房地产调控"打伤了亲儿子"

　　中国的房价，直到今天已经经历了太多周折。当年“不折腾”的口号在房地产行业彻底失灵。这几年，房地产业折腾的实在是太狠了。而究其原因，则是因为这个行业，实在是交织了太多太多人的利益。

　　在11月4日举行的搜狐企业家论坛2012年会上，关于房价的讨论现场，气氛异常热烈，现场观众伸长了脖子听着台上几位地产大佬的讨论和阐述。然而，在现有的调控状态下，房价越调控越上涨的这个魔咒，似乎还没有有效的破解方法。

　　任志强夏斌激辩房价走势 各自有理你会信谁？

　　事关口袋里的钞票，人们自然会对房价的涨跌更为敏感和关注。漫天盖地的预测和报道因此格外吸引眼球，无论是“房价暴涨论”还是“房价拐点论”都赚足了眼球，挣够了人气。

　　然而，未来一段时间内，房价到底会涨还是会跌呢？

　　搜狐企业家论坛2012年会上，地产行业“大哥级”人物任志强坚持着自己的“房价暴涨”理论，并称自己并非要鼓吹房价上涨，而是在提醒政府早做准备，如果不改变现有政策，不增加有效的土地供应，会因供求关系恶化导致房价暴涨。

　　任志强从土地供应持续负增长、开工量等几个角度的分析佐证了自己的观点，他提到“5月23号温总理的国务院会议上特别强调了要增加供给。他们已经认识到不用增加供给的方式是抑制不住房价的。”但，“实际上是没有增加供给。”

　　但显然，国务院参事、国务院发展研究中心金融所名誉所长夏斌显然有截然不同的看法，他在反驳任志强房价暴涨论时称，“千万不要抱有不切实际的幻想，不要再幻想房地产市场来个大反弹。”在房地产问题上面，关于行政性的限购买房的措施在什么时候退出，关于税收、市场的长效制度什么时候推出，夏斌表示“我个人认为取决于投资的替代和稳增长的状况。”

　　建业地产董事长胡葆森的观点相对温和，他认为房价未来三五年不会降，但暴利时代已终结。胡葆森分析称1998年福利分房制度在全国范围内停止后，保障房没有和商品房一样同步推向市场。过去十二年间的欠帐要用未来五年八年的时间补。因此，大量的土地用于保障房建设，真正的商品房的土地供应减少，而商品房的价格自然不会下降。他同时认为一个暴利行业是不可能持续的。只有一个合理的利润空间的行业，才能够持续稳定的发展。

　　在这场关于房价是涨是跌的讨论中，原中房集团董事长孟晓苏采用了数据，他说“从基础数据看，去年比前年房价上涨9.87，今年前9个月比去年上涨8.7%。虽然采取一定的手段，但是毕竟你的房价在上涨”。

　　一提政策就愤慨 一谈创新就无奈

　　这几年，房地产业折腾的实在是太狠了。而究其原因，则是因为这个行业，实在是交织了太多太多的利益。所谓“史上最严厉的房地产调控”进行了好几轮，不但没能达到预期的效果，反而是越调控越上涨，问题频发。政府在地产调控上的缺位与越位成了另一个热议的焦点，地产大佬们直指问题核心，和学者们的呼吁一样，说到底都是想让“市场的归市场，保障的归保障”。

　　胡葆森用委婉的语言表达了自己的期望，他说“我们希望市场的和政府的手在未来的房地产行业发展过程中能够同时起作用，而不是用单一的政府的手来强制性的采取一些限购或者限贷的政策压制房价，在短期内按照要求出现了平稳。我们希望经过十一五之后的中国房地产，市场的归市场，保障的归保障。所以让市场能够出现一个真正的平稳的健康持续的发展。”

　　孟晓苏显然也持着相同的观点，他直指房价的上涨是地方政府“限制产出和限制上市的造成的”，建商品房的开发商和建保障房的政府应该各司其职，政府的限购令是错误的政策，应及时解除。他认为政府的调控主要在多增加供应量和多提供保障房方面。

　　中央党校、国际战略研究所副所长周天勇教授更是将焦点指向十八亿亩红线，他坚称“此政不改、永无宁日”。他认为是政府垄断土地供应，导致房价居高不下。理由有三点：第一，地不够；第二，垄断拍卖；第三，地方政府要GDP，光卖地不行。

　　而对于房地产行业自身的角色重构和产品创新，地产商们也是一肚子的苦水。任志强更是直接发炮：“我不承认中国的地产商不创新，而是所有的创新起初都被政府扼杀了。”他举例称“我们前两天讨论要采用美国的建筑标准，增加很多节能设施。政府说你的房价太高了，不让你卖。”

　　房价涨跌最终还是货币存量说了算！

　　我们常常说价格由供求关系决定，但显然在住房供求曲线背后有着更为复杂的决定因素。如一些专家分析称影响需求的因素包括可支配收入、消费偏好、价格预期、贷款利率、税收等，决定供给的因素包括土地供应量、成本、资本金、价格预期、存货等。

　　然而归根结底决定力量最终都归结于货币存量，也可以说是货币存量决定房地产价格走势。货币和房价的关系就像水与船，必然是水涨船高。

　　2003年以来，我国进入历史上最宽松货币的时期。从2009年2月，广义货币余额突破50万亿元，2011年10月突破80万亿元，今年5月在连续7个月保持在80万亿元之后首次突破90万亿元。相较于2008年5月的货币供应量数据，如今的广义货币已翻一番多。而对应的房价也是连续大涨。

　　任志强认为正是因为地产商无法决定货币的增长，因此房价的上涨怪罪地产商没道理！他表达的很是愤慨：“货币增长是在房地产产业之外形成的。我们再懂创新也堵不住发票。把脏水都倒我们这儿，他在那里贴发票。哪有这样的道理？所以价格的上涨是和外围的东西是密切相关的。”

　　结束语：房地产调控“打伤的都是亲儿子”

　　在搜狐企业家论坛2012年会上，孟晓苏重申限购令对于地产行业的伤害，他认为本来在面对着外需减退的同时，我们应该拉动内需，却因为限制对住房的购买，造成了相关产业的下滑。他甚至形容说就好像大人打孩子，蒙着被子，掀开一看，“打伤的都是亲儿子。”

　　据统计，房地产上下游产业涉及了五六十个产业。100亿元房地产投资能够拉动相关产业286亿元的产出，拉动力系数是1∶2.86。

　　孟晓苏按照这个计算，现在房地产本身拉动了经济占了国民经济的50.6。一半的经济要靠住房来拉动。

　　显然，最终房地产是不会被抛弃的。但不可忽视的一个更深层次的问题是，控制货币，房价就是无源之水；货币超发，房价就是有本之木。如果货币超发的情况不可避免，那么以房价为调控目标的政策调控就永远是不明智的。

　　而在这样一个利益纠葛的房地产市场上，要避免“越调控、越上涨”的怪圈，唯一能做的恐怕就是改革！让地产商自己面向市场，让市场自己决定房价。