DynastyREIT暂停上市内地房企境外IPO蒙阴影

　　[ 虽然存在中国国内经济放缓、房地产调控前景不明以及欧债危机仍在延续等不利因素，也有观点仍然看好目前的融资环境 ]

　　新加坡泓富资产管理有限公司（ARA Asset Management Limited，下称“ARA”）不久前宣布暂停初始资产包为中国内地三处物业的Dynasty REIT上市，这对渴望年底前赴港完成IPO的内地房企而言，显然不是一个好消息。

　　10月24日，ARA发出公告称，虽然Dynasty REIT在路演阶段受到机构以及个人投资者的大力支持，但是由于全球市场疲弱，以及欧美市场多家企业近日公布的业绩不佳，有可能对Dynasty REIT上市后的市场表现造成不利影响，因此决定暂停Dynasty REIT的IPO。

　　Dynasty REIT初始资产包中包括三家位于中国内地、总建筑面积超过35万平方米的商业物业，分别是南京国际金融中心、大连天兴罗斯福国际中心和上海盛邦国际大厦。三个项目均为ARA旗下基金于近年收购而来。ARA董事长赵国雄9月底曾表示Dynasty REIT有望在10月份挂牌。

　　当时在回答《第一财经日报》提问时，赵国雄称，选择新加坡上市是因为新加坡是唯一一个可以双币挂牌的市场，此番推出的Dynasty REIT虽然以双币交易为卖点，但人民币升值不会成为新加坡投资者考虑的因素，因为在2011年新加坡元比人民币升值更快更高。赵国雄同时还承认，Dynasty REIT旗下三个商业项目目前的租金回报率偏低，不过希望通过对项目的管理，令未来这些物业的租金水平提升。

　　Dynasty REIT在上市前最后一刻“夭折”的消息，出乎外界意料，同时也令年底前是否为内地房企境外上市“窗口期”的争论四起。

　　一家原本有意今年赴港上市的内地房企负责人近日对记者表示，公司已取消今年上市的计划，“我们向港交所提交申请表格半年时间，但鉴于目前市况不好，不是上市的好时机，所以改在明年进行IPO。”

　　上述负责人还称，目前个别急于IPO的内地房企是因为有非上市不可的原因。根据香港媒体近期报道，金轮、新城及由瑞安房地产分拆出来的新天地，目前均在密锣紧鼓进行上市前推介，4家房企计划来港集资规模约21亿美元，其中旭辉已经通过上市聆讯。

　　有分析认为由于瑞安房地产早前已先后多次发债集资，资金流暂时得以舒缓，加上短期内将开售佛山新天地项目，故目前不急于分拆集资。而金轮目前在南京除开发住宅及商业地产外，还有在该市的地铁站内营运商铺，因而公司希望定位为非单纯开发地产的内房股。

　　虽然存在中国国内经济放缓、房地产调控前景不明以及欧债危机仍在延续等不利因素，也有观点仍然看好目前的融资环境。

　　英皇证券分析师Frankie Chan对记者表示：“随着港股气氛好转、外资流入及风险承受能力改善，今年第四季包括内房股在内的IPO活动可望增加。”

　　“热钱流入情况下压利率，而内地房企纷纷趁机集资以供未来业务发展，目前可算是内房股集资的‘窗口期’。”Frankie Chan表示，部分内地房企的销售已较全年目标为高，而中线销售情况受政策打击的机会偏低，加上现在行业整体估值仍然比较吸引投资者(2012年及2013年的预测市盈率均低于10倍)，故香港及海外投资者对整体内房股的中线表现仍偏向正面。

　　不过Frankie Chan也指出，内地房地产企业近期频繁发债融资，且在香港融资成本正持续走高，“以债券市场为参照，内房企债券的票面息率在2009年前可低于10%，而现时发行的内房债券，其票面息率已增至约12%~15%。若内房企透过银行贷款、项目融资、财团贷款等途径进行融资，其融资成本将视该内房企本身的资产质素、集团背景等基本因素而定。”

　　对计划年底上市的各家内房企业而言，目前面临的是充满不确定的命运。