，其中，中国买家占11%，约90亿美元，仅次于来自加拿大的购房者。而2009年，中国买家在国际买家中的比重还只有5%，增长趋势明显。

　　Omer Ozden还透露，鑫苑置业将组建一个团队独立开发纽约项目，项目潜在的买家同时包括纽约当地居民以及中国买家，两类买家的比例预计分别占60%和40%，“鑫苑置业届时会向它在中国各地项目的业主推销这一项目。”

　　出海争议

　　中国开发商参与海外房地产项目开发的大幕已经拉起，但是围绕此话题的争议也一直存在。

　　一种观点认为，中国开发商对于海外房地产市场缺乏了解，因此面临比国内更大的风险。协信地产CEO刘爱明在近期接受媒体采访时就表示，房地产是一个很本土化的行业，即使是在中国，广东和北方市场都存在差异，中国市场与国外市场的差别则更大，“（去海外开发）有点哗众取宠的味道。”

　　Omer Ozden则认为，虽然很多中国房产公司对美国房地产市场一直抱有极大兴趣，但是中国投资者往往缺乏美国本土市场广泛的关系网络，这就导致他们所能接触到的大部分项目是早已被美国本土房产商否定的，又或者缺少美国本土专家指导和操作此类房产交易。

　　“能否拿到优质的土地以及进入的时机至关重要”Omer Ozden说，“对于中国开发商而言，将钱分散投资于不同的市场仍然是有助于减小企业风险的，而美国房地产市场正在复苏，这也将提供一定机遇。”