保利等央企地产同万科一起过冬 扩张放缓

10月底，沪深股市上市房地产企业纷纷披露第三季度财报。万科（000002.SZ）、保利地产（600048.SH）、金地集团（600383.SH）、招商地产（000024.SZ）四大龙头企业的净利润均出现明显增长。其中，金地集团净利润同比增幅超过5000%。除了招商地产，另外两家企业增幅均接近100 %。

　　但是，在总计108家企业中（剔除B股和ST股），依然有大约57家企业净利润同比增幅为负数。此外，从筹资活动产生的现金流净额来看，四大龙头企业则出现了明显的“收缩”迹象。

　　三季度万科净利润第一

　　据Wind资讯统计显示，前三季度，“招保万金”四家，万科实现营业总收入461.28亿元，同比增长57.39%；实现净利润50.8亿元，同比增长41.74%。招商地产在该报告期内共实现营业收入161.46亿元，同比增长29.45%；实现净利润24.19亿元，同比增长16.03%。保利地产实现营业总收入313.07亿元，同比增长43.52%；实现净利润38.21亿元，同比增长10.21%。金地集团实现营业收入117.37亿元，同比增长80.67%；实现净利润9.21亿元，同比增长91.91%。

　　如果就单一季度净利润同比增幅来说，金地则在四大龙头企业中独占鳌头。第三季度数据显示，金地的净利润同比增幅达到5301.55%。金地去年第三季度的净利润为-0.1162亿元，今年则为6.042亿元。

　　但从总体数据来看，上市房企第三季度净利润增幅排行的前三位由顺发恒业（000631.SZ）、阳光城（000671.SZ）、天业股份（000807.SZ）占据。主要市场在杭州地区的顺发恒业今年第三季度的利润为0.9472亿元，而其去年同期则只有0.0033亿元，同比增幅达到28603.3%。阳光城在第三季度以8361.32%的同比净利润增幅排名第二，天业股份以7787.5%增幅列第三。

　　一位不愿具名的香港籍房地产投资基金联席董事向《中国经济周刊》指出：“这些大型企业的净利润增加主要源自去年开始的去库存化。开发商会加大力度降价出售商品房，这些合同销售经过一年的结转成为本季度的净利润。”他进一步指出，中小企业出现净利润暴涨是因为本身利润基数就小，今年入账的利润即便数额较小，也会出现大幅波动。但是也有个别知名房企的净利润出现了大幅下滑。如金融街（000402.SZ），本季度净利润在3.3612亿元，去年同期净利润在5.6268亿元，同比增幅为-40.26%。

　　金融街在财报中解释称，2012年1-9月净利润下降的原因是公司1到9月结算项目毛利率较去年同期下降。

　　众所周知，毛利率的下降主要是由于销售价格未出现明显降幅，而销售额下降以及土地成本居高不下所导致。

　　跟着万科一起过冬

　　严厉调控实施至今，全国的房价都出现了小幅下行。从去年开始，在万科的引领下，一些大企业纷纷开始收缩。去年年底，万科集团总裁郁亮在接受媒体采访时称，2012年万科将进入“冬天模式”。

　　如今，万科等大企业果真进入了收缩的时节。在今年三季报中，各大企业筹资活动所产生的现金净额纷纷出现降低。筹资活动产生的现金流净额，由筹资活动流入金额减去支出净额得出。流入金额主要是指其通过第三方进行融资所得资金，而支出主要指利息、财务成本等支出金额。这个指标可以揭示出一家企业是否愿意去筹集资金进行扩张。

　　万科第三季度的财报显示，筹资活动净现金额为-61.1795亿元，而其去年同期净额则为-13.4262亿元，同比增幅为-355.67%而向来以“凶猛”著称的保利亦是如此。其筹资活动现金净额由去年的29.4392亿元降低到10.9123亿元，同比增幅为-62.93%。而在2010年同期，保利地产还保持着20.8亿元的筹资现金净额。

　　金地三季度的该项指标为3.8亿元，比去年减少了接近一半。招商更是从去年的34.18亿元锐减到今年三季度的-17.56亿元。

　　一位原就职于境内上市房地产企业的高级财务经理告诉《中国经济周刊》：“如果一家企业愿意扩展，那么势必会四处筹集资金。如果筹资活动不积极，那么它依然要支付之前的利息等财务成本，这就有可能让这个指标成为负数。这就说明企业在收缩。”

　　这位财务经理表示，调控开始时，我们作决策都会看看万科是怎样做的，“因为万科在把握政策方面是一般企业无可比拟的。所以当时万科收缩，很多企业也会跟随收缩。”