房地产市场复苏形势确立 开发商阵形分化

　　截至10月25日，已有41家上市房企发布三季报。根据w ind数据统计显示，41家房企前三季度实现收合计1185.16亿元，同比增长27.4%；合计实 现 利 润231 .5亿 元 ，同 比 上 涨18.6%；归属母公司的净利润合计为149.5亿元，同比上涨4.2个百分点。业内人士表示，房地产市场复 苏形势已经确立，但是随着市场好转，资金压力减小，房企分化将越明显。

　　小部分中小型房企依然深陷亏损泥潭

　　值得注意的是，已披露三季报的41家房企中，营业收入同比增长有22家，净利润同比增长且为正的仅有16家，房企的财务状况呈现明显两极分化。万科、招商等企业整体上涨，小部分中小型房企依然深陷亏损泥潭。

　　23日，房地产龙头企业万科发布三季报。报告显示，1至9月，万科营业总收入461.28亿元，同比增57.39%，实现现净利润50.8亿元，同比增41.74%，其中第三季度净利润13.55亿元，同比增123.54%，营业收入154.05亿元，同比增65.3%。同属大佬的招商地产，前三季度累计实现营业收入161.46亿元，同比增长29.45%，三季度净利润达24.18亿元，同比增长16.03%。

　　但湖南地方企业嘉凯城在房地产市场形势一片向好的背景下，三季报却显示1-9月累计营业收入35.57亿元，同比降低30.26%，利润则亏损1.56亿元，同比下降36.4%。津滨发展也爆出利润亏损0.36亿元，同比降低83.13%。

　　开发商阵型出现明显分化

　　“成交量上涨，开发商积极储备资金，购入土地，房地产市场复苏形势已经确立。”中原地产市场研究部总监张大伟表示。的确，日前京、沪、广州统计局发布第三季度房地产市场数据。数据显示，房地产开发投资、销售面积等关键指标均有上涨，回暖趋势明显。

　　“随着资金链缓解程度的差异，开发商阵型出现明显分化。”美联物业全国研究中心指出，从近期土地市场表现就能看出，大型开发商表现亢奋，在土地市场上开展争夺战攻城略地，而中小开发商仍然在资金短缺的泥潭中挣扎求存。

　　以杭州为例，近两月来，杭州土地市场上演了一波又一波热潮，仅上周杭州就出让18幅地块，总建面积达到121万方，土地出让总金额高达96.6亿元，引来诸多大型房企上演“抢地”热潮。

　　值得注意的是，曾经由浙系房企主导的杭州土地市场近期却频被外地房企“抢食”。万科、龙湖、中海、嘉里建设等房企纷纷驻足，仅10月17日中海地产就以总价56亿收入三幅地块，其配建保障房面积达到总建面的32%。而港资企业嘉里建设已多年未在杭州拿地，此次出手不凡，10月19日以25.36亿的总价拿下5幅地块。

　　大型品牌房企与外地房企频频在杭州“摘地”，从某种程度上反衬出地方房企的生存面貌。据北京中原地产研究部统计，9月标杆房企拿地规模延续上月的强势，总金额达171亿元，环比上升40%，连续三个月保持相对高位，并创出2011年调控以来新高。9月，拿地前两名的企业分别为华润、万科，分别为48亿和44亿元，占总拿地金额的53.8%。

　　中小企业仍在资金“饥渴”中挣扎

　　分析指出地方房企数量众多，但多规模较小，即便目前银根放松、房企融资重启，但“僧多粥少”，因此本土企业拿地的资金支持匮乏。也更表现出中小的本地企业仍在资金“饥渴”中挣扎，甚至“无米下锅”。

　　一位具有国资背景的PE高管对《经济参考报》记者表示，“现阶段，房地产企业资金链状况分化非常严重。”象招保万金等大型房地产企业，由于项目一般都比较好，所以资金链状况一直不错，反而融资成本在不断下降。但与之相反的是，三四线城市的中小型房企，融资成本却在不断提升。

　　“之前分化都没这么大，现在越来越大了。”上述人士坦言，对房地产企业来说，银行贷款越多，其资金成本越低，但是，由于银行对房地产企业信贷的严控，更多的房地产商只能选择其他融资方式，这也就产生了分化。从资金成本来说，由于大型地产商底气较足，多能将融资成本降至7%-8%。而小型地产商恰恰相反，他们多得承担30%-40%，甚至高达50%的融资成本。

　　对此，张大伟认为，房地产企业未来表现或将继续明显分化。标杆房企由于整体业绩良好，资金链缓解，存库下降，在未来的拿地高潮中仍将成为主力。而一些中小开发商整体来看资金链依然紧张，未来卖地求生的趋势仍将持续。