资金高利率时代来临 房企纷纷试水海外融资

2012楼市最经典的段子之一：只有在退潮的时候，才知道谁没穿裤子。有人说这是最坏的时期，大部分中小开发商日子难熬，资金链断，买地无钱。也有人说这是最好的时代，绿地、保利等巨头开始负重拿地，要么拥有足以挟持资方的体量和规模，要么拥有多元业务与地产相互策应。

　 　那些还在“挣扎”的小企们，或许正在祈求能成为寡头们将来的“收融”对象。开发商低廉资金时代已经结束，高利率资金时代来临了。

　　行业复苏房企积极融资抢地

　　从房地产企业三季报和10月以来地产投资信托的发行情况看，目前房地产企业流动性和偿债能力已出现趋势性向好迹象。未来，房企可能采取更积极的营销策略来维持目前的乐观趋势。

　　截至10月30日，已有115家上市房企公布三季报，115家公司整体的经营现金流合计293.65亿元，比中报的97.95亿元提升近两倍。三季度以来的销售情况向好，使多数房企的现金流紧张状况得以好转。

　　年底将至，优质地块的纷纷推出，各房企激烈争抢；楼市预期正在逐步好转，房企拿地意向正在增强，集中“补仓”加速土地储备，导致近期土地市场持续火热的情形。

　　现金增加债务偿还能力提升

　　随着保利、金地两家龙头房企三季报相继公布，“招保万金”四大房企三季报已全部出齐。从业绩来看，四大房企前三季度营业收入和净利润均保持正增长。另外，由于前三季度销售回款和新增借款的增长明显，房企手持现金增加，其存货压力与年初相比也出现微降。

　　业内分析，前三季度四大龙头房企营业收入均取得明显的同比增幅，最低的招商地产也达到了近三成的涨幅。“这种营收大涨主要是由于龙头房企均有规模庞大的可结算资源。”值得关注的是，四大龙头房企实现利润122.40亿元，同比增长27.3%。这表明即使在行业整体毛利率下行期间，大型房企也能够以规模扩张来抵消毛利率下滑影响，实现利润增长。

　　在现金流上，截至三季度末四大房企持有现金1051.52亿元，与年初相比增加了22.96%。新增短期借款和一年内到期的长期借款合计为653.01亿元。房企持有现金为一年内到期债务的1.62倍，而该项指标在年初为1.47。与年初相比，房企短期债务偿还能力有所提升。

　　由于市场回暖，房企的销售明显好于去年同期，这四家房企的销售回款同比增长15.97%。

　　赴港融资热钱追捧是主因

　　今年以来，万科、万达、绿地、首创等房企先后试水海外市场。

　　除扎堆开发旅游地产外，“拓宽融资渠道”成为企业的现实之选。事实上，海外投资更多地被认为是房企的机会性投资而非战略布局。业内人士表示，在国内资金成本高、来源不足的情况下，海外战略在房企的融资层面，仍具有积极意义。

　　中银国际固定收益研究主管王卫说，内地房地产企业海外融资变得更容易且成本全线下降，主要有两方面的原因：第一，美国推出的第三轮量化宽松政策(QE3)使得香港当前流动性充裕，资金需要寻找投资出路；第二，内地经济呈现企稳趋势，近期内地房地产销售数据以及房地产价格走势均出现回暖迹象。