中信北京地王项目遭遇“过山车” 销售前热后凉

　　作为盛极一时的北京地王项目，中信新城从来不缺乏关注的目光。近日，关于中信新城近两个月的成交数据却展示了“地王”项目的尴尬现状。

　　近日，有数据统计显示，位于北京大兴区亦庄的中信新城，9月签约均价为1.92万元/平方米，而10月上半月该数据便增至2.15万元/平 方米。但伴随着均价增长带来的却是成交量的下滑，10月半月的成交量仅占9月全月的38%。

　　然而，经观点地产新媒体考证，该项目在价格和签约量方面所经历的曲折远远不止于此。

　　价格抛物线

　　据北京住建委网站截止10月25日的数据显示，中信新城自开盘至今共获得两个销售许可证，获准销售的房源为1034套，其中已签约676套，签约率在65.3%，回笼现金约17亿元。

　　有熟悉该项目的人士称，中信新城的签约均价自开盘来呈现出这样一个抛物线：去年7月最高，为2.3万元/平米；今年一二月成交量很少，以致于均价可忽略不计；5月的均价跌至1.8万元/平米，之后有所回升，9月-10月的均价水平为1.9万-2.1万元/平米。

　　但是，“2.1万元/平米的价格与市场平均水平基本相若，开发商希望能借此回到最初的销售情况，但从目前情况来看，市场并不认可”。该人士如此认为。

　　而与签约均价的变化相对应的是，中信新城的成交量呈现出另一个相反的趋势。

　　自去年7月开盘销售以来，中信新城已有600多套的成交，但开盘当月销售就占目前已售总量的一半。也就是说，从去年8月至今，中信新城仅售出300多套。

　　从时间轴来看，今年的5月和9月是其成交量的高峰期，无论是大户型还是小户型，中信新城在5月的成交量都是30套，9月总成交量为70套，其中大户型占12套。

　　不过，据了解，由于中信新城先后获批的两批房源户型不同，故而，这两批房源的成交情况有所不同。

　　具体而言，中信新城第一次获得预售许可证是在2011年6月30日，共获批房源716套，截止2012年10月25日，共签约550套，签约均价为2.2万元/平米，签约率达到76.8%。从户型来看，该批次房源以适合刚需人群的中小户型为主。

　　2011年8月27日，该项目第二次获得销售许可证的房源共318套，截止2012年10月25日，项目共签约126套，签约均价为2.02万元/平米，签约率为39.6%。据悉，这批房源以大户型为主。

　　大户型滞销

　　据销售人员介绍，中信新城目前在售户型面积在80-200多平米之间，销售均价为2.45万元/平米。当下可以享受到的优惠有：贷款和一次性付款9.8折，如果能在认购之日起10个工作日内完成签约工作，还可以额外享受9.9折的优惠。

　　不过，小户型房源目前已所剩不多，而且，项目后期也不再设计小户型，后期起步户型是142平米。

　　截止目前，中信新城大户型的签约率不足四成，但其后期仍以大户型为主，在刚需户型仍是市场主流的情况下，中信此举颇令业内费解。

　　对此，中信方面的解释是，中信新城所处的环境是北京其他项目所无法比拟的，且整个项目体量达到170万平米，整个项目预计分作五六期开发，将会有比较全面的商业配套。所以，中信新城的均价都要比周边项目均价贵出10002000元/平米。

　　北京业内人士确认，中信新城的环境的确好一些，不过，项目的整体定位跟企业自身性质有关。作为国企，中信地产并不缺钱，而且，中信地产没有上市，各区域公司的销售任务就不会有特别刚性的要求。

　　另一方面，有了解中信的人士介绍，虽然中信新城销售不是特别好，但中信地产在北京其他项目卖得不错，譬如，位于二环内的中信禧园，由于定位刚需，产品非常畅销，年内回笼了不少现金。这就在一定程度上减轻了中信地产的现金压力，也就不指望着中信新城项目，就不会像其他公司那样着急出货。

　　另外，大户型的毛利率普遍要高于小户型，或许中信地产是更看重大户型的未来前景，他如此揣测。

　　多舛的地王

　　曾经辉煌一时的中信地王项目，如今却面临着销售不佳、“不被指望”的境遇。或许，这是谁也没有想到的。

　　09年3月15日，中信地产在经过64轮的竞价后，以52.4亿元的总价击败保利、金融街等房企，竞得大兴亦庄住宅及商业项目（X1-1B）地块，成为北京当时的总价地王。

　　挂牌资料显示，该项目位于五环外的亦庄板块，东至三海子东路，南至凉水河一街，西至三海子三号路，北至三海子五号路。项目占地33.02万平方米，总建筑面积39.12万平方米。其中，不算10万平方米的限价房外，其余部分折合楼面价超过1.7万/平方米，若算限价房在内，其楼面价也超过1.3万元/平方米。

　　据悉，在中信竞得该地块之时，项目周边二手房均价仅1.3万元/平米。因此，业内人士普遍预计，该项目入市价格将超过3万元/平米。

　　但由于该地王项目出生后不久便遭遇房地产行业新一轮调控，最终仅以2万元/平米出头的价格入市。而与此同时，这个项目还曾发生过状告北京住建委、团购风波等诸多新闻事件。

　　去年4月26日，因一户人家的拆迁问题，中信新城向北京大兴区住建委申请裁决，住建委作出房屋拆迁纠纷裁决书。但几天后，中信新城却向大兴法院提起诉讼，称住建委裁决的补偿款过高，损害了开发商的合法权益，故而请求法院判令撤销大兴住建委作出的这份房屋拆迁纠纷裁决书，诉讼费由住建委承担。

　　事后，有人爆料称，北京大兴区住建委裁决书中的补偿款决定其实完全是依据中信新城呈情所判，对此，有人指出，中信“反悔”，是因为中信在支付50多亿的土地款后资金吃紧，不得不想其他办法缩减其他开支。

　　而后不久的7月，中信新城又陷入一场团购风波。当时有消息称，中信新城几百套房源短时内突然由“已预订”变绿成“可售”状态，而在之前，这4栋楼房源基本显示为橙色，有市场人士就质疑中信新城涉嫌“假认购”。

　　不过，后来中信方面澄清，因为这4栋楼已被团购，由于中信新城房源较多，未来得及在网上作业而已，因为已预订房源若15天之内未办理签约、也未在交易管理网办理“网上联机备案”，那么就会自动变回“可售”状态。