上海陆家嘴现单价21.6万楼王 部分人士心存疑惑

　　据《东方早报》报道，“第三季度，上海豪宅整体成交走势是逐月回落，不过该情况近期有所转变。”21世纪不动产分析师黄河滔说，随着经济下行趋势逐步显露筑底回升迹象，追求资产保值、升值的高端需求对豪宅的热情有所抬头。

　　中高价位房源成交占比上升之势在继续推高 上海房价。

　　金丰易居&佑威联合研究中心29日提供的数据显示，上周（10月22日-10月28日）上海市商品住宅成交面积为20.67万平方米，环比（较前周）下跌1.03%；成交均价则环比上扬3.84%，至23014元/平方米；新增供应面积环比上涨28.92%，至18.81万平方米。

　　佑威机构执行董事黄志坚称，上周房价继续上涨的主要原因是，单价在2.5万-4万元的中价位段房源成交量进一步放量在前周环比上涨18.34%的基础上，上周该价位段房源成交量继续环比上涨了8.98%，成交了4.58万平方米。

　　某上市房企营销总监预计，11月的成交量会和9月差不多，由于政策平稳，价格预期比较一致，11月的成交主要看供应，而改善型楼盘会仍然维持比较活跃的态势，“改善型客户比较理智，当前市场预期较为稳定，因此会及时出手。”

　　豪宅成交热度回升

　　值得一提的是，上周沪上楼市再现超高价豪宅成交。

　　21世纪不动产昨日发布的监测报告称，上周位于浦东陆家嘴板块的某豪宅成交了一套公寓，单价约21.6万元，这一价格刷新了上海商品住宅成交单价的历史纪录。

　　上述楼盘开发企业一内部人士昨日证实，确有单价在20万元左右的豪宅，但并不清楚是否已成交。

　　另一市场人士提到，近期该楼盘曾成交一套楼层与前述公寓相仿的房源，单价在11万元左右；之前该楼盘成交过的最贵房源是“位于顶层的复式”，单价在18万元左右。

　　截至昨日发稿，网上房地产显示，该陆家嘴豪宅的累计住宅合同均价为11.75万元/平方米。

　　据21世纪不动产监测，除了上述顶级豪宅，上周上海市单价5万元以上的豪宅成交了34套，环比提升26%。

　　“第三季度，上海豪宅整体成交走势其实是逐月回落的，不过该情况近期有所转变。”21世纪不动产分析师黄河滔说，随着经济下行趋势逐步显露筑底回升迹象，追求资产保值、升值的高端需求对豪宅的热情有所抬头，目前看年内豪宅成交总量赶超2011年无太大悬念。

　　据21世纪不动产称，自3月楼市复苏以来，沪上豪宅市场交投表现一直不错。据该机构统计，截至10月28日，今年上海市单价在5万元以上的新建商品住宅共成交了1326套，同比提升8.1%；单价10万元以上的顶级豪宅成交了110套，同比提升1%，平均每3天不到能售出一套。

　　某上市房企副总裁分析，今年以来豪宅成交热度回升，主要是客户认为政策已到了底部，市场也处在底部，“他们对市场的预期从去年的看空，转为现在的看平甚至看多，同时调控两年多来一些豪宅楼盘价格也去除了泡沫，因此买家决定出手入市。”

　　据该房企副总裁称，北京楼市目前也存在类似的情况。在他看来，单价10万元以上豪宅的成交意义与普通居住需求关联不大，这类楼盘的成交启动不仅停留在房地产层面，更多的与金融形势、资本市场、宏观经济相关，目前以人民币计价的资产保值效果很好，豪宅已成为资产配置的一个渠道。

　　“长期处于去库存阶段”

　　放眼整个10月楼市，量价表现趋稳是主旋律。

　　佑威数据显示，截至10月28日，10月上海市商品住宅累计成交面积为74.61万平方米，较9月同期微跌0.12%；均价为21568元/平方米，较9月同期也微跌了0.52%。

　　黄志坚判断，10月成交量与9月的差距不会大。

　　黄河滔认为，今年9、10月份楼市成交量较6月高位略有回落，但也能保持在80万平方米的上方，与去年“铜九铁十”的低迷行情不可同日而语，这也间接反映了当前楼市已初步筑底。

　　后续市场的一个变数是开发商的推盘量。

　　据黄河滔称，步入10月后，开发商的推盘策略明显偏于保守，未来市场及政策的不确定性是主导因素。由于上海楼市长期处于去库存阶段，前三季度上海市商品住宅新开工面积同比降幅继续扩大。

　　据21世纪不动产统计，目前10月上海楼市周均新增供应面积为15.8万平方米，较9月周均供应水平缩水了近一半。

　　某大型房企高管称，开发商此前对“金九”预期很高，密集推盘，但成交不给力，出现了当期新增供应量大于去化量、库存抬头的情况，因此10月新增供应量较低。从目前的成交水平看，如果新增供应小于9月，10月的成交量仍能大于或与9月基本持平，那么说明市场动力仍在，一些没在10月推盘的项目会在11月入市，以保持四季度整体供应量的强势。