变身纯粹地产商 “保守的”中渝置地：固守西部楼市

　　本报记者 刘娟 发自重庆

　　起了个大早，却赶了个晚集。

　　在重庆的地产江湖，中渝置地1992年就成立了，上市套现融资亦发挥得风风火火，但在地产行业掘金多年，销售额却远远低于比其晚成立3年的本土地产企业龙湖地产，后者近年年销售额已近400亿元，而中渝置地的年度销售目标，直至今年的销售目标还仅锁定在68亿元。

　　面对业绩差距以及公司的成长压力，中渝置地这两年开始大刀阔斧地重组和精简业务。继今年3月出售行李箱业务，及7月分拆包装业务独立上市后，公司将位于成都的高端项目转手，期望专注发展西部地区刚需物业，并实现5年内200亿元的成长目标。

　　变现高端物业套现10亿

　　成都牧马山，浅丘近水、山地迤逦。

　　这片方圆18.3平方公里的区域，因张飞、赵云屯兵放牧于此而得名，也因拥有近2000亩原始松林的自然地貌，成为近年来成都别墅版图里的兵家必争之地。就在置信、龙湖、金科、隆鑫、吉宝等众多国内外房企纷纷进驻时，却有人知难而退。

　　10月中旬，香港上市公司中渝置地公告披露，以6.8亿元的卖价，向新加坡上市公司吉宝置业转让其旗下成都盛世经纬房地产投资有限公司全部已注册资本权益，后者最主要资产就是位居牧马山，占地约430亩的纯独栋项目—牧山逸家。3年前，中渝置地以股权收购形式，曲线获得了上述项目，目前项目仍在建，无上市时间表。

　　中渝置地方面表示，此次出售产生的现金款项，将用于集团的营运资金，其中包括偿还部分股东贷款5.74亿元。消息一出，中渝置地立刻引来“是否因资金受困而断臂求生”的市场质疑。

　　不过，中渝置地手持57亿元的现金及银行存款，净资产负债率仅为6.7%等最新财报数据，粉碎了上述质疑。

　　缘何一家不差钱的公司，屡屡转手项目？事实上，在今年4月份，中渝置地还宣布以代价3.32亿元人民币，间接悉数转让四川都江堰别墅及五星级酒店两幅运作三四年之久的在建地块项目。按照上述数据粗略统计，截至目前，中渝置地已套现逾10亿元。

　　对此，中渝置地方面称，这符合公司“设立充足现金储备以促进未来增长机会”的策略。而在容磁机构负责人王雪松等业内人士看来，选择脱身，是因为当地高端项目的销售大环境太“恼火”，前景不明。

　　事实上，受调控影响，2012年是成都别墅的冰冻年。据成都透明房产网统计显示，今年上半年成都别墅市场成交仅约4.9万平方米，销售量同比下降了51%，至今仍没有整体好转迹象，牧马山别墅区亦未能幸免。

　　“目前牧马山的价值还没有真正地发挥出来，其应有的市场地位并没有得到认可。” 世家地产顾问机构副总经理彭致远如此认为。事实上，作为高端别墅区打造的牧马山片区，一直以来面临着配套、入住率、距离主城区偏远等发展限制。片区内的别墅项目，销售始终不温不火，并面临着巨大的存量压力。

　　锐理数据机构的统计显示，截至2012年6月30日，牧马山板块已拿预售证商品住宅存量48万平方米，按照当地近两年平均每月1.3万平方米的销售速度计算，需要3年时间消化。而该板块“在售项目未开发土地”的开发量大概为194万平方米，市场消化时间则长达12年之久。

　　“成都别墅市场容量相对更小，竞争更激烈。而中渝置地在成都缺乏规模效应，也没有太大的品牌认知，还缺少集中的管理机构。”王雪松介绍，这对他们很不利。

　　“出于近期考虑，对发展较慢的地块进行出售，将其换成条件更好的土地。”中渝置地副主席兼董事总经理林孝文在接受采访时也表示，“现在公司的策略就是找到好的地，尽快开发，然后多建小户型，迎合首次购房买家的需求，多卖房。”今年1-9月，该公司已实现合约销售金额49.9亿元人民币，完成年度目标68亿元的73%。

　　变成纯粹地产商

　　眼下快进快出的高周转运作模式，与中渝置地以往低成本、慢动作的开发理念，很是不同。

　　“中渝置地进入地产开发时间很长，销售额却较同期进入的其他全国开发商有较大差距。”重庆本地一不愿具名的中介人士对记者介绍，事实上，中渝置地的地产掘金之路，最早可回溯至1992年，比龙湖还要早两年入行。当年，公司操盘手—重庆前首富张松桥就在渝北区圈下2200亩土地，并拿出800亩开发本地知名高端项目加州花园。

　　据他介绍，2006年11月，张松桥通过一系列资产运作，通过公司旗下上市企业确利达收购中渝实业，注入其在重庆拥有的上述重庆渝北区11块土地资产，帮助中渝实业完成在港上市。随后，确利达更名为中渝地产控股有限公司，主业也由包装业务变更为地产业务。

　　“1992年的时候，土地招拍挂尚未实行，2200亩土地价格低廉可想而知。中渝过分依靠早年的低价土地资源，将土地运营目标定位在升值，而非开发。”上述中介人士称，“这也能解释为什么上世纪90年代拿下的地块，在2006年才装入上市公司，至今还没有开发完毕。”

　　而与其一同合作项目开发的重庆同景集团总裁陈长春也曾对外评价中渝置地这个企业称，深得港资房企在内地拓展的精髓，能够像和黄那样很早就长时间储备土地，在土地的经营上着力甚多。

　　时代周报记者翻阅公司年报数据发现，在1992年所获的2200亩土地中，中渝置地目前仍在开发及销售中渝梧桐郡、中渝山顶道等高端项目，上述项目预期竣工日期均为“2014年或以后”。

　　上述操作思路，也迫使中渝置地在近年默默无闻，声望较低。“公司比龙湖的上市时间还要早3年。不过龙湖近年年销售额已近400亿元，但直至今年，中渝置地的年度销售目标，却仅锁定在68亿元，相差甚远。”

　　“2012年，是本集团脱胎换骨之一年。”在今年的年中报告中，中渝置地如此阐述公司一系列大刀阔斧的重组及精简业务行动。

　　而在前不久公司2012年中期业绩发布会上，林孝文也表示，“从2006年开始，我们就开始转型做中国房地产的公司，今年3月我们出售了原来的商业业务，7月，包装业务成功完成分拆上市。到现在为止，中渝置地已经变成了一家纯粹的地产发展商”。

　　固守西部楼市

　　与龙湖、金科等走出去的房企不同，中渝置地接下来仍选择固守西部楼市。“中渝置地现阶段将发展的重点确定在以重庆、成都、昆明3个城市为主的西南市场，目前中渝置地在这些地区拥有超过1130万平方米的建筑面积。”林孝文称，公司的土地储备足够未来5-6年发展之用。

　　但市场人士亦质疑，中渝置地业务过分集中于重庆、成都等西部城市，将会承受较大的布局单一的风险。

　　“相比沿海，西南地区的城市建设水平是比较低，而且更容易拿到一些大的地块，这些都给企业带来了比较广阔的发展空间。”中渝置地方面称，还将继续在西部其他城市物色合适的地块以分散投资，并寻求与海内外投资者的合作机会，以提升未来数年的产量。

　　“按市值计算，中渝置地目前仍属小型发展商，但未来3-5年其营业额可增至200亿元，每年交付面积至少达到150万平方米，会成长至中型房企。”林孝文说。